이 기사는 11월 01일 14:20 “마켓인사이트”에 게재된 기사입니다.
해외 대체투자의 강자인 KTB자산운용이 리츠 자산관리회사(AMC) 인가를 받은지 1년 만에 해외 부동산을 담은 상장 리츠(REITs·부동산투자회사) 2개를 동시에 준비하고 있다. 코로나19에도 안정적인 수익을 내는 자산으로 주목받고 있는 물류센터와 멀티패밀리(다가구 임대주택)를 기초자산으로 해 리스크는 줄이고, 수익성을 높였다는 평을 받고 있다.
KTB자산운용은 국내 최초로 베트남 물류센터를 기초자산으로 한 글로벌 물류센터 리츠를 준비하고 있다. 지난 8월 물류센터 개발 및 시공 전문기업인 로지스밸리가 소유한 베트남 소재 물류센터 3곳을 1200억원에 매입하기로 업무협약을 맺었다. 호치민, 하이퐁, 박닌 등 3곳에 있는 물류센터로 총 10만9819㎡ 규모다.
KTB자산운용에서 해외대체투자를 담당하는 엄재상 본부장은 "베트남은 삼성그룹이 GDP의 30%를 차지하고 물류센터 임차인도 국내 업체들이라 공실 우려 및 신용 리스크가 높지 않지만 국가 리스크로 인해 저평가된 나라"라면서 "이번에 매입한 물류센터도 로지스밸리가 직접 임차하는 곳"이라고 설명했다. 로지스밸리는 리츠의 지분(보통주) 30%를 공동 투자하며 책임 임차하게 된다. 그로 인해 리츠의 공실 및 자산가치 하락 리스크를 줄일 수 있는 투자 방식이다. KTB자산운용은 이 리츠에 베트남 물류센터 외에 동유럽, 미국, 국내 등 글로벌 물류센터를 더할 계획이다.
이와 동시에 미국 멀티패밀리(다가구 임대주택) 리츠도 준비하고 있다. 현지 운용사와 공동으로 투자하는 자산으로 준공 1년 만에 임대율이 95%를 넘어섰다. 엄 본부장은 "멀티패밀리는 금융위기나 코로나19에도 안정적인 임대율과 임대료 상승률을 보인 검증된 자산"이라며 "매년 임대료 계약을 하는 만큼 상장 리츠로 만들 시 개인 투자자들이 꾸준하게 배당수익을 받을 수 있는 상품"이라고 전했다.
KTB자산운용은 지난해 6월 리츠 자산관리회사(AMC) 인가를 받은 뒤 1년이 넘어서야 리츠에 담을 자산을 선택했다. 코로나19로 인한 자산들의 저평가가 어느정도 진행된 후 안정 자산을 선별하는 과정에서 시간이 걸렸다는 설명이다. 그럼에도 리츠를 선택한 이유에 대해 엄 본부장은 "앞으로 10년 이상 유지할 수 있는 자금을 갖춰야 해외 기관투자가들 자금과 경쟁할 수 있다고 봤다"면서 "이를 위한 최적의 방법은 영속형 리츠뿐이다"고 강조했다.
해외 대체투자에 있어서 KTB자산운용은 남들보다 한 발자국 앞선 투자를 진행해왔다. KTB자산운용의 1호 부동산펀드는 미국 호텔에 투자하는 1000억원 규모의 선순위 대출을 직접 실행했다. 2호 펀드는 국내 처음으로 뉴욕의 8000억원 짜리 오피스빌딩 전체 대출을 주관했다. 지난 8월에는 미국 멀티패밀리 대출형 상품에 투자하는 5500억원 규모의 펀드를 조성했다. 연 9~11% 수익을 목표로 하며 펀드 조성에는 국내 8개 기관 투자가가 참여했다. 엄 본부장은 "코로나19 이후 멀티패밀리가 수혜주로 대두된 상황이라 국내 투자자들의 관심이 컸다"면서 "특히 안정성이 높은 더블A등급으로 90% 이뤄진 대출펀드는 처음이라 투자자 모집이 빠르게 끝났다"고 설명했다. 이후에도 투자를 요청한 투자자들이 있어 내년 초까지 2000억원 규모의 추가 자금 모집을 이어갈 예정이다.
엄 본부장은 안정적인 코어(core) 시장의 코어 자산에서 기회를 찾는 것이 KTB자산운용의 대체투자 비결이라고 강조했다. 그는 "코어 자산은 안정성은 높은 대신 수익성이 낮다는 인식이 있지만 오피스, 호텔, 물류센터, 리테일 등 유형자산별로 다른 사이클을 잘 고려하면 기회를 찾을 수 있다"고 설명했다. 국채수익률과 도심권역(CBD) 오피스빌딩 수익률간 차이(스프레드)를 기준으로 자산군의 수익률을 비교해면 어떤 자산이 저평가된 상황인지 파악할 수 있다는 것이다. 그는 "아무리 자산 가격이 올라도 자산군 안에서 사이클 헷지를 하면서 수익을 낼 수 있는 방법은 있다"면서 "이런 방식으로 사고 나지 않고 안정적인 투자를 이어가는 것이 KTB자산운용의 목표"라고 덧붙였다.
윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
