<<주택업계 코멘트 등 내용 추가>>내부지침 지사 하달…신반포5차, 한신18차 등 3곳 관리대상 적시개포주공3 포함 '강남 타깃'…시세보다 10% 이상 높으면 보증 불가
주택도시보증공사가 강남구와 서초구에서 분양되는 아파트에 대해 강남 개포주공 3단지처럼 분양보증 심사를 까다롭게 적용하며고분양가를 집중적으로 관리하기로 했다.
하반기에 실제 적용이 예상되는 단지로는 서초구 신반포5차 재건축과 서초구 잠원한신18·24차, 서초 방배3 재건축 단지 등 3곳을 꼽았다.
1일 연합뉴스가 입수한 주택도시보증공사의 내부지침 '고분양가 사업장 분양보증 처리 기준'에 따르면, 공사는 '당해 지역의 매매 및 분양시장 현황 등을 종합적으로 고려해 고분양가에 따른 보증리스크 관리가 필요한 지역'으로 서울 강남구와서초구 2곳을 선정했다.
또 다른 강남권인 송파구와 최근 해당 지역의 역대 최고가 분양이 거론되고 있는 과천시, 서울 강동구 등은 제외돼 있다.
공사는 이 지침을 8월 말에 작성해 전국의 지사에 내려보냈다.
공사는 '강남·서초 지역에서 주택에 대한 분양보증을 신청하는 사업장의 평균분양가가 인근 아파트 평균 분양가의 110%를 초과하거나 최근 1년 이내 분양한 아파트의 최고 평균 분양가 또는 최고 분양가를 초과하는 경우'를 고분양가로 규정했다.
앞서 주택보증공사는 지난 7월 말 개포주공 3단지의 분양보증을 거부하면서 '강남구의 3.3㎡당 평균 분양가 대비 13% 높고, 3개월 전 분양한 개포주공 2단지의 3.3㎡당 분양가보다 14%로 높다'는 것을 이유로 들었다.
공사는 지침에서 이런 기준을 적용해볼 때 대림산업[000210]이 시공하는 신반포5차와 삼성물산[028260]이 건설할 잠원 한신18·24차, GS건설[006360]이 시공하는서초 방배3 단지 등 3개 재건축 단지를 '고분양가 요주의' 단지로 꼽았다. 이들 3개단지는 이달 중 분양이 예정돼 있다.
이 가운데 신반포5차와 한신 18·24차는 입지여건과 주변 시세를 고려할 때 역대 최고가 책정 가능성이 제기되는 곳이다.
공사가 내부적으로 평가한 서초구 일대 현재 평균 분양가는 3.3㎡당 4천98만원이다. 또 개별 아파트 중 최고가는 올해 초 분양한 '신반포자이'로 3.3㎡당 평균 4천287만원, 최고 4천514만원에 이른다.
'주변 시세보다 10% 이상 비싼' 경우를 고분양가로 본다는 공사의 기준을 적용하면 하반기 서초구에서 분양될 아파트의 분양가는 지역 평균 분양가 기준으로는 최대 10%인 4천508만원까지 올릴 수 있지만, '최근 1년새 분양된 아파트의 최고 평균분양가를 넘지 못하는' 기준 때문에 종전 신반포자이의 평균가(4천287만원)는 넘지못할 전망이다.
3.3㎡당 4천287만원이 공사의 분양보증을 받을 수 있는 지역 상한선이 된 셈이다.
공사는 고분양가 사업장에 대해선 본사에서 심사를 하거나 지사와 보증신청인간 협의를 통해 분양가 인하를 유도하기로 했다.
본사 심사에서는 해당지역과 인근 아파트 분양가는 물론 대지비·건축비, 조합원부담금 수준, 기타 분양가의 적정성 등을 모두 따져 분양보증 여부를 결정하기로했다.
고분양가 사업장 관리 기간은 '올해 말'까지 한시적으로 운영하되, 주택시장 상황에 따라 선정기준과 적용기간을 정할 계획이다.
주택도시보증공사가 고분양가 판단 대상을 강남·서초구로 한정한 것에 대해 일각에선 '강남아파트'만 타깃으로 한 정책이라는 지적이 나오고 있다.
건설업계의 한 관계자는 "공사가 고분양가 관리 이유를 '보증 리스크' 때문이라고 했지만 실제로는 보증 리스크에 대한 판단보다는 가격이 높아 여론의 주목을 받는 곳만 대상으로 하는 것 같다"고 말했다.
한 부동산 전문가는 "공사가 '주변 시세의 10%'라는 고분양가 공식을 도입하면서 거꾸로 이 금액까지는 분양가를 올려도 분양보증을 받을 수 있을 것이라는 상한선이 생겼다"고 지적했다.
공사 관계자는 이에 대해 "강남 외에 다른 지역도 고분양가 심사 대상이 되는지를 묻는 문의가 많아 내부 지침을 만들어 지사에 내려보냈다"며 "강남·서초 외에다른 지역은 고분양가 책정으로 주변 아파트값을 끌어올릴 가능성이 낮아 (고분양가심사 대상에서) 제외했다"고 설명했다. 그러나 "시장 분위기에 따라 적용지역은 확대할 수 있다"며 여지를 뒀다.
공사 관계자는 "일단 하반기 분양단지중 고분양가가 예상되는 강남·서초구를집중적으로 관리하고 다른 지역에서도 언론 등을 통해 계속 고분양가 우려가 나올경우에는 적용지역을 확대하겠다"고 말했다.
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