공유형 모기지, 만기전 다른 집사면 조기상환해야

집 팔기 3~6개월 전 매각 계획 통보…매각금액 허위 통보시 과태료 부과'궁금증 베스트11 문답'…국토부 "공유형이 반드시 유리한 건 아냐"

수익공유형·손익공유형 등 신형 모기지 대출을받아 주택을 구입한 사람이 만기상환 전 다른 집을 구입할 경우 모기지 대출을 조기상환해야 한다.

대출 대상 주택은 상환능력, 주택적격성, 지원필요성 등의 항목을 100점 만점으로 점수화해 선발하며 이 가운데 입지·노후도·주거환경 등 적격성이 높은 아파트에 가장 큰 가중치가 부과된다.

공유형 모기지 이용 주택에 대해서는 실거래가 시스템을 엄격하게 적용해 주택매각시 최소 3∼6개월 전에 매각 계획을, 매각 직전 실거래가격을 대출은행에 사전통보해야 한다.

국토교통부는 8·28 전월세 대책으로 선보이는 수익·손익공유형 모기지를 이와같은 방향으로 운영할 방침이라고 1일 밝혔다.

국토부 장우철 주택기금과장은 "8·28대책 발표 이후 신형 공유형 모기지에 대한 관심이 뜨거운 가운데 대출대상 주택, 자격여부 등을 묻는 문의가 쏟아지고 있다"며 "이달중 상품 구성과 세부 운영방안을 최종 확정해 10월부터 판매에 들어갈 것"이라고 말했다.

장 과장은 "주택 구입자 입장에서 공유형 모기지가 반드시 유리한 것은 아니다"라며 "집값 상승·하락 여부에 따라 종전 기본형 생애최초 주택구입 대출이나 일반근로자·서민 주택구입 대출이 유리할 수 있는 만큼 득실을 따져 선택하는 게 좋다"고 덧붙였다.

다음은 공유형 모기지와 관련해 가장 궁금해하는 '베스트(Best) 11'을 모아 문답으로 정리했다.

① 생애 첫 주택구입 예정자다. 기존 생애최초 주택구입 대출과 신형 공유형 모기지 가운데 어떤 것이 유리한가.

→ 금리가 싼 공유형이 일견 유리해보이지만 반드시 그런 것은 아니다. 수익공유형의 경우 집값이 오르지 않으면 연 1.5%의 금리만 부담하면 되지만 집값이 오르면 정부와 수익을 나눠야 해 결과적으로 최대 5%(주택기금 최대 수익률)의 이자를부담해야 한다. 반면 일반 생애최초 구입대출은 소득·만기에 따라 대출이자가 최저연 2.6%에서 최대 3.4% 수준이다.

따라서 공유형은 시세차익보다는 안정적인 주거공간 확보가 필요한 사람, 집값이 떨어질까봐 걱정돼 구입을 미루고 있는 사람, 안사자니 집값이 오를까봐 불안해하는 실수요자에게 적합하다고 볼 수 있다.

통상 집을 사는 이유는 크게 거주와 투자목적, 이 두 가지다. 거주가 목적이라면 2년마다 이사 또는 임대료 인상 부담이 없고 주거비(금융비)가 저렴한 공유형 모기지(주택구입)가 전월세 보다 유리하다. 투자관점에서는 집값이 오르는 시기에는일반 생애최초 대출 기본형, 내릴 때는 전월세, 불확실한 경우에는 공유형 모기지가낫다.

② 공유형 모기지는 누가 이용할 수 있나.

→ 올해는 첫 시범사업인 점을 감안해 부부합산 연소득 7천만원 이하, 생애최초주택구입자에 한정하여 지원할 계획이다.

③ 대상지역과 주택이 한정돼 있다. 형평성에 어긋나는 것 아닌가.

→ 기존 아파트와 준공후 미분양 아파트만 대상으로 한 것은 기존 주택거래 활성화와 미분양 해소 지원 차원에서다. 전세 수요를 매매로 돌리기 위한 조치여서 신규 분양주택은 시범사업 대상에서 제외했다.

또 실거래가 검증 시스템을 통해 객관적 가치 평가가 중요해 유형을 빌라·연립등은 제외하고 아파트로만 한정했다.

대상지역은 수도권과 6대 광역시만 해당된다. 공적재원인 국민주택기금이 리스크를 공유하는 만큼 기금의 안정성을 위해 불가피하게 집값 하락 위험이 적고 수요가 많은 곳을 선정했다. 대도시권의 소득대비 주거비 부담이 크고 최근 전세난도 수도권 등 대도시 위주로 심화되고 있다는 점도 감안했다.

