경기 과천시 지식정보타운에서 시세 대비 반값 아파트 ‘제이드자이’가 분양에 나선다. 지식정보타운, 이른바 지정타에서 나오는 첫 분양 아파트다. 2018년부터 분양을 시작할 것으로 알려지면서 관심을 모았던 단지다. 과천은 ‘준(準)강남’ 입인데다 공공분양으로 나오다보니 분양가는 상대적으로 낮다. 실제 공개된 분양가는 3.3㎡당 2200만원 수준으로 주변 아파트의 절반에 불과했다. 시세차익이 수억원에 달해 ‘로또 청약’을 노린 예비 청약자들의 대거 신청할 전망이다. 단점은 있다. 전매제한 기간과 거주의무 기간이 길다는 점이다. 시세와 차이가 난다고는 하지만, 이를 이익으로 실현시킬 수 있을런지는 두고봐야한다는 얘기다. 예상보다 과천 중심과는 거리가 멀어 수요자들 만족시키기엔 입지 측면에서 부족하다는 평가도 있다. 과천 지식정보타운의 장단점을 살펴봤다.
◆제이드자이, 당첨만 되면 시세차익 5억~6억?
과천 지식정보타운은 주택과 산업시설용지가 함께 공급되는 택지지구다. 과천과 안양 인덕원역 사이에 그린벨트로 묶였던 곳이다. 지구 앞에 서울지하철 4호선 전철역도 건설된다. 아파트는 일반 분양 아파트와 임대주택, 행복주택 등 모두 8000여 가구가 들어선다. 이 중 일반분양 아파트 물량만 3000여 가구에 이른다.
과천 지식정보타운에서 가장 먼저 분양 스타트를 끊은 단지는 S9블록의 ‘제이드자이’다. 647가구로 지어지는 이 단지는 전 세대 모두 일반에 분양된다. 전용면적 49~59㎡로 소형 100%라 신혼부부나 1인 가구의 관심이 높다. 타운 내 유일한 ‘민간 참여 공공분양’ 단지로 공공기관(LH)이 토지 조달 및 인허가를, 민간 건설사(GS건설)가 시공·분양 등을 맡았다.
공공택지지구에 지어지는 아파트인 만큼 분양가상한제 규제를 받아 가격은 저렴한 편이다. 제이드자이의 분양가격이 3.3㎡당 2195만원으로 정해졌다. 발코니 확장 비용 3.3㎡당 45만원을 포함하면 2240만원이다. 전용 59㎡를 기준으로 환산하면 5억4000만원 안팎이다. 과천시 아파트의 3.3㎡당 평균가격 시세인 4102만원보다 절반가량 낮다.
일선 중개업소들은 분양가격이 과천 시내 아파트 시세 대비 5억~6억원 정도 낮다고 전했다. 원문동 과천래미안슈르 전용 59㎡ 매매가는 12억2000만원가량이다. 별양동 래미안슈르의 같은 면적대 주택 가격은 11억원 수준이다. 김병기 리얼하우스 분양평가팀장 “분양가가 예상만큼 저렴하게 책정된 데다가 오랫동안 지식정보타운의 분양을 기다려온 수요자들이 많아 관심도가 높다”며 “과천 시내 아파트들과 비교하면 시세차익이 크다”고 분석했다.
◆"과천보다 안양 인덕원·의왕 포일동에 가깝다"
과천시 내 아파트 가격과의 분양가 차이가 워낙 커 당첨되기만 하면 ‘로또’라는 평가가 나오지만, 일각에서는 생각보다 시세차익이 크지 않을 수 있다는 이야기도 나온다. 입지 때문이다.
별양동 A공인 관계자는 “과천 지식정보타운은 행정구역상 과천에 속하지만 안양 인덕원이나 의왕 포일동에 더 가깝고 과천에서 가장 선호하는 구도심 지역과는 멀리 떨어져 있어 변방의 느낌이 강하다”며 “과천 내부에서는 학군과 생활인프라가 이미 형성돼 있는 과천 중심과 지식정보타운은 구별짓는 분위기가 있다”고 말했다.
