먼저 비주거용 부동산의 단기 보유 양도세율이 인상된다. 현재 비주거용 부동산은 1년 미만 보유 시 50%, 1년 이상~2년 미만 보유 시 40%, 2년 이상 보유하면 6~45%의 기본세율로 과세된다. 하지만 2022년부터는 1년 미만 보유 때 70%, 1년 이상~2년 미만 보유 때 60%, 2년 이상 보유 때 기본세율로 과세될 예정이다. 양도소득세에는 지방소득세가 추가로 과세되므로 실제 세 부담액은 1년 미만 77%, 2년 미만 66%가 된다. 정부 대책은 토지 투기 근절을 위한 것이다. 세법상 토지와 상가, 비주거용 오피스텔 등은 같은 세율을 적용받기 때문에 애꿎은 상가와 비주거용 오피스텔 세금도 함께 늘어나게 된 셈이다.
둘째, 개인 비사업용 토지에 대한 양도세 중과세율이 인상되고, 장기보유특별공제가 적용되지 않는다. 비사업용 토지란 나대지, 재촌·자경하지 않는 농지, 부재지주 소유 임야 등 본래의 용도에 맞게 사용하지 않는 토지를 말한다. 비사업용 토지는 투기 수요로 봐 양도세 기본세율에 10%포인트를 중과세하지만 보유기간에 따른 장기보유특별공제(연간 2%씩 최대 30%)는 적용받을 수 있다. 하지만 2022년 양도분부터는 비사업용 토지 양도 때 기본세율에 20%포인트 중과세하고, 장기보유특별공제도 적용받을 수 없다. 가령 비사업용 토지를 15년간 보유하다 5억원의 차익을 보고 올해 양도하면 내야 할 세금은 약 1억6300만원이다. 내년에 양도하면 약 3억원으로 세 부담이 2배가량 증가한다.
셋째, 주말농장용 농지는 사업용 토지에서 제외된다. 농지는 원칙적으로 해당 농지 소재지에서 재촌·자경한 경우에만 사업용 토지로 인정한다. 예외적으로 1000㎡ 이내의 소규모 농지는 주말농장용으로 취득해 재촌·자경하지 않아도 사업용 토지로 봐 중과세하지 않고 있다. 가령 서울에 사는 사람이 강원도에 주말농장용으로 1000㎡ 이내의 땅을 사서 농사를 짓지 않아도 양도 때 사업용 토지로 보는 것이다. 하지만 2022년 양도분부터는 주말농장용으로 취득한 토지도 재촌·자경하지 않으면 비사업용 토지로 봐 양도세를 중과세하고, 장기보유특별공제도 적용받을 수 없다.
넷째, 법인 소유 비사업용 토지 양도 때 추가 세율이 인상된다. 법인이 주택, 별장, 입주권, 분양권, 비사업용 토지를 양도할 경우 법인세와 별도로 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 과세한다. 이를 법인 추가 세율이라고 부른다. 2022년 양도분부터 비사업용 토지에 대한 법인 추가 세율이 10%에서 20%로 인상돼 세부담이 커질 전망이다.
마지막으로 공익사업에 따라 수용되는 비사업용 토지의 세제 혜택이 축소된다. 현재는 공익사업이나 정비사업 등 법률에 따라 토지를 수용당하거나 양도하는 경우에 사업인정 고시일부터 2년 이전에 취득한 토지는 양도세를 10% 감면(채권으로 수령 시 만기에 따라 15%~40% 감면)하고, 비사업용 토지도 사업용 토지로 봐 중과세를 적용하지 않는다. 그러나 개정안에 따르면 기존에 보유 중인 토지의 경우 사업용 토지로 간주하는 비사업용 토지 범위를 ‘사업인정 고시일부터 2년 이전’에서 ‘5년 이전’으로 요건이 강화된다. 또 법령 시행 이후 신규로 취득한 토지는 양도 시점에 비사업용 토지일 경우 취득 시기와 관계없이 양도세 중과세율이 적용되고 감면 대상에서도 제외된다.

이승현 < 진진세무회계법인 대표 >