노영민 대통령 비서실장이 다주택 처분 과정에서 강남 대신 지방의 아파트를 먼저 팔아 최대 6억원가량의 세금을 아끼게 될 전망이다. 차익이 큰 아파트를 마지막에 팔면 세금이 확 줄어드는 양도소득세 계산 구조 때문이다.
매각 순서만 조절해도 세금 줄어
3일 관보에 게재된 올해 공직자 재산변동신고에 따르면 노 실장은 서울 반포동 ‘한신서래’ 전용면적 46㎡ 주택형과 충북 청주 가경동 ‘가경진로’ 전용 135㎡를 가진 2주택자다. 두 집 모두 노 실장과 아내가 지분을 절반씩 나눠 공동명의로 소유하고 있다.노 실장은 전날 청와대 참모들에게 1주택 이외의 주택 처분을 권고하면서 솔선수범 차원으로 본인의 집 또한 내놨다. 그러나 당초 반포동 아파트를 매각하는 것으로 발표했다가 40분 만에 청주 아파트로 정정하면서 강남 아파트는 절대 팔지 않는 ‘똘똘한 한 채’ 재테크란 빈축을 샀다.
세무전문가들은 노 실장이 양도세 중과세 구조를 정확히 꿰뚫고 있는 것으로 보고 있다. 양도세 중과세란 다주택자가 조정대상지역에 있는 집을 팔 때 일반세율(최고 42%)에다 주택수에 따라 10~20%포인트를 가산하는 제도다. 그런데 청주는 지난달 ‘6·17 대책’을 통해 조정대상지역으로 지정됐다. 노 실장은 어느 집을 팔든 최고 52%의 중과세율을 적용받는 셈이다. 그러나 이때 주택의 매각 순서를 조절하는 것만으로 세금이 크게 달라진다.
1. 강남 아파트를 먼저 판다면
법원 등기부등본에 따르면 노 실장은 반포동 한신서래 전용 46㎡를 2006년 2억8000만원에 매입했다. 지금은 15억을 호가한다. 그러나 다주택 상태에서 당장 이 집을 먼저 팔 경우 12억원가량의 차익에 대해 중과세가 작동한다. 이땐 청주 아파트의 기준시가에 따라 반포동 아파트의 세금이 달라진다. 지방의 기준시가 3억원 이하 아파트는 중과세를 판단할 때 주택수에 포함하지 않기 때문이다.
노 실장이 보유한 청주 가경진로 전용 135㎡는 지난달 중순 2억9600만원에 실거래됐다. 국세청이 정한 이 아파트의 기준시가가 3억원 이하라면 반포동 집을 팔 때 노 실장 부부가 낼 세금은 각각 1억6400만원, 총 3억2800만원이다. 중과세가 아닌 일반세율이 적용되고 장기보유특별공제(장특공제)도 따라 28%(보유기간 14년)가 인정된다.
만약 청주 아파트의 기준시가가 3억원을 초과한다면 세금은 확 불어난다. 이땐 일반세율이 아닌 중과세율을 적용받고 장특공제도 사라진다. 부부가 각각 3억800만원, 총 6억1600만원을 세금으로 내야 한다. 익명을 요구한 세무사는 “최소 3억~6억원의 양도세를 물기 때문에 강남 아파트를 먼저 팔 이유가 없다”면서 “청주 아파트를 먼저 판다면 수억원을 아낄 수 있다”고 설명했다.
2. 청주 아파트를 먼저 파는 이유
반대의 경우라면 어떨까. 노 실장이 선택한 시나리오다. 그는 청주 아파트를 2003년에 매입했다. 국토교통부가 실거래가격을 집계하기 시작한 2006년부터 현재까지 해당 아파트의 시세 상승분은 6000만원 안팎에 불과하다. 중과세율이 적용되더라도 노 실장이 내야 할 양도세는 앞선 사례와 비교하면 미미한 수준이란 계산이 나온다. 이 마저도 부부 공동명의인 까닭에 실제 내야 할 세금은 더 줄어든다. 양도세는 소유자별로 과세표준을 따지는 인별과세 방식이기 때문이다.핵심은 그 다음이다. 노 실장은 청주 아파트를 매각하면 1주택자가 된다. 1주택자는 조정대상지역 지정 여부와 관계없이 집을 팔 때 9억원까지 비과세를 받을 수 있다. 9억 초과분에 대해선 보유기간에 따라 최대 80%의 장특공제도 받는다. 차익이 거의 없는 청주 집을 먼저 판 뒤 차익이 많은 강남 아파트를 비과세와 공제 혜택을 톡톡히 볼 수 있는 전략인 셈이다.
강남 아파트 1주택 상태에서 현재 시세 기준으로 매각할 경우 노 실장 부부의 양도세는 각각 650만원, 총 1300만원으로 줄어든다. 강남 아파트와 청주 아파트의 매각 순서만 바꿨을 뿐인데 3억~6억원의 세금이 왔다갔다 하는 셈이다.
한 부동산 전문 회계사는 “차익이 큰 집을 최종 1주택 상태에서 매각하는 게 중과세 제도에 대한 정석적인 대처”라면서 “9억원까지 주어지는 비과세 혜택도 청주 아파트보단 강남 아파트에 적용하는 게 효율적이라고 판단했을 것”이라고 말했다.
전형진 기자 withmold@hankyung.com