“유럽의 주거용 부동산은 초저금리 시대에 채권을 대체할 수 있는 매력적인 투자처입니다. 게다가 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 같은 초유의 위기에도 영향을 받지 않고 있죠.”
유럽 부동산 전문 자산운용사인 패트리지아의 마디 모크레인 투자전략 및 리서치 본부장(전무)은 21일 한국경제신문과의 이메일 인터뷰에서 “코로나19가 본격적으로 확산하던 지난 2월에서 5월 사이 패트리지아가 투자한 주거용 부동산의 임대료 납부율은 97%에 달했다”며 “유럽 주요 도시의 주거용 부동산이 위기에도 견고한 성과를 내는 우량 투자 자산으로 떠올랐다”고 말했다.
1984년 설립된 패트리지아는 독일 아우크스부르크에 본사를 둔 부동산 전문 운용사로 운용자산이 450억유로(약 63조원)에 달한다. 주거용 부동산 운용자산만 114억유로(약 16조원)다. 지난해 주거용 부동산 대표 펀드인 ‘리빙 시티즈(Living Cities)’를 출시했으며 국내에서 우정사업본부와 과학기술인공제회가 각각 5000만달러(약 600억원)와 3000만달러(약 350억원)를 투자했다.
모크레인 본부장은 ‘유럽 주택에 투자해야 하는 이유’에 대해 “유럽 주거 시설의 임대료 납부율이 미국 다가구 주택에 비해 10~15%포인트 높은 것으로 나타났다”고 말했다. “코로나19 대유행으로 미국의 실업률이 급등한 것에 비해 유럽에서는 고용 시장에 미치는 영향이 상대적으로 적었기 때문”이라는 설명이다.
그는 “특히 패트리지아는 중산층 이상이 거주하는 부동산에 투자하고 있어 임차인들이 임대료를 납부하는 데 어려움을 겪지 않고 있다”고 강조했다.
그는 또 “유럽에서는 주거용 부동산에 대한 투자금이 대부분 은행 대출을 통해 마련된다”며 “사모대출펀드(PDF)나 대출채권담보부증권(CLO)이 많은 비중을 차지하는 미국과 다르다”고 강조했다. PDF나 CLO로 투자금을 마련할 경우 코로나19 사태 같은 위기가 발생했을 때 자금 공급이 일시적으로 경색될 위험이 있는데 유럽에선 이런 위험이 적다는 뜻이다.
모크레인 본부장은 이어 “최근 들어 유럽 주거용 부동산을 채권(fixed income)을 대체할 자산으로 생각하는 기관투자가들이 많아졌다”고 소개했다. 독일의 국채 수익률이 마이너스를 기록하는 등 초저금리가 지속되는 상황이어서 투자자들이 더 이상 포트폴리오 중 채권 비중을 60% 수준으로 유지하는 전통적인 자산배분을 유지하기 어렵게 됐다는 설명이다.
그는 “잘 분산된 주거용 부동산 상품에 투자하면 유럽 국가의 10년 만기 국채에 투자하는 것보다 2.5~3% 포인트 가량 더 높은 수익을 거둘 수 있다”고 말했다. 모크레인 본부장은 “1990년대부터 지금까지 유럽 부동산 자산의 투자 성과를 살펴보면 주거용 부동산의 제곱미터당 순운용소득(NOI)이 오피스 빌딩이나 리테일, 물류시설 등에 비해 훨씬 안정적이었다”고 덧붙였다.
모크레인 본부장은 코로나19 여파로 매력적인 투자 기회도 많아질 것으로 내다봤다. 값싸게 자금을 조달해 사업을 벌이던 유럽의 부동산개발 업체들이 코로나 여파로 재무적 어려움을 겪으면서 프로젝트의 일부나 전부를 기관투자가들에게 매각할 가능성이 높다는 설명이다.
그는 “이들이 개발하던 완공 전 자산을 사들이는 선매입(forward funding)이 좋은 투자기회가 될 수 있다”고 말했다. 모크레인 본부장은 “패트리지아가 부동산 개발업체들과 손잡고 우리가 선호하는 지역에서 우량한 투자 상품을 만들 수 있는 좋은 기회”라고 말했다.
홍선표 기자 rickey@hankyung.com