인근 S공인 대표도 “지식정보타운의 입지는 중심에서 다소 떨어져 있으며 제이드자이는 그 중에서도 가장 하단에 위치해 있다"며 "지식정보타운 중간에 관통하는 제2경인고속도로로 인해 과천 시내와 생활권도 단절돼 생활권은 안양이라고 보는게 더 맞을 것 같다"고 설명했다.
오히려 과천보다 안양이나 의왕의 부동산 시장과 관련이 높다는 것이다. 안양 인덕원이나 의왕 포일동 아파트와 시세 비교를 하는 것이 더 적합하다는 것. 지식정보타운 옆에 붙어 있는 포일동 ‘의왕포일숲속3단지’ 소형 면적의 호가가 8억원대로 3.3㎡ 당 2800만원대에 거래되고 있다. 인근 ‘인덕원푸르지오엘센트로’ 아파트의 3.3㎡ 매매호가는 3200만원 수준이다. 이 가격대만 놓고보면 과천 지정타의 분양가는 낮지 않다는 게 주변 공인중개사들의 애기다.
◆"전매제한 너무 길어" 볼멘소리
전매제한 기간이 길다는 점도 단점으로 지적된다. 이 단지는 당첨되면 10년 동안 전매를 할 수 없다. 거주의무 기간도 최대 5년이다. 단지 청약 자격도 까다로워 일반 사람들이 접근하기 쉽지 않을 전망이다. 공공 분양 청약 방식에 따라 무주택자에게만 청약 자격이 주어지며 가점 순이 아니라 저축 총액으로 당첨자를 선정한다. 공급 물량 중 80%가 특별공급, 나머지는 일반공급이다.
과천 지식정보타운 청약을 고민하고 있는 장모 씨(34)는 “전매제한 기간과 거주의무 기간을 감안하면 투자 수익률이 그리 크지 않을 수 있다는 생각도 든다”며 “이동이 많은 직장이고 아이의 학교도 정해진 것이 아니라서 거주의무 기간을 채우지 못할 수도 있겠다는 생각이 들어 청약을 망설이고 있다”고 말했다.
청약을 위한 거주기간 요건이 최근 바뀌면서 이에 따른 갈등도 있다. 과천시는 최근 청약 1순위 자격 요건을 부여하는 의무거주기간을 1년에서 2년으로 확대했다. 이같은 조치는 법제처 심사 등을 거쳐 3월 정도에 시행될 전망이다.
다만 제이드자이가 이달 안으로 분양이 된다면 거주요건 강화는 적용되지 않을 것으로 예상된다. 결과적으로 2018년 초 이후 전입한 5400명 이상에게도 혜택이 돌아간다. 지정타의 경우 단지별 공급 물량 중 과천 1년 이상 거주자에게 전체 물량의 30%를 우선 배정한다. 나머지 과천 1년 미만 거주자 및 경기도 1년 이상 거주자(20%), 수도권(서울·인천·경기) 거주자(50%) 등에게 돌아간다.
세입자들 간의 볼멘소리는 커지고 있는 상황이다. 기존에 2년 이상 거주한 세입자들은 신규 수요가 청약 경쟁률을 높인다며 불만을 내비치고 있지만, 아직 1년밖에 안된 세입자들은 갑자기 2년 거주로 바뀌면 갈 곳도 없고 그동안에 들인 비용도 너무 많이 든다고 불만을 토로하고 있다. 과천에 2년4개월 정도 거주한 40대 김모 씨는 “과천에서 많은 비용을 들여 월세를 살며 거주 요건을 채웠는데 1년 정도 거주한 사람들과 함께 청약에 나서니 경쟁률만 높아지고 형평성에도 맞지 않다”며 “제이드자이 이후에 분양하는 단지는 거주요건 2년이 필요하니 다음 기회를 노려볼까 하고 있다”고 전했다.
안혜원 기자 anhw@hankyung.com
