서울에서 전셋값이 1년 가까이 지속적으로 상승하고 있습니다. 전세값이 올랐고, 집값의 상승세도 가파릅니다. 이렇다보니 새 아파트 공급에는 수요자들이 몰리기 마련입니다. 그러나 서울에서 아파트를 공급하는 조합들은 난감한 상황이 계속되고 있습니다. 분양가를 제대로 못받고 있는데다 최근에는 재건축의 초과이익 환수가 구체화되고 있습니다. 때문에 조합들은 선분양 보다는 후분양 쪽으로 입장을 바꾸고 있습니다. 소비자 입장에서도 집을 보고 사는 후분양이 선분양보다 유리합니다. 다만 분양가가 높아질 가능성이 있고 자금을 단기간에 조달해야하는 부담이 있습니다. 오늘도 부동산과 관련된 뉴스를 전해드립니다.
◆서울 전셋값, 48주 연속 상승
첫 번째 뉴스입니다. 서울 등 수도권 전셋값은 지난해 여름부터 1년 가까이 오르고 있습니다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전세가는 지난해 7월 첫째주 이후 48주간 연속 상승하고 있습니다. KB국민은행 부동산 통계에서도 작년 7월 둘째주 이후 서울 아파트 전셋값은 47주 동안 오르고 있습니다. 서울 전셋값은 2017년 말부터 하락하다가 작년 7월 바닥을 찍은 뒤 매주 0.1~0.3%씩 상승중입니다.
지난달 서울 아파트 평균 전세금은 4억8656만원으로 지난해 5월(4억6241만원)보다 2415만원(5.2%) 올랐습니다. 2년 전 전세 아파트를 계약한 세입자가 같은 집에 살기 위해 계약을 연장하려면 평균 3600만원이 넘는 돈이 필요합니다. 전용면적 84㎡ 아파트 기준, 1년 새 전셋값이 가장 많이 상승한 곳은 강남구로 8171만원 올랐습니다. 이어 서초구(4891만원), 송파구(3596만원), 광진구(3206만원), 성동구(3165만원) 등도 3000만원 넘게 필요합니다.
◆ 줄어드는 전셋집, 전세가 더 오를까?
전세수요는 늘고 있지만, 공급은 줄고 있습니다. 정부의 고강도 대출 규제와 보유세 폭탄, 민간 택지 분양가 상한제 도입 등으로 집을 사지 않고 전세로 눌러앉는 세입자가 늘고 있습니다. 입주 아파트는 내년부터 줄어들 예정입니다. 여기에 집주인이 양도세를 아끼기 위해 본인 집에 직접 입주하는 상황이 늘면서 전세공급은 위축되고 있습니다. 부동산114에 따르면 서울 입주물량은 2019년 4만3915가구에서 2020년 4만7073가구로 다소 증가했습니다. 그러나 2021년 2만4084가구, 2022년 1만3995가구로 급격히 떨어질 전망입니다.
◆ 분양가 상한제에 유리, 후분양 아파트 늘어난다
분양가 상한제가 다음 달 말부터 본격적으로 시행됩니다. 민간 아파트들은 분양가 통제를 피해 후분양으로 돌아서는 경우가 늘고 있습니다. 후분양도 분양가 상한제를 적용받지만 공시지가 상승률이 토지비에 반영됩니다. 그만큼 선분양보다 분양가를 높일 수 있습니다. 이달 청약을 받는 동작구 상도동 '상도역 롯데캐슬'은 원래 2018년 선분양하려다 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피해 후분양을 택했습니다. 강남권 재건축 단지에서도 후분양을 검토합니다. 최근 서초구 '반포1단지 3주구' 시공사로 뽑힌 삼성물산은 조합에 '100% 준공 후 분양'을 제안했습니다. 신반포21차, 신반포 15차 등도 후분양하는 방안을 검토하고 있습니다.
◆ 현실화된 초과이익 환수…6년 만에 첫 부담금 징수할듯
정부가 재건축부담금 징수 작업에 본격적으로 나섭니다. 작년 말 헌법재판소가 내린 재건축 초과이익환수법 합헌 결정을 근거로 국토교통부가 구체적인 부담금 배분 지침까지 마련했습니다. 올해는 2010~2011년 입주 후 납부를 미룬 서울 용산구 한남동 한남연립(한남파라곤·사진)과 강남구 청담동 두산연립에서 부담금을 징수합니다. 한남연립 17억1873만원, 두산연립 4억3117만원 등 총 21억4990만원입니다.
최근 재건축에 나선 사업지에 대한 부담금도 내년부터 징수합니다. 서울시는 2018년 5월 서초구 반포동 반포현대아파트 재건축조합에 조합원 1인당 1억3500만원의 부담금 예정액을 통지했습니다. 전국적으로 60여 개 재건축 사업장에 2500억원 규모의 초과이익 부담금 예정액이 통지된 상태입니다.
재건축 초과이익 환수제는 정부가 재건축 추진위원회 구성 시점과 입주 시점의 평균 집값 상승분에서 각종 비용을 제외한 금액이 3000만원을 초과하면 이익금액의 10~50%를 재건축 조합에서 환수하는 제도입니다. 2006년 도입된 이 제도는 의원 입법으로 2012∼2017년 5년간 유예됐다가 2018년 1월 다시 시행됐습니다. 이 기간동안 한남연립 재건축조합은 2014년 9월 재건축 부담금을 부과하는 게 사유재산권을 침해한다며 헌법소원을 청구했습니다. 헌재는 작년 12월 합헌 판결을 내렸습니다.
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