부동산은 민법 99조에 토지 및 그 정착물로 정의돼 있다. 부동산의 가치는 다양한 요소가 영향을 미치지만 근본적으로는 토지와 정착물인 건물에 따라 달라진다. 이런 부동산을 통제할 수 있는 방법은 무엇일까. 앞서 배운 바와 같이 물권적 권리인 소유권을 취득하는 것이다.
소유권은 민법 211조에서 사용, 수익, 처분이라는 세 가지 권능으로 구성돼 있다. 부동산에 대해 소유권을 가지고 있다는 것은 결국 재산권을 행사한다는 의미다. 소유권의 객체가 되는 부동산은 취득, 보유, 처분이라는 생애주기를 가지고 있다. 부동산에 대한 소유권을 가지고 재산권을 행사한다는 것은 취득, 사용, 수익, 처분의 권리를 자유롭게 행사하는 것을 의미한다. 만약, 부동산 가치를 상승시키고 싶다면 취득, 사용, 수익, 처분의 가치를 높이면 되는 것이다. 사용의 영역은 인테리어나 교통, 교육, 일자리, 자연환경, 인프라와 같은 주거환경을 의미한다. 비교 우위의 입지는 시장 논리에 따라 수요가 집중돼 가격이 상승하는 메커니즘을 가지게 된다. 자연스럽게 공실의 위험성이 낮고, 수익률은 높은 상태가 되며, 수익의 영역에서 경쟁력을 갖추게 된다. 처분의 영역은 장래 매도 시 시세가 가치를 결정하는 요소지만 예측이 불가능하다는 단점이 있다. 그래서 양도세, 상속세, 증여세와 같이 통제 가능한 요소가 나의 재산권을 높이는 데 핵심 사항으로 떠오르고 있다.
규제지역 지정, 대출규제(LTV, DTI, DSR) 강화, 코로나19로 인한 거래 심리 냉각의 상황은 취득 가치를 하락시키는 요인으로 작용하고 있다. 현재 시장은 풍부한 유동성을 바탕으로 실물자산의 가격 상승(인플레이션) 효과가 발생하고는 있지만 여전히 불안한 요소다. 이런 상황 속 입지적 프리미엄을 갖춘 자산의 선택은 가치 하방을 막아주는 유일한 대안이 돼 왔다. 2017년 8월 2일 부동산 대책이 발표된 이후 개인이 보유한 부동산은 ‘어설픈 여러 채의 주택보다 똘똘한 한 채의 수익률이 높다’는 콘셉트에 맞춰 재배치돼 온 것이 그 증거다. 저금리와 토지보상금과 같은 시장의 재료는 통화량이 풍부한 상황 속 우량한 매물들의 인기를 더욱 상승시켰다. 경쟁적으로 상승하는 가격에 일반인들이 합리적인 부동산을 취득하기가 어려워지고 있다.
많은 사람이 부동산 투자의 성공 여부를 가치 상승에 집중해 보지만, 현장에서 느끼는 부동산 투자의 성패는 취득 시점에 결정된다. 좋은 물건을 낮은 가격에 취득한다면 보유와 처분이 수월해지고 가치가 상승하게 된다. ‘무릎에 사서 어깨에 팔아라’란 말은 비단 주식시장에서만 유효한 것이 아니다. 환금성이 취약한 부동산 투자에서 유동성 함정의 돌파구는 오직 합리적인 취득가일 뿐이다. 투자란 시장의 변동성이 주는 과실을 수확하는 것이다. 부동산은 고액자산이기에 환금성이 취약하다. 유동성을 확보하기 위해서 오히려 낮은 가격에 처분해야 할 상황도 생길 수 있다. 그런 측면에서 취득가가 낮아야 부동산 투자의 성공 확률을 높일 수 있다.
워런 버핏 같은 전설적 투자자들이 주장한 ‘장기투자’의 힘은 바로 낮은 취득가에서 시작된 것이다. 하지만 자금력과 시간이 부족한 일반인들이 장기투자를 하는 일이 쉬울까. 아마도 빠른 시간에 수익을 맛보고 싶은 마음에 쉽지 않을 것이다. 재개발이나 재건축, 택지개발, 뜨는 지역에서의 원주민이 제대로 된 개발의 과실을 맛보지 못하는 이유와 일맥상통한다. 평범한 사람들이 장기투자의 효과를 볼 수 있는 것이 바로 ‘부동산 경매’다. 권리적, 상황적 변동성으로 일시적인 가격 하락의 구조가 보이는 시장이기 때문이다. 투자자는 취득 가치를 극대화해 사용, 수익, 처분 가치의 하락 위험을 회피할 수 있다. 자연스럽게 처분 가치를 극대화할 수 있기 때문에 투자의 실패가 줄어든다. 일반 매매와 다른 변동성이 존재하기에 어려운 만큼 소위 ‘먹거리’가 많을 수 있다. 경매는 금융회사가 대출 원리금을 회수하기 위해 연체된 채무자의 재산을 민사집행법에 근거해 강제 매각하는 과정이다. 법, 법원, 명도, 권리분석 등 낯설고 복잡한 용어로 포장됐지만 그 안에는 숨은 진주와 같은 물건이 들어 있는 경우가 많다. 이런 포장지를 현명하게 풀어낼 수 있는 인내력을 갖는다면 부를 가져다 줄 투자의 기술로써 손색이 없을 것이다.
지금 같은 시기에 ‘핵심지는 수요가 많은데 부동산 경매가 지금도 유효하냐’란 의구심이 들 수 있을 것이다. 그래서 경매투자를 할 때는 최소 급매가 이하를 기준으로 입찰해야 한다. 낙찰가와 인수보증금, 인테리어, 각종 비용의 합계가 현장에서 거래되는 급매가격보다 낮을 때 경매 투자의 의미가 있다. 시간과 비용, 정신적 수고를 보상받기 위해 필요한 최소한의 가이드라인이 있어야 한다. 바로 입찰하려고 준비하는 물건이 일반시장에서 낮은 가격으로 거래된다면 경매를 할 것이 아니라 일반 매매를 해야 하는 것이다. 경매든 일반 매매든 나의 자산 가치를 높이기 위해서는 낮은 취득가의 포지션을 유지해야 한다는 접근 방식이다.
급매보다 비싼데 굳이 경매로 낙찰받아야 하나. 부동산 가치가 어떤 메커니즘으로 결정되는지 깊이 고민해 보자. 그리고 어떻게 하면 실수 없는 투자를 할 수 있을지 생각해 보자. 위의 물음을 가슴에 품고 경매를 기초로 한 권리, 수익, 물건분석을 하되 시장에서 통용되는 합리적인 취득가가 얼마인지 분석해보자. 이런 과정을 거친다면 부동산 투자의 오발탄을 쏠 확률이 획기적으로 줄어들 것이다.
김창수 < 부동산칼럼니스트 >
