신한알파리츠, 이리츠코크렙 등 유가증권시장에 상장된 지 3년 가까이 돼가는 ‘선임’ 리츠(REITs·부동산투자회사)들을 중심으로 리파이낸싱(재융자) 움직임이 활발히 일어나고 있다. 상장 당시보다 대출 금리가 낮아진 데다 지난 3, 4년간 부동산 가격이 큰 폭으로 상승하며 대출 한도도 늘어났기 때문이다.
리파이낸싱을 통해 줄어든 이자 부담만큼 배당금을 늘리고, 추가로 조달한 대출금을 신규 자산 확보에 투입하겠다는 게 상장 리츠들의 계획이다.
25일 금융투자업계에 따르면 이리츠코크렙은 최근 주주총회를 열고 신규 담보 대출과 회사채 발행 안건을 승인했다. 이 리츠는 유통업체인 이랜드리테일이 운영하는 5개 점포를 자산으로 삼아 운용되는 리츠다.
◆이리츠코크렙 전체 2800억원 규모 리파이낸싱 계획 승인, 대출금리 1%P 낮춘다
이리츠코크렙은 담보 대출로 1650억원을 회사채 발행으로 1150억원을 조달해 모두 2800억원의 자금을 마련하겠다는 계획을 세운 것으로 알려졌다. 회사채 발행 주관사로는 삼성증권과 한국투자증권을 선정했다.
신규 대출과 회사채 발행을 통해 마련한 자금으로 기존 대출금을 상환할 경우 리츠가 부담해야 하는 대출 금리는 기존 4% 초반대에서 3% 초반대로 1% 포인트 가량 낮아지게 된다. 이렇게 이자 상환 부담이 줄어들게 되면 배당금을 공모가(5000원) 기준 0.5%~0.7%포인트 가량 올릴 수 있게 된다. 주당 연간 25~35원가량 연간 배당금이 늘어날 것으로 예상된다.
이리츠코크렙 관계자는 “주주총회에서 신규 대출과 회사채 발행 안건이 승인돼 현재 리파이낸싱을 준비하고 있다”며 “대출 금리 인하로 절감되는 비용은 주주들에게 배당금으로 지불할 예정”이라고 설명했다.
◆신한알파리츠, 다음달 판교 크래프톤타워 담보 대출 리파이낸싱
2018년 상장 이후 다섯 채의 대형 오피스 빌딩을 추가로 편입하며 자산규모 1조6000억원대의 대형 리츠로 성장한 신한알파리츠는 다음 달 경기 판교 크래프톤타워를 담보로 한 대규모 리파이낸싱에 나설 것으로 전망된다.
판교 크래프톤타워는 신한알파리츠의 첫 번째 자산으로 2018년 상장을 앞두고 인수했다. 다음 달이 되면 크래프톤타워를 담보를 한 기존 대출을 중도해지 수수료 없이 시점이 도래한다.
지난 3년간 판교 지역 프라임급 오피스 빌딩의 시세가 크게 뛰어오른 만큼 더 많은 금액을 더 낮은 금리로 조달할 수 있게 된다. 업계에서는 신한알파리츠가 최소 1000억원가량을 리파이낸싱을 통해 추가로 조달할 것으로 예상하고 있다.
추가 대출금의 상당 부분은 지난해 트윈시티남산 빌딩과 신한 L 타워를 인수하기 위해 연 3.5~4% 금리로 대출받았던 약 1200억원 가량의 후순위 대출을 상환하는 데 쓰일 예정이다.
◆제이알글로벌리츠는 연내 3000억원 규모 차입 계획
지난해 상장된 제이알글로벌리츠도 연내에 회사채 발행 등을 통해 약 3000억원 규모의 신규 차입을 준비하고 있는 것으로 알려졌다. 상장 주관사를 맡았던 KB증권과 메리츠증권이 회사채 발행 업무도 담당할 것으로 예상된다. 이렇게 마련한 금액은 국내 대형 오피스 빌딩을 인수해 리츠에 편입하는 데 사용될 전망이다.
금융투자업계에서 상장 리츠들의 리파이낸싱 움직임에 관심이 높은 건 배당가능이익의 대부분을 의무적으로 배당해야 하는 리츠의 특성 때문이다. 부동산투자회사법에 따라 리츠는 해당 회기에 보유하고 있는 배당가능이익의 90% 이상을 주주들에게 배당으로 지급해야 한다.
리츠가 리파이낸싱을 통해 원리금 상환액을 낮출수록 주주들에게 돌아가는 배당금이 곧바로 늘어나는 구조다.
지난해 8월에는 NH프라임리츠가 지분의 일부를 소유하고 있는 케이비강남1호리츠(강남N타워 소유)가 리파이낸싱을 통해 대출 금리를 1%포인트가량 낮추면서 해당 리츠의 주주인 NH프라임리츠에 돌아가는 배당금이 일정 부분 늘어났고, NH프라임리츠 주주들 역시 이로 인한 혜택을 입었다.
한 부동산 자산운용사 대표는 “3년 전에 상장된 리츠들의 경우 지금보다 더 높은 금리를 내고 담보 대출을 받았다”며 “그사이 금리도 많이 떨어졌고, 부동산 가격 상승으로 대출 한도도 상당히 늘어난 만큼 상장 리츠들의 리파이낸싱 움직임은 앞으로도 계속해서 활발히 이어질 것”이라고 설명했다.
홍선표 기자 rickey@hankyung.com
