매입가격이 시세보다 최대 3천만원 이상 높은 경우도 제외대출 대상 통보후 일주일내 대출계약 체결
조합설립인가를 받은 재건축·리모델링 아파트는 다음 달 1일부터 신청을 받는 수익·손익공유형 모기지 대출 대상에서 제외된다.
공유형 모기지 대출을 받은 6억원짜리 아파트가 매각시점에 9억원 초과 주택이돼 양도소득세가 발생할 경우 양도세를 제외한 수익에 대해 국민주택기금과 배분한다.
국토교통부는 11일 8·28 전월세대책으로 시행하는 수익·손익공유형 모기지 시범사업의 방식을 이같이 확정했다.
수익공유형 모기지는 주택기금에서 집값의 70%까지 연 1.5%의 금리로 최대 2억원까지 대출해주는 대신 시세차익의 일부를 국민주택기금에 귀속해야 한다.
손익공유형 모기지는 집값의 40%까지 연 1~2%의 금리로 대출하고 주택구입자와주택기금이 지분율에 따라 매각손익을 공유해야 한다.
이번 시범사업은 부부합산 연소득 7천만원 이하의 생애최초 주택구입자가 대상이며 수도권과 6대 광역시 소재의 전용면적 85㎡이하, 6억원 이하의 준공된 기존 아파트와 준공후 미분양 아파트에 한해 지원한다.
공유형 모기지는 또 시세대비 10%(3억원 초과 주택은 3천만원) 이상 높은 가격에 매입하는 주택은 대출 대상에서 제외되므로 유의해야 한다.
궁금한 점을 문답으로 정리했다.
-- 신청 전에 사전 상담기간을 두는 이유는.
▲ 새로 도입하는 상품이므로 수익·손익공유형 모기지의 상세구조 등 상품 내용에 대한 충분한 정보제공이 필요하다. 일반 생애최초 기본형 대출 등과 객관적인장단점을 비교해 선택할 수 있도록 미리 상담할 계획이다.
-- 사전상담·접수시 반드시 매매계약을 체결하고 방문해야 하나.
▲ 꼭 계약체결을 할 필요는 없다. 어느 아파트를 매입할 것인지 사전에 정하고예상 매매금액을 확인해 인터넷을 통해 접수하면 된다. 이는 대출 심사 과정에서 대출이 거절될 경우 계약해지 등 분쟁소지를 막기 위함이다 그러나 다음 달 11일 대출대상으로 통보된 후 대출계약을 체결할 때는 계약을마치고 대출대상 통보후 일주일내에 계약서를 제출해야 한다. 사전에 매매계약을 체결한 사람도 신청할 수 있으나 대출이 거절될 수 있음을 유의해야 한다.
-- 인터넷 접수시 유의점은.
▲ 신청 전 반드시 우리은행 인터넷 뱅킹에 가입해야 하며 매입 예정 아파트의주소와 매도자와 협의한 예상 매매가격을 숙지했다가 인터넷 신청란에 입력해야 한다.
-- 거래가를 조작할 경우 어떻게 되나.
▲ 시세차익을 정확하게 평가하기 위해 매입·매각 가격을 엄격히 검증할 방침이다.
주택 매입시점에서는 매입 예정가격이 시세대비 10%(3억원 초과 주택은 3천만원) 이상 높은 경우 대출을 제외하고 대출심사시 매입가격이 낮을수록 매입가격 적정성 평가에서 인센티브를 줄 예정이다.
주택을 팔기 전에는 우리은행 대출지점에 매각계획을 반드시 통보해야 한다 이 때 3억원 이하 주택은 주변시세보다 5% 이상, 3억원 초과 주택은 1천500만원이상 싸게 매각하려 할 경우 계약체결 전 실거래가 확인서를 징구하고 실거래가 검증도 실시할 방침이다.
시세조작이 적발되면 매입시에는 대출 취소, 매각시에는 과태료 부과·국세청통보 등 불이익이 가해지므로 유의해야 한다.
-- 예상 매매가격으로 대출승인을 받았는데 실제 계약가격이 다를 경우 대출이취소되나.
▲ 3억원 이하의 주택은 주택가격의 2% 범위내, 3억원 이상은 600만원 범위내의변동은 허용하되 그 이상이면 대출승인이 취소된다.
-- 노후주택도 지원대상에 포함되나. 재건축·리모델링 아파트는 어떻게 되나.
▲ 20년 이상 된 아파트라도 상환능력, 지원필요성, 주택 적격성 종합평가에서일정 점수 이상을 받으면 대출이 가능하다.
다만 조합설립인가를 받은 재건축이나 리모델링 아파트는 평균 5년 내 건물이멸실될 가능성이 커 대출 대상에서 제외할 방침이다.
기존 일반 대출도 재건축·리모델링에 들어가면 대출을 상환하고 있다.
-- 공유형 모기지 대출을 받은 주택을 재임대를 하거나 추가주택을 구입하는 것은 허용되나.
▲ 20년 장기대출이고 전근 등으로 불가피하게 이주수요가 발생할 수 있다는 점을 감안해 전월세 임대는 허용할 방침이다.
다만 추가 주택구입으로 2주택 이상 보유자가 된 경우에는 공유형 모기지대출을조기상환해야 한다.
-- 양도세가 발생한 경우는 수익을 어떻게 배분하나.
▲ 1가구1주택자는 2년 이상 주택을 보유하면 양도세가 면제되지만 매각시 9억원 초과 고가주택이 된 경우에는 1주택자도 양도세가 과세된다. 이 경우 공유형 모기지는 양도세를 제외한 이익을 기준으로 시세차익을 배분할 방침이다.
보유기간이 2년 미만이 경우에는 조기상환수수료가 부과되며 처분이익은 공유하지 않는다.
-- 공유형 모기지 대출을 받고 추가로 금융기관 모기지 대출을 받을 수 있나.
▲ 수익공유형 모기지는 집값의 70%까지 대출해주는 것으로 추가 대출을 받을여력이 없다. 손익공유형은 매수자가 자금이 필요한 경우 추가 금융기관 대출을 받을 수 있으나 국민주택기금 지원분(집값의 최대 40%)과 추가 대출액을 합한 금액이집값의 70% 이내에서 허용된다.
-- 10월1일부터 신청을 받는다면 10월2일에 잔금을 치르기 위해 공유형 모기지로 대출받을 수 있나.
▲ 1일 인터넷 접수를 받더라도 영업점 심사, 현장 조사 등을 하는데 열흘 정도가 소요된다. 대출 대상 통보후 실제 대출이 가능시기가 10월11일부터이므로 2일 잔금 납부를 위해 대출을 해주는 것은 불가능하다.
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