수도권 외곽은 물론 강원, 제주까지 집값이 급등했다. 규제가 강해지니 공시가격 1억원 미만 주택과 비조정지역 분양권 등 틈새시장마저 생겼다. 안 오른 곳이 없다 보니 내 집 마련을 하려는 실수요자는 물론 갈아타기를 염두에 두고 있는 1주택자도 힘들어졌다.
내 집 마련의 삼각편대는 상품, 대출, 세금이다. 누구나 살고 싶어하는 곳을 대출을 활용해 매수하고 취득과 보유, 양도 때는 절세까지 할 수 있다면 얼마나 좋을까. 이 삼각편대를 중심으로 갈아타기 포트폴리오를 짜보자.
대체주택이란 국내에 1주택을 소유한 가구가 해당 집이 재건축이나 재개발을 하는 동안 거주하는 다른 주택을 말한다. 대체주택에 거주하는 동안 기존 집의 가치는 오르고 세금 부담도 줄어들 수 있다. 장기간 일시적 2주택 지위를 유지하면서도 2주택 모두 비과세 혜택을 누릴 수 있는 특별한 절세가 가능하기 때문이다.
대체주택의 조건과 사례를 짚어보자. 일반적으로 조정대상지역의 일시적 2주택자는 기존 주택을 1년 안에 매도해야 비과세 대상이 된다. 하지만 대체주택의 경우 기존 주택이 입주권으로 바뀌고 그동안 거주할 다른 주택을 취득할 때는 특례조항이 적용된다.
요건은 다음과 같다. 첫째, 종전주택은 관리처분계획인가일 이전에 취득해야 한다. 관리처분계획인가일 이후 취득한 승계조합원 지위라면 특례 적용이 불가능하다.
둘째, 대체주택은 사업시행계획인가일 이후에 취득하거나 관리처분계획인가일 이후 취득해도 된다. 이땐 일시적 2주택 규정과 달리 종전주택과 대체주택의 취득일 사이에 1년의 기간을 두지 않아도 된다.
셋째, 사업시행계획인가일 기준으로 1주택이어야 한다. 만약 사업시행계획인가일 현재 일시적 2주택자라면 대체주택 취득 이전에 1주택을 반드시 매각해야 한다.
넷째, 대체주택을 취득하고 해당 주택에서 1년 이상 거주해야 특례가 적용된다. 이때 거주가 연속적일 필요는 없다. 거주 기간을 모두 합쳐 1년을 넘으면 된다. 재건축·재개발 완공 후 2년 안에 가구 전원이 전입해 1년 이상 거주해야 한다. 양도는 재건축·재개발로 지어진 주택의 준공 2년 내 하면 된다.
대체주택 마련엔 큰돈이 든다고 생각하기 쉽다. 하지만 적은 종잣돈으로도 마련할 방법이 있다. 당장 들어가 살지 못하더라도 전세를 끼고 대체주택을 취득한 뒤 나중에 대체주택 거주 기간을 충족하면 비과세 특례 적용이 가능하기 때문이다.
선택지는 여러 가지다. 우선 사업시행계획인가 단계의 주택을 취득하고 향후 대체주택을 활용할 수 있다. 기존 1주택을 유지하면서 관리처분계획인가 이후의 입주권을 매수한 뒤 기존 주택을 팔 수도 있다. 포트폴리오를 철저히 구상한 뒤 갈아탈 주택을 매수해야 한다.
대체주택은 절차와 방법에 따라 최대 6~8년 동안 1가구 2주택을 유지하면서 비과세를 챙길 수 있다. 사고파느라 바쁘다고 해서 투자 성적이 반드시 좋은 것은 아니다. 모두가 상승장에 취해 있을 때 시장이 급변해도 흔들리지 않는 자산 포트폴리오를 구성해야 한다.박성혜 플랩자산연구소 대표
