공공임대주택은 사회초년생이나 취약계층에 도움을 주기 위해 저렴하게 공급합니다. 월세 지출에 대한 부담을 줄여서 주거안정을 꾀하는 것이 목적입니다. 하지만 이런 선의의 목적이 과연 임차인들에게 도움이 될까요?대부분의 공공임대주택이 좋은 조건에 장기간 임대를 할 수 있어 입주 경쟁률은 더욱 높아질 것이라고 기대합니다. 정부 또한 다양한 유형의 공공임대주택을 지속적으로 공급하려고 합니다. 임대주택의 목적은 일견 좋아 보입니다. 상대적으로 주거비 부담이 높은 계층에게 안정적인 주거생활을 보장해주기 때문입니다. 주거가 안정되면 만사가 편안해지고 하는 일도 잘될 가능성이 큽니다.
하지만 내 집이 아닌 주택에서 편안하고 안정적으로 주거생활을 유지하는데 따른 문제점은 없을까요? 학업을 마치고 사회에 나오게 되면 다양한 장벽들이 존재합니다. 사회생활은 장애와 이를 벗어나기 위한 선택의 연속입니다. 처음에는 작은 원룸에서 월세로 시작하다 여건이 되면 조금 더 큰 집을 전세로 얻습니다. 전세로 몇 년을 보내면 마침내 내 집 마련의 기회를 얻고 목표를 달성하게 됩니다.
내 집 마련을 하는 가장 큰 원동력을 무엇일까요? 불편함을 이기고자 하는 마음입니다. 재테크에 큰 관심이 없더라도 내가 당한 불편함이 크면 클수록 이를 벗어나려는 노력 또한 더 커집니다. 이를 악물고 더 노력하게 된다는 말입니다. 이러한 불편함이 없으면 내 집을 마련하려는 욕구는 당연히 줄어듭니다. 10년 또는 그 이상 장기적으로 임대주택에 거주할 수 있다는 확신이 들면 그 확신은 거주해야 한다는 당위로 바뀝니다. 당연히 더 이상 내 집을 마련하려는 욕구는 줄어들게 됩니다. 사람은 끊임없이 편한 것을 원하기 때문에 불편함이 사라지면 원래의 목표인 내 집 마련은 먼 나라 이야기가 됩니다. 하루라도 빨리 월세에서 전세로 움직여야 합니다. 그래야 내 집 마련에 한걸음 다가서게 됩니다. 전세에서 내 집 마련으로 넘어가는 비중은 50%가 넘지만 월세에서 내 집 마련으로 넘어가는 비중은 10%가 채 되지 않기 때문입니다.
‘계약갱신청구권’이 도입되면서 가장 큰 피해자는 임차인들입니다. 2년이 아닌 4년이 지난 후 집값은 터무니없이 올라 이젠 전세 거주마저 위협받는 상황입니다. 집값에 맞춰 전세가격 또한 많이 올랐기 때문입니다. 계약갱신청구권이 도입되어 즐거워했던 임차인들은 두 배 가까이 오른 집값으로 내 집 마련은 더 어렵게 됐습니다.
임대차3법은 월세시대를 앞당겼지만 월세는 궁극적으로 사라지는 돈입니다. 아무리 정부에서 지원하는 공공임대주택이라 하더라도 월세는 월세일 따름입니다. 월세는 세액공제도 되고 좋지 않느냐고 생각한다면 그 액수를 다시 확인했으면 합니다. 사라지는 나쁜 월세보다는 남아있고 자산축적에 유리한 전세가 그나마 해답에 가깝습니다.
10년 월세를 살다가 8억원의 집을 분양 받아야하는 ‘누구나 집’ 또한 마찬가지입니다. 10년 월세를 살면서 어떻게 8억원 상당의 집을 분양 받을 수 있을까요? 월세를 사는 동안 하늘에서 돈이 떨어지지 않는 한 이 정도의 집을 분양 받는다는 것은 불가능합니다. 월세의 수준도 문제입니다. 계속된 정부의 규제로 월세가격 또한 많이 올랐습니다. 이렇게 오른 월세의 85~95% 수준을 부담하라는 것은 자산축적을 하지 말라는 말이나 마찬가지입니다.
기획재정부와 국토교통부 심지어 청와대까지 나서서 집값이 폭락할 수 있다는 공포마케팅을 펼쳤습니다. 이젠 집값이 매년 1.5%씩 오르는 걸 가정해서 상품의 구조를 짠다면 도대체 누굴 믿어야 할까요?
물론 공공임대주택이 꼭 필요한 분들이 있습니다. 주거안정이 안되는 여건에 처한 분들 또한 적지 않습니다. 이런 어려움 때문에 주거 불안정 상태를 벗어 나기는 고사하고 인생의 나락으로 떨어지는 분들도 계십니다. 이분들에게는 주거안정을 마련해주는 것이 국가의 의무입니다. 하지만 단순히 사회초년생이라는 이유로 자산축적에 전혀 도움이 되지 않는 임대주택을 권하는 것은 이들의 미래 희망을 사라지게 만드는 겁니다. 현 정부가 양산해 놓은 ‘벼락 거지’를 더이상 만들지 말아야 합니다.
‘결핍’은 결점도 불안함도 아닙니다. 결핍은 무한한 가능성과 창조의 원동력이 될 수 있는 거대한 힘입니다. 하지만 정부는 결핍을 문제라고 생각합니다. 문제를 해결하려고 하는데 이는 자립심을 없애는 나쁜 개입일 따름입니다. 정부의 부동산정책이 선진국에서는 이미 폐기한 공공임대주택의 공급이 아니라 2030세대가 하루빨리 내 집을 마련할 수 있도록 바뀌었으면 합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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