정비사업은 여러 단계에 따라 진행되는데 임대차 기간이 남은 임차인의 경우 본인이 거주하는 도중 재건축이 진행된다면 어느 단계까지 임대차를 유지할 수 있을지 불안할 수밖에 없다. 특히 상가임대차의 경우 임차인은 해당 건물에 재건축 등이 진행되고 있다면 갱신 요구를 할 수 있는지와 권리금을 회수할 수 있는지도 의문이다.
재건축 등은 도시 및 주거환경정비법에 따라 진행되는 정비사업 중 하나다. 임대차가 종료되는 시점은 명백하지만 건축물의 철거 시점이 임대차 종료 시점과 일치하지 않을 가능성이 높다. 임대차가 언제 종료되는지 알기 위해서는 정비사업의 진행 단계를 살펴봐야 한다. 우선 기본계획수립 등의 사업준비 단계에 이어 조합설립, 사업시행계획 인가신청 및 인가 등의 사업시행 단계를 거친다. 다음으로 조합원에게 분양되는 대지나 건축시설에 대한 분배계획인 관리처분계획을 수립해 인가를 받는다. 마지막으로 철거, 준공, 이전고시 및 청산 등 사업완료 절차 등을 거친다.
판례에 따르면 임대차계약은 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 기본 내용으로 하는데, 재건축 절차가 진행되더라도 사업시행인가·고시가 있는 때부터 관리처분계획인가·고시가 이뤄질 때까지는 일정한 기간의 정함이 없고 정비구역 내 건물을 사용·수익하는 데 별다른 법률적 제한이 없다. 이 기간 동안에는 원칙적으로 임차인은 임차인으로서 그 건축물을 사용·수익하는 데 제한받지 않고 임대차 계약을 유지할 수 있다.
하지만 임차인은 관리처분계획의 인가·고시가 있는 때부터 이전고시가 있는 때까지 건축물에 대해 사용·수익할 수 없게 되고 사업시행자는 건축물의 임차권자 등을 상대로 그들이 점유하고 있는 부동산의 인도를 청구할 수 있다. 이런 청구를 받으면 임차인은 임대차 기간이 남아 있더라도 임대차목적물을 사용·수익할 수 없게 된다. 이런 사정은 앞에서 언급한 ‘임차인이 정비사업의 시행으로 인하여 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때’에 해당하므로 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있게 된다.
즉, 관리처분계획의 인가·고시가 있거나 그 이전이라도 이주 절차가 개시돼 실제로 이주가 이뤄지는 등 더 이상 임대차 관계를 유지하는 것이 불가능하다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 있는 경우 임차인은 더 이상 임대차계약을 유지할 수 없게 돼 임대차계약을 해지할 수 있다.
한편 상가건물임대차의 경우 임차인은 갱신요구권과 권리금회수기회를 보장받는다. 그런데 관련 법에 따른 정비사업의 시행으로 관리처분계획인가·고시가 이뤄졌거나 이뤄질 것이 객관적으로 예상되는 경우 임대인은 임차인이 계약갱신요구를 하더라도 적법하게 거절할 수 있으므로 임차인으로서는 더 이상 영업이 어려울 수 있다. 또한 상가건물임대차보호법상 이런 계약갱신거절 사유가 있으면 임대인은 권리금회수기회 보호의무를 지지 않기 때문에 임차인은 권리금도 회수할 수 없다.
결국 재건축 등 정비사업이 시행되는 지역의 임차인으로서는 본인의 권리를 제대로 보호받기 위해 정비사업 단계별로 임차인의 권리 관계가 달라질 수 있음을 알고 대비하는 것이 필요하다.곽종규 < 국민은행 WM스타자문단 변호사 >
