“지금 보유하고 있는 재건축 아파트를 팔아야 하나요?” “내년 집값이 떨어지면 사야할까요?”
4일 서울 논현동 건설회관에서 열린 ‘제3회 집코노미 부동산 콘서트’에선 강연마다 질문이 쏟아졌다. 올해 집값이 상저하고의 장세를 보이면서 내년 흐름을 더욱 종잡을 수 없게 됐기 때문이다. 한국경제신문과 한경닷컴이 연 이날 행사엔 내집 마련과 투자를 고민하는 인파가 몰렸다. 오전부터 500여명의 방문객이 긴 줄을 섰다.
◆“더 오른다” vs “고점 신호”
행사엔 주택 분야 최고의 전문가들이 모였다. 최근 6년 동안 시장 흐름을 정확히 읽어낸 이상우 익스포넨셜 대표의 인기가 높았다. 이 대표는 내년 부동산시장에 올해보다 상승 요인이 많다고 보고 있다. 고등학교 체계 개편과 총선 등의 변수가 있기 때문이다. 그는 “자율형사립고와 국제·외국어고 등의 일반고 전환은 강남 부동산 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것”이라며 “총선을 앞두고 거론될 지역별 현안 또한 집값을 자극하는 재료가 된다”고 말했다.
그는 올해 초 서울 집값이 강남을 중심으로 하락할 때도 전문가들 가운데 유일하게 상승 전환을 전망했다. 이 대표는 “내년부터 본격적으로 시작될 신도시 등 토지보상과 1990년대 준공 단지들의 리모델링 움직임을 눈여겨봐야 한다”고 분석했다. 새 아파트 입주가 많은 신길과 고덕 등지는 상승 압력이 크게 일어날 것으로 짚었다. 이 대표는 “신축 아파트가 희소한 상황에서 도심에 드문 신시가지가 들어서는 것”이라며 “3~4년 전 상전벽해한 마포 같은 효과가 일어날 것”이라고 전망했다.
대폭 인상된 ‘종합부동산세(종부세) 쇼크’가 부동산시장을 덮쳤지만 매도물량이 급격히 늘어나진 않을 것으로 전망했다. 이 대표는 “다주택자의 양도소득세율이 높기 때문에 투매가 일어나긴 힘든 환경”이라며 “높은 보유세와 양도세는 집값 하락보단 증여가 더욱 증가하는 현상을 가져올 것”이라고 내다봤다.
그러나 정반대의 전망도 나왔다. 이광수 미래에셋대우 연구위원은 높아진 주택 보유 부담이 결국 매도물량 증가와 집값 하락을 야기할 것으로 전망했다. 이 위원은 “올해 1분기에도 공시가격 급등의 영향으로 매도물량이 늘어나면서 가격 하락이 일어났다”며 “최근엔 종부세의 위력을 체감한 이들이 늘어난 데다 민간택지 분양가 상한제 영향으로 재개발·재건축의 기대이익마저 줄어들었다”고 설명했다. 이 같은 이유로 내년 상반기가 집값의 변곡점이 될 것으로 봤다. 이 위원은 “매도물량이 감소하면서 가격이 오른 지금까지의 상황은 전형적인 고점 신호”라며 “내년 공급물량이 감소한다지만 시장에 직접적인 영향을 미치는 건 매도공급이라는 걸 유념해야 한다”고 강조했다.
투자자라면 이 같은 신호에 기민하게 반응해야 한다는 게 이 위원의 진단이다. 그는 “거래량이 줄면서 매매가격도 떨어질 경우 하락 추세지만 거래량이 반등하면서 가격이 떨어진다면 바닥이라는 신호”라며 “높은 투자수익률을 바란다면 이 같은 시기를 눈여겨봐야 한다”고 설명했다. 그는 “언제든 사고팔 수 있는 리츠(REITs)도 대안 투자가 될 수 있다”며 “본질이 부동산인 데다 유동성을 활용할 수 있다는 장점도 있다”고 말했다.
◆집값·상가매출 이렇게 결정된다
심교언 건국대 부동산학과 교수는 ‘집값의 이해’를 주제로 강연했다. 정책과 시장 상황 등 다양한 요인이 집값에 어떤 영향을 미치는지, 선진국과 비교한 한국 집값이 어느 정도 수준인지를 학자의 관점에서 진단했다. 심 교수는 “정부가 대책을 발표할 때마다 주택가격 상승 반복됐다”면서도 “경제성장률이 정체되면 하방 압력이 커지고 이 같은 현상이 장기화할 가능성도 있다”고 말했다.
상가 투자나 프랜차이즈 창업을 고민하는 이들을 위한 자리도 마련됐다. 상가 입지분석 전문가인 김종율 보보스부동산연구소 대표는 수년 동안 발품을 팔아 정리한 ‘상권별 매출지도’를 공개했다. 같은 위치, 같은 업종이라도 주변 유효수요와 주(主)동선에 따라 흥망의 결과가 정해져 있다는 게 그의 분석이다.
대표적인 게 신규 전철망 효과다. 주변에 새 노선이 뚫리더라도 수혜를 보는 상가는 정해져 있다. 김 대표는 “기존 노선과 선형이 겹칠 경우 역세권에 인입되는 유효수요가 크게 늘지 않아 매출증대로 이어지지 않는다”면서 “이용자들의 동선이 완전히 바뀌면서 새로운 수요를 끌어들일 수 있는 상가를 가려내야 한다”고 말했다. 그는 유효수요와 동선이 점포별 매출이 어떤 영향을 미치는지 다양한 실제 사례를 중심으로 설명해 높은 호응을 이끌어냈다. 경기 성남에서 이날 행사장을 방문한 김은숙(44)씨는 “아파트 투자 시기를 고민하다 들른 자리에서 다양한 분석을 들을 수 있어 좋았다”며 “지도를 중심으로 생생한 상가강의까지 접할 수 있어 새로웠다”고 말했다.
전형진/안혜원 기자 withmold@hankyung.com
