"성찬이긴 한데, 정작 먹을 건 별로 없더라고요."(서울 공덕동 공인중개사무소 대표) 새 정부의 국정과제 발표 이튿날인 4일. 서울 주요 도심에 있는 공인중개사무소들은 대개 한산했다. 대통령직인수위원회가 지난 3일 최초 주택 구매자에 대한 주택담보대출비율(LTV)을 80%로 높이는 등의 내용을 담은 국정과제를 발표했지만 실수요자들의 반응이 냉담한 영향이다.
원희룡 국토교통부 장관 후보자가 재건축 안전진단과 재건축초과이익환수제 완화를 후순위로 보겠다고 밝힌 상황에서 인수위조차 국정과제에 재개발·재건축 관련 구체적인 실행안을 담지 않으면서 당분간 '거래 절벽'이 이어질 것이란 전망이 많다.
'희망고문' 볼멘소리 이어져
이날 부동산 전문 온라인 커뮤니티에는 새 정부의 국정과제 발표에 대해 불만과 아쉬움을 드러내는 글이 쏟아졌다. '주택 공급 확대 등 그럴듯한 목표만 제시돼 있고 구체적인 실행 방안이 없다' '백화점식 나열만 돼 있을 뿐 정작 내 집 마련에 실질적인 도움이 되는 건 없다'는 반응이 많았다. 서울 영등포동에 있는 공인중개사무소 대표는 "시장에선 새 정부의 부동산 규제 완화가 얼마나 구체적이고 광범위할 지에 관심이 많았다"면서도 "예상보다 추상적이고 완화 폭이 적다는 판단에 달아오르는 듯했던 실수요자들의 매수 심리가 다시 얼어붙은 듯하다"고 말했다.인수위가 발표한 '윤석열 정부 110대 국정과제'에 따르면 생애 최초로 주택을 구입하는 가구는 LTV 최대 상한을 기존 60~70%가 아닌 80%를 적용 받는다. LTV는 주택을 담보로 얼마만큼 돈을 빌릴 수 있는지를 의미한다. LTV 값이 커지면 빌릴 수 있는 돈이 많아진다. 현재 생애 최초로 주택을 구입하는 가구는 일반 차주에 비해 20%포인트 높은 LTV를 적용 받는다. 투기과열지구와 조정대상지역에 대해 일반 차주는 최대 40%, 50%를 적용받지만 생애 최초로 주택을 구입하는 가구는 최대 60%, 70%씩을 적용 받고 있다.
이를 새 정부에서 최대 80%까지 10%포인트 높여준다는 얘기다. 생애 첫 주택 구입이 아니더라도 지역과 관계없이 LTV 상한을 70%로 단일화하는 방안이 논의됐지만 국정과제엔 빠졌다. 또 총부채원리금상환비율(DSR) 완화도 이번 국정과제에 포함되지 않았다. DRS은 주택담보대출과 신용대출 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 걸 말한다. 현재 총 대출이 2억원 이상인 차주에 대해선 40%의 DSR이 적용되고 있다. DRS 산정 방식에 따라 소득이 낮을수록 대출이 어려워지는 구조다.
시중은행 관계자는 "생애 첫 주택 구입 관련 LTV 혜택을 받으려면 부부 합산 연소득이 1억원 미만이어야 하고, 주택 가격 기준이 9억원 이하여야 해 서울에선 크게 실효성이 없다"며 "여기에 "DSR 규제가 여전하면 실제로 받을 수 있는 대출 규모는 큰 변동이 없다"고 말했다. 이어 "소득 수준이 낮거나 중간 정도인 차주는 LTV보다 DSR이 대출 규모 산정 때 더 큰 영향을 미치고 소득 수준이 높은 차주는 DSR보다 LTV의 영향을 더 받게 돼 이번 규제 완화는 오히려 고소득자에 유리한 측면이 있다"고 덧붙였다. '결국 있는 사람만을 위한 규제 완화'라는 볼멘소리가 나오는 배경이다.
"관망세·거래절벽 이어질 듯"
이렇다 보니 새 정부의 규제 완화를 기다리던 실수요자들도 당분간 더 관망세를 보일 가능성이 높아졌다. 올 들어 서울 아파트 월평균 거래량은 지난해의 3분의 1 수준으로 떨어졌다. 오는 10일 새정부 출범 이후 부동산 세제가 개편되고 대출 규제가 완화되면 구입 조건이 우호적으로 형성될 것이란 기대 심리가 작용했다는 게 시장 안팎의 분석이다.하지만 안전진단 완화 등 시행령·행정규칙 변경만으로 빠르게 시장에 영향을 미칠 수 있는 내용이 국정과제에 빠져 있는 데다 LTV 완화 효과도 미미할 것이란 분석이 나오면서 얼어붙은 주택 거래 시장이 되살아나는 게 쉽지 않을 것이란 전망이 나오고 있다. 당초 윤석열 대통령 당선인은 30년 이상 노후 공동주택의 정밀안전진단 면제 등을 공약으로 내세웠다.
이와 관련 지난 2일 인사청문회에서 원 후보자는 "재건축 안전진단과 재초환은 당분간 건드리면 안 된다"면서 "안전진단과 재초환은 시장을 너무 한꺼번에 자극하고 혼란에 빠뜨릴 수 있어 신중한 접근이 필요하다"고 말하기도 했다.
서울 잠실동에 있는 공인중개사무소 대표는 "간간이 급매 위주로 거래되는 건을 제외하면 최근 일주일 간 성사된 계약이 단 한 건도 없다"며 "시장 분위기를 묻는 문의 전화는 있지만 실제 매수를 추진하려는 실수요자들은 찾기 어렵다"고 말했다. 또 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "인수위가 발표한 국정과제가 법 개정 등 절차를 요구하는 부분이 많아 현실화까지 시간이 걸릴 수 있다"며 "당장은 실수요자들의 관망세와 거래 절벽 등의 상황은 크게 바뀌지 않을 것"이라고 말했다.
김은정/이혜인 기자 kej@hankyung.com
