대구 등 집값 하락중인데 대출규제 '설상가상'…구조조정도 악재수도권 주택시장까지 영향…집값 하락시 역전세난 가능성도청약-재고주택 분리 '디커플링' 오래 못가…DTI 완화 연장 등 필요
부동산 전문가들은 다음달 여심심사 가이드라인시행이 지방으로 확대되면 주택시장에 부담이 커질 것으로 예상한다.
지방의 경우 최근 2∼3년간 공급 증가로 체력이 약해진 상태에서 대출 규제까지가세할 경우 심리적 위축으로 거래가 감소하며 집값 하락이 본격화할 것이라는 우려가 나온다.
24일 국민은행 박합수 도곡스타PB센터 수석부동산 전문위원은 "지방은 그동안정부의 활성화 대책의 최대 수혜지역이었고 최근 몇년간 규제라곤 없었는데 처음으로 대출 규제가 이뤄지는 것"이라며 "새로운 규제에 대한 저항감으로 시장이 더 위축될 수밖에 없다"고 말했다.
부동산114 함영진 리서치센터장은 "지방의 경우 수도권보다 가구당 대출 금액이크지 않기 때문에 실제 여신심사 강화로 대출을 못받아 집을 못사는 등 직접적인 영향은 크지 않을 수 있다"며 "다만 부동산은 심리적이 요인이 크게 좌우되기 때문에지방의 첫 금융규제가 실수요자들의 구매 심리를 꺾을 수 있다"고 말했다.
특히 지방은 입주물량 증가, 단기 급등에 대한 부담감으로 최근 집값 하락 지역이 늘고 있는 가운데 설상가상으로 대출 규제까지 가해지면서 집값 하락이 본격화할것이라는 우려가 많다.
부동산114 조사에 따르면 올해 대구지역 아파트 입주물량은 2만6천500여가구로지난해(1만5천가구)에 비해 1만1천여가구가 늘어난다.
내년에도 2만1천500여가구의 입주가 나오는 등 앞으로 2년내 입주 대기 중인 물량이 4만8천가구에 달한다.
또 경남은 올해 입주량이 1만9천가구로 지난해와 비슷한 수준이지만 내년엔 3만7천600여가구로 2배 가까이 급증하는 등 지난 2∼3년간 지방 주택시장 활황기를 틈타 공급됐던 물량이 올해부터 대거 입주한다.
이 때문에 일각에서는 '지방發(발)' 거품붕괴에 따른 후폭풍을 우려하는 목소리가 적지 않다. 특히 역전세난이 문제다.
현재 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 80%를 넘어선 곳이 즐비한 가운데집값이 하락하면 매매 시세가 전세가 수준이나 그 이하로 하락해 집을 팔아도 전세보증금을 내줄 수 없는 '깡통전세'가 발생할 수 있다.
건설산업연구원 허윤경 연구위원은 "지방은 대출 규제가 아니더라도 이미 거래가 감소하고 가격이 하락하는 등 시장의 시그널이 좋지 않은 상황"이라며 "집값이더 떨어지면 하반기 이후 집주인이 전세금을 빼주지 못하는 역전세난이 나타날 수도있다"고 말했다.
허 연구위원은 "지방의 청약시장은 여전히 뜨거워 보이지만 부산·대구 등 일부에 그치고 양극화가 심한 상황"이라며 "재고주택의 경기가 나빠지면 지방 부동산 시장은 큰 어려움에 빠질 수 있다"고 덧붙였다.
국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "수도권은 개포 주공2단지 고분양가 등재건축 호재로 여신심사 강화의 여파에서 비교적 빨리 벗어났지만 이미 작년까지 정점을 찍은 지방은 당분간 상승 모멘텀이 없다"며 "기존 주택시장은 한동안 냉각기가예상된다"고 말했다.
대우조선해양·현대중공업 등 지방 대표기업들의 구조조정은 지방 부동산 시장에 더욱 큰 악재로 작용할 전망이다.
우리은행[000030] 안명숙 고객자문센터장은 "지방은 대기업들의 대규모 구조조정으로 최악의 경우는 집이 있던 사람도 팔아야 할 상황"이라며 "여기에 대출 규제까지 가해지면서 매수심리도 확 꺾일 것"고 말했다.
지방에서 시작된 주택시장의 한파가 최근 살아나는 듯 보이는 수도권까지 영향을 미칠 가능성도 배제할 수 없다.
수도권 일부 지역도 최근 1∼2년 새 주택 공급이 급증해 내년부터는 전국적으로입주 물량이 증가하기 때문이다.
이 때문에 청약시장은 활기를 띠고, 재고주택 시장은 침체된 '디커플링(탈동조화)' 현상이 오래가지 못할 것이라는 분석이 나온다.
함영진 센터장은 "대출 규제가 없는 청약시장은 당분간 인기단지를 중심으로 청약자들이 몰릴 수 있지만 기존 주택시장이 무너지면 청약시장 나홀로 활기를 띨 수는 없다"며 "분양시장도 미분양에 대비해야 한다"고 말했다.
부동산 전문가들은 시장이 경착륙하지 않도록 정부차원의 대책 마련이 필요하다고 주문한다.
당장 7월로 종료되는 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 완화 조치의재연장 여부도 시장에 적지 않은 영향을 줄 전망이다.
정부·여당은 지난 2014년 8월 당시 각각 50%와 60%였던 DTI·LTV 비율을 각각1년 동안 60%와 70%로 완화했으며 올해 7월말 완화조치가 일몰된다.
건설업계는 이 규제의 완화가 필요하다는 입장이다.
허윤경 연구위원은 "대출 건전성도 중요하지만 서민 경제를 떠받치고 있는 부동산 시장이 무너지면 경제 전반에 걸쳐 악영향이 우려된다"며 "예컨대 주택도시기금에서 지원하는 처분 담보부 대출은 기존주택 처분 시한이 3개월로 너무 짧아 실효성이 떨어지는데 현실에 맞는 제도 손질이 뒤따라야 한다"고 말했다.
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