④ 시범사업 3천가구는 어떻게 선발하나.

→ 별도의 대출심사평가표를 만들어 엄격한 심사를 거칠 예정이다. 심사항목은대출금 상환능력, 대출대상 주택의 적격성, 대출신청 가구의 지원필요성 등 크게 세가지로 나눠 총 100점 만점으로 점수를 매긴다.

이 가운데 주택 적격성은 가장 큰 가중치를 두고 입지, 노후도, 주거환경, 단지규모 등을 종합 평가한다. 노후도가 낮고, 단지규모가 크며 수요자가 많은 입지 여건일수록 유리하다.

상환능력은 LTV, 소득대비 대출액(최대 4.5배)이 낮을수록, 안정적 수입이 있을수록 대출 가능성이 커진다.

또 주택구입자의 무주택 기간, 노부모 봉양 여부, 가구원 수 등을 따져 무주택기간이 길고 노부모를 모시는 대가족 등을 우선 지원할 방침이다.

대출심사평가표는 국토부와 우리은행, 한국감정원, 대한주택보증이 공동 개발한다. 대출 신청이 오면 감정평가사가 직접 현지 조사를 거쳐 대출여부를 결정한다.

⑤ 시범물량이 소진된 사실을 모르고 집을 계약해서 계약금을 날리게 되는 건아닌가.

→ 현행 대출상품과 동일하게 신형 모기지도 사전상담과 매매 계약, 대출승인의절차를 거치도록 할 예정이다. 사전상담시 은행지점이 여유물량을 확인하면서 상담하게 되며 충분한 설명 후 매매계약을 체약을 체결하도록 유도하겠다.

⑥ 기존에 다른 대출을 받은 사람도 공유형 모기지 대출이 가능한가.

→ 현재 무주택자로 한정하므로 이미 집을 소유한 기존 대출자는 이용할 수 없다. 생애최초 기본형 대출을 받은 사람이 공유형 모기지로 갈아탈 수 없고 수익공유형과 손익공유형 상호간의 대환도 허용하지 않는다.

⑦ 공유형 모기지 주택구입자가 시세차익을 기금에 덜 주기 위해 매각가격을 인위적으로 낮출수도 있는데.

→ 실거래가를 명확하게 파악하기 위해 주택 매각시 최초 3∼6개월 전 우리은행대출지점에 매각계획을 의무적으로 통보하도록 할 방침이다. 최종 매각계약 체결 전에도 반드시 매매가격을 사전 통지하도록 할 계획이다. 만약 통보하지 않으면 시세감정가액을 적용한다. 우리은행은 주택구입자에게 당해 지역 실거래가 정보를 미리제공하고 주변 시세의 일정비율 이하로 매각시 실거래가 검증 계획을 통지한다. 또신고 매도가격이 주변 시세의 일정범위(5%)보다 낮을 경우 지자체에 통보해 중개업소 및 매매자가 규정 위반시 과태료를 부과하도록 할 방침이다. 허위 신고자는 국세청에 통보돼 세무조사도 받게 된다.

⑧ 공유형 모기지 대출자가 만기 전에 추가로 다른 집을 구입할 경우 대출이 유지되나.

→ 공유형 모기지는 무주택자를 위한 대출로 다른 주택을 구입해 (일시적) 2주택자가 된 경우라면 공유형 모기지를 조기상환해야 한다. 지방 근무 등을 통해 불가피하게 다른 집을 산 경우라도 일정기간 유예기간을 줘 조기상환토록 할 계획이다.

다만 공유형 모기지의 만기가 20년이고 지방 근무 등 불가피하게 일시 이주 수요가 발생할 수 있다는 점을 고려해 전월세를 놓는 것은 금지하지 않을 방침이다. 최종안은 이달중 확정할 예정이다.

⑨ 대출은 언제부터 받을 수 있나.

→ 상품 설계와 전산 시스템 구축, 전문가 의견 수렴 등의 시간이 필요해 10월초 시행할 예정이다.

⑩ 어디서 대출받나.

→ 엄격한 대출심사와 불완전 판매 방지를 위해 시범사업은 기금 총괄수탁은행인 우리은행에 한해 취급하며 추후 확대한다.

⑪ 시범사업 물량(3천가구)을 확대할 계획은 없나.

→ 공유형 모기지는 새로 도입되는데다 주택기금이 리스크를 공유하기 때문에물량 확대에 신중해야 한다. 시범사업을 통해 발생한 문제점을 보완한 뒤 재정여건을 고려해 확대여부를 검토할 계획이다. 상품 출시후 판매속도도 고려해서 판단하겠다.

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