2주택 보유자로 임대소득이 연간 2천만원 이하인 주택임대사업자의 과세방식이 또 바뀐다.
정부가 5일 내놓은 '주택임대차시장 선진화 방안 보완조치'를 문답으로 풀어봤다.
--지난달 26일 대책과 바뀐 부분은.
▲3가지로 정리할 수 있다. 우선 정부는 분리과세 방침은 유지하되 적용시기를2016년으로 늦추고 올해와 내년 임대소득 부분에 대해서는 2년간 비과세하기로 했다. 또 세부담 형평성을 맞추는 차원에서 월세임대사업자와 마찬가지로 2주택을 보유하면서 전세를 준 임차인에게도 전세임대소득을 과세한다.
세 번째는 영세 임대사업자에 대해 향후 2년+과거분 임대소득을 눈감아주기로했다. 시장에서 우려하는대로 과거 소득에 대한 세무조사 등은 하지 않겠다는 뜻이다.
--분리과세 원칙이라면 세 부담은 늘어나지 않나.
▲정부는 영세 주택임대사업자의 세 부담을 오히려 낮추거나 비슷하게 제도를설계했다. 분리과세의 세율이 14%로 높지만 필요경비나 기본공제 등을 통해 빠져나갈 구멍을 충분히 만들었다. 필요경비율은 45%에서 60%로 높이고, 기본공제는 부부외 다른 가족이 없더라도 400만원 정도 받을 수 있게 했다. 또 종합소득과세 방식과비교해 낮은 금액으로 과세토록 했다. 노인이나 장애인 등은 최대 200만원까지 추가공제도 가능하다.
--사례를 들면.
▲2주택자로 배우자와 생계를 같이하는 가구주가 집 한 채를 임대해 연간 1천만원의 소득을 올린다고 가정하자.
과거에는 1천만원에서 필요경비율 45%(450만원)을 감안한 550만원을 소득액으로인정했다. 여기에 종합소득공제(300만원)를 차감해 과세표준(250만원)을 산출하고세율(6%)을 적용했다. 산출세액 15만원에서 다시 표준세액공제(7만원)를 뺀 실제 납부세액은 6만원이다.
그러나 바뀐 제도에서는 1천만원에서 필요경비(600만원)와 소득공제액(400만원)을 빼면 과세표준이 0원이 된다. 세금이 종전보다 줄어드는 것이다.
--그동안 임대소득을 제대로 신고하지 않은 집주인의 세금부담이 갑자기 늘어나는 것 아닌가.
▲국세청이 확정일자 자료를 받아 과거 미납부한 세금까지 받아내려는 것 아니냐고 걱정하는 집주인들이 많다. 그러나 정부는 집주인들이 개편된 제도에 적응할수 있도록 '세정상 배려'를 하겠다는 입장이다.
국세청은 일단 과거의 임대소득 가운데 2013년 소득분에 대해서만 확정일자 자료를 확보한다는 입장이다. 그 이전의 임대소득은 문제삼지 않겠다는 뜻으로 보인다.
확정일자 자료를 확보했다고 해서 모두에게 세금 신고안내서를 발송하는 것은아니다. 국세청은 3주택 이상자나 2주택자 중 임대소득 연 2천만원 초과자, 1주택자중 기준시가 9억원 초과 주택 보유자에 대해서만 신고 안내자료를 발송한다는 계획이다. 이들은 임대소득을 그동안 신고하지 않았을 경우 올해부터 세 부담이 늘 수있다. 신고 안내서를 받지 않은 임대소득자는 따로 신고를 하지 않더라도 문제삼지않을 것으로 보인다.
--한시적 비과세 혜택이 부동산 시장에 미치는 영향은.
▲지난달 26일 임대차 시장 선진화 방안 발표 이후 세 부담 증가를 우려한 월세임대소득자들이 전세로 전환하거나 매각하려 할 것이라는 분석이 나오기도 했다. 이번 보완조치는 이런 임대시장의 불안요인을 안정시키려는 의도가 깔려 있다.
그러나 대부분 다주택자는 임대수입, 주택가격 변동, 양도세 등을 종합적으로고려해 주택보유 여부를 판단하기 때문에 소득세 변동만으로 주택을 처분하는 경우는 드물 것이라는 분석도 나온다. 최근 발표한 임대차 시장 대책에서 임대사업자에대한 세제혜택을 늘리기로 했기 때문에 임대사업자 등록이 늘어날 가능성도 있다.
--2주택 전세 임대자에게도 분리과세를 적용키로 했는데 배경은.
▲월세 소득과 전세 소득 간에 과세 형평이 어긋난다는 지적이 제기돼왔기 때문이다. 월세 임대소득자는 2주택자도 과세하므로 2주택 보유 전세 임대소득자도 월세와 똑같이 연 2천만원 이하 소득자는 분리과세하고 연 2천만원 초과 소득자는 종합소득 방식으로 과세한다. 현재는 3주택 초과자에 한해서만 전세 임대소득세를 부과하고 있다.
월세와 달리 전세는 다달이 들어오는 현금흐름이 없다는 의문이 제기될 수 있다. 그러나 전세 보증금을 은행에 맡겼을 때 들어오는 이자소득은 일종의 임대소득(간주임대료)으로 볼 수 있다.
--2주택 전세 임대소득 과세 부담은 어느 정도 되나.
▲일단 기준시가 3억원을 넘지 않는 국민주택 이하의 주택은 과세대상에서 빠지므로 상당수 2주택 보유자가 제외된다. 전체 주택의 70%가량이 과세대상서 빠질 것으로 보인다. 실제 과세가 이뤄지더라도 금액이 미미한 수준에 그칠 것으로 보인다.
전세 보증금 6억원을 받은 전세임대 소득자를 가정해보자. 우선 전세 보증금에서 3억원을 초과한 부분의 60%가 과세대상이므로 대상 보증금은 1억8천만원이 된다.
이 금액에 연 이자율(2.9%)을 곱하면 간주임대료 522만원이 산출된다.
그러나 이중과세 문제를 해결하기 위해 보증금을 운용하며 얻은 이자소득을 추가로 제하면 사실상 과세대상 금액이 대부분 사라지게 된다. 과세대상 간주임대료가남더라도 분리과세 세율 14%를 적용하면 실제 납부세액은 더 줄어든다. 타소득이 없는 경우 보증금 10억원 수준까지는 과세금액이 거의 없을 것으로 보인다.
--소득이 없거나 소득이 적은 근로소득자는 월세 세액공제 혜택을 못 받는다.
▲저소득층은 원래 소득세를 거의 납부하지 않기 때문에 월세 세액공제의 실질적 혜택이 없다. 대신 작년 10월 도입한 주택바우처 제도를 이용할 수 있다. 중위소득 43% 이하(4인 가구 기준 연소득 1천980만원)인 가구는 월평균 11만원을 지원받을수 있다. 대상가구도 97만 가구로 확대된다.
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