내년 집값 1억 떨어져도 보유세 더 낸다…반포 아리팍 2208만원

아파트 가격이 전혀 오르지 않더라도 내년 보유세(재산세+종합부동산세) 부담이 올해보다 10~20% 급증하는 사례가 속출할 것으로 예상됐다. 일부 아파트는 올해와 집값이 동일한데도 내년에 새로 종부세 부과 대상이 돼 보유세가 증가할 것으로 분석됐다. 가격이 5% 안팎 떨어져도 보유세 부담은 오히려 늘어나는 ‘기현상’이 벌어질 것으로 전망됐다.

정부가 ‘공시가격 현실화’라는 명분으로 시가 대비 공시가격 비율을 높이는 동시에 종부세의 과세표준을 산출할 때 적용하는 공정시장가액비율도 상향 조정하기로 한 데 따른 것이다. 올해 전국 평균 공동주택 공시가격이 19.08% 급등하면서 늘어난 보유세 부담이 내년 이후엔 더 커질 것이란 전망이 나온다. 이는 한국경제신문이 18일 하나은행에 의뢰해 서울 주요 아파트의 내년 보유세 예상액을 시뮬레이션한 결과다.

집값 안 올랐는데 종부세 대상 될 수도

국토교통부 등 관계 부처에 따르면 내년 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율이 일제히 높아진다. 정부는 올해 9억~15억원 아파트의 공시가격 현실화율을 평균 약 72.2%로 잡았다. 이는 공시가격 현실화 로드맵에 따라 내년 75.1%, 2023년 78.1% 등으로 매년 높아진다. 종부세를 계산할 때 적용되는 공정시장가액비율은 올해 95%에서 내년 100%로 오른다. 이 경우 공시가격이 동일하거나 낮아져도 종부세를 더 낼 수 있다.

하나은행에 따르면 이 같은 정책 변화로 서울 중계동 롯데우성(전용면적 115.26㎡)은 내년 집값이 오르지 않아도 세금은 약 10%(30만원가량) 더 내야 하는 것으로 나타났다. 이 아파트를 보유하고 있는 1가구 1주택자는 최근 발표된 공시가격 8억9800만원을 기준으로 종부세는 내지 않고 올해 재산세 258만4560원만 보유세로 낸다. 공시가격이 1가구 1주택 종부세 공제 범위인 9억원을 밑돌기 때문이다.

하지만 내년엔 현실화율이 75.1%로 높아지는 것을 고려하면 이 아파트는 가격이 전혀 오르지 않아도 공시가격이 9억3400만원으로 뛰면서 새롭게 종부세 대상이 된다. 이에 따라 내년 보유세도 종부세 약 15만원을 포함해 약 286만5842원으로 늘어난다.

‘아리팍’ 1억원 내려도 세금은 늘어

고가 아파트의 세금 증가폭은 더 커진다. 아파트 가격이 전혀 오르지 않더라도 내년 보유세가 올해보다 10~20% 넘는 사례가 급증할 것으로 예상된다. 심지어 집값 하락에도 보유세를 더 내게 되는 기현상이 서울 전역에서 벌어질 것으로 전망된다.

올해 총 2091만4560원을 보유세로 내게 되는 서울 반포동 아크로리버파크(84.97㎡)는 내년 집값이 1억원 떨어지더라도 보유세를 100만원 이상 더 내야 한다. 재산세는 거의 같지만 종부세 부담이 1296만5760원에서 1414만800원으로 올라서다. 그 결과 보유세 부담이 2208만9600원으로 100만원 넘게 늘어나는 것이다. 시세가 28억1200만원으로 5.8% 떨어지는 경우에도 보유세 부담은 올해와 같은 2090만원 선으로 추산된다.

서울 대치동 은마아파트(84.43㎡)는 집값이 약 8000만원 떨어질 경우 보유세가 올해 1908만8280원에서 2018만5800원으로 100만원 넘게 오른다. 서울 아현동에 있는 마포래미안푸르지오(84.59㎡)는 집값이 17억5000만원에서 16억8000만원 선으로 하락해도 보유세가 553만9752원에서 566만1720원으로 높아진다.

다만 실제 부과되는 보유세는 이와 다소 차이가 날 수 있다고 하나은행은 설명했다. 공시가격 현실화율이 모든 공동주택에 동일하게 적용되는 것은 아니고 직전 연도 세 부담 상한 등이 있기 때문이다.

전문가들은 보유세 부담이 증가하면서 소득이 없는 은퇴자를 중심으로 조세 저항이 벌어질 수 있다고 보고 있다. 홍기용 인천대 경영학부 교수는 “정부의 잘못된 부동산 정책으로 집값이 크게 올랐는데 그 부담은 국민이 지고 있다”며 “공시가격 인상 등으로 세금이 오르는 것은 조세법령주의에도 어긋난다”고 지적했다.

강진규 기자 josep@hankyung.com