금리 인상이 본격화하면서 전세자금대출 금리도 최고 연 5%를 눈앞에 뒀다. 1~2년 전까지만 해도 당연했던 연 2%대 전세대출은 찾아보기 어렵게 됐다. 시장 전문가들은 한국은행이 올해 기준금리를 한두 차례 더 올릴 것으로 보고 있어 대출금리는 추가로 오를 가능성이 크다.
전세대출은 보증기관이 발급하는 보증서를 담보로 은행이 돈을 빌려주는 구조다. 보증 요건만 통과하면 개인의 소득과 신용점수가 대출 금리에 미치는 영향은 작은 편이다. 세입자의 주거 안정을 위한 대출인 만큼 보증 요건은 까다롭지 않다. 올해부터 강화된 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제에서도 제외된다. 단 부부 합산 2주택자이거나, 시세 9억원 초과 주택을 보유한 1주택자면서 연소득 1억원을 넘는 사람은 보증 대상에서 제외된다.
전세대출 보증서는 공공기관인 한국주택금융공사(HF)·주택도시보증공사(HUG)와 민간회사인 SGI서울보증까지 세 곳이 발급한다. 어떤 보증기관을 선택할 것인지는 기관별 보증 요건과 한도에 따라 달라지게 된다.
가장 먼저 따져봐야 할 것은 전세보증금 요건이다. 주금공과 HUG가 보증하는 전세대출은 전세보증금이 수도권에서 7억원, 비수도권에서 5억원 이하일 때 이용 가능하다. SGI서울보증 전세대출은 이런 제한이 없다. 가장 중요한 대출 한도는 주금공 보증 상품이 2억2200만원, HUG 상품이 4억원(청년·신혼부부는 4억5000만원), SGI서울보증 상품이 5억원이다. 단 모두 전세보증금의 최대 80%까지만 대출을 받을 수 있다.
대출자는 자신의 전세보증금과 은행별 금리 등을 비교해 상품을 선택하면 된다. 통상적으로 금리와 보험료 등을 포함한 소비자 부담은 주금공이 가장 낮고, 고액 보증이 많은 SGI서울보증이 소폭 더 높은 편이다. 인터넷은행인 카카오뱅크와 케이뱅크는 대형 은행에 비해 대출 금리가 낮지만 아직 주금공 상품만 판매한다는 게 단점이다. 2억2200만원 이상 대출이 필요하거나 수도권에서 전세보증금이 7억원 넘는 전셋집에 들어가면서 대출이 필요한 사람이라면 카뱅·케뱅은 이용할 수 없다.
SGI서울보증 대출만 가능한 ‘고가 전세’라면 반전세로 바꿔 상품 선택지를 넓히는 것도 고려해볼 만하다. 보증금 일부를 월세로 돌려 주금공·HUG 보증 상한인 7억원 아래로 낮추는 방법이다. 단 필요한 대출금액이 4억원 이하여야 하고, 상품 변경으로 아낄 수 있는 대출이자와 월세 비용 등을 종합적으로 따져봐야 한다.
대출은 가급적 매 분기 초반(1·4·7·10월)에 신청하는 게 좋다. 은행들이 가계대출 총량 규제에 맞춰 분기별로 취급 가능한 대출 금액을 정해두고 있기 때문이다. 전세대출은 잔금일로부터 최대 한 달 전에 보증 심사와 대출 승인을 미리 받아둘 수 있기 때문에 가능하다면 분기 초에 맞춰 계약하면 좋다.
빈난새 기자 binthere@hankyung.com
