최근 경기 하남에서 전용 84㎡ 아파트에 전세계약을 체결한 정모 씨(35)는 바로 전세금 보험에 가입하려 했지만 거절당했다. 전셋값이 3억원 후반대로 두세달 전 매매가격(3억원 중반대)를 훌쩍 넘어섰기 때문이다. 물건이 너무 없어 전세계약을 체결하긴 했지만 나중에 보증금을 제대로 돌려받을 수 있을지 정 씨는 고민이 많다. 그는 “주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI) 모두 위험하다며 가입 승인을 해주지 않았다”며 “겨우 전셋집을 구해 다행이다 싶다가도 나중에 전셋값이 내리면 어떡하나 불안하기도 하다”고 토로했다.임대차법 개정 후 전세 매물이 급감하고 가격이 오르는 등 최악의 전세 대란이 나타나면서 이른바 '깡통 전세(집을 팔아도 전세금이나 대출금을 다 갚지 못하는 주택)'에 대한 우려가 높아지고 있다. 전세가가 매매가의 90%를 넘는 경우가 속출하고 아예 전세가가 매매가를 추월하는 현상도 나타나면서 세입자들이 전세 보증금을 떼일 위험이 커지고 있는 것이다. 이 같이 전세가격이 매매가를 넘어서는 경우 전세보증보험에 가입하기도 어려워 세입자들의 근심이 깊어지고 있다.
급증하는 깡통전세
8일 부동산 중개업계에 따르면 전셋값이 빠른 속도로 오르면서 집값에 육박하거나 매매가를 뛰어넘는 곳이 속출하고 있다. 주로 저가 주택이 밀집한 서울 외곽이나 수도권 지역에서 전셋값이 매매가보다 비싸진 아파트 단지에서다. 경기 고양 덕양구 고양동의 푸른마을 3단지 전용 84㎡는 전셋값이 2억1500만원까지 치솟았다. 최근 이 아파트 실거래가는 2억800만원인데 전셋값이 더 높은 것이다. 경기 시흥 풍림 아이원 1차 전용 32㎡ 아파트도 최근 매매가는 8500만원 수준인데 전세는 8700만원을 넘는다.
오피스텔은 깡통 전세에 대한 위험도가 아파트보다 크게 커졌다. 서울 강남구와 관악구, 영등포구 등 오피스텔이 밀집해 있는 지역을 중심으로 매매가격이 전세가격을 밑도는 '깡통 매물'이 다수 나와 있는 상황이다.
영등포동 센트럴푸르지오시티 전용 29㎡는 이달 매매가는 2억500만원인 반면 전세가격은 2억1000만~2억1500만원에 형성돼 있다. 전세가격이 매매가격보다 최대 1000만원 높다. 강남 역삼동 LG에클라트 전용 28㎡도 매매가는 1억7000만~1억9000만원이지만 전세가가 2억원 초반대로 매매가를 웃돈다. 자곡동 소형오피스텔 역시 역전세 현상이 빚어졌다. 강남지웰홈스 29㎡는 매매가가 2억1000만원, 전세가는 2억2000만원으로 전세가 매매보다 비싸다.
영등포의 한 공인중개업소 관계자는 “오피스텔을 찾는 세입자는 많지만 매매 수요자는 거의 없다”며 “요즘은 전세보다 매매 매물이 더 많이 나오니 전세가격보다 매매가가 더 내려간 상황”이라고 전했다.
한국감정원에 따르면 지난달 서울 오피스텔 전셋값은 0.17% 오르며 2018년 10월(0.18%) 이후 2년 만에 가장 높게 치솟았다. 서울 평균 전셋값은 지난 9월 처음 2억원을 돌파한 데 이어 10월엔 2억44만원을 기록했다. 임대차법 개정으로 급등한 아파트 전셋값을 감당하지 못한 젊은층이 몰려서다.
전셋값 폭등하자…보증보험 승인 거부 사례 속출
집을 팔아봐야 전세금을 모두 내주기 어려운 집이 허다하다보니 세입자의 불안은 커져가고 있다. 세입자는 전세금을 떼일까 불안해 전세보증보험에 가입하려 하지만 이도 만만치 않다. 매매가보다 전셋값이 더 오르면서 전세보증보험 승인 요건을 충족하지 못하는 경우가 많기 때문이다.실제로 전세가격이 오르면서 보증기관들이 보증을 거부하는 사례가 이어지고 있다. 이 보험에 가입하려면 신청일 기준 KB국민은행 부동산시세에 나온 매물의 하위평균매매가격이 전세금보다 높아야 한다. 서울 사당동에서 오피스텔 전세를 얻은 세입자 김모 씨(33)는 “보험료도 적진 않지만 그래도 이를 부담하면서라도 전세금을 지키고 싶은데 가입조차 안해준다고 하니 막막하다”며 "임대차 3법으로 인해 전세값이 폭등해서 생긴 일인데 보증보험 가입 기준을 확대해줘야 하는 것 아니냐"고 하소연했다.
전입신고도 필수지만 임대인이 오피스텔 전세를 내놓을 때 전입신고 불가 조건을 내건 경우가 많다는 점도 보험 가입을 어렵게 만든다. 부동산 정보 플랫폼 다방에 따르면 서울 지역 20평대 빌라·오피스텔 중 보증금 2억5000만원 이하 투·스리룸 매물 약 120개 중 보증보험이 가능하다고 적시된 곳은 10개밖에 없었다.
강남구 Y공인 대표는 “오피스텔의 경우 주거용 세입자가 전입신고를 하게 되면 부가세 환급을 받을 수 없고, 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함되면 다주택자가 돼버리기 때문에 집주인이 전입신고를 꺼리는 경우가 많다”며 “전입신고가 안돼도 워낙 전세가 없으니 세입자들이 이것저것 따지지 않고 계약을 맺고 있지만 향후 분쟁 시 전세보증금을 떼일 우려가 높다고 보면 된다”고 설명했다.
안혜원 한경닷컴 기자 anhw@hankyung.com
