월세 50만원 깎는데 보증금 1억…LTV 올라 '깡통전세' 우려도
'부동산 1번지'로 불리는 강남 3구(강남·서초·송파구)의 월세가격이 전세금보다 70% 가까이 비싸다는 조사 결과가 나왔다.
월세로 넘어가는 전세가 늘거나 전세금이 더 오를 수 있다는 의미다. 보증금을포함한 실질 담보인정비율(LTV)이 높아져 '깡통전세' 피해로 이어질 가능성도 있다.
4일 학계와 한국은행 등에 따르면 지난 2년여간 강남 3구에서 이뤄진 아파트전·월세 거래 7만6천679건을 분석한 결과 월세의 실질 부담액은 전세보다 69.4% 많은 것으로 조사됐다.
실질 부담액이란 세입자가 전세 또는 월세 계약으로 치르는 실질적인 비용을 말한다. 전·월세 보증금과 매월 나가는 월세 비용을 계산하고, 보증금을 1~2년짜리은행 정기예금에 넣는다고 가정한 이자소득(세금 공제)까지 고려한 금액이다.
분석 결과 강남 3구의 3.3㎡당 전세 비용은 454만원, 전액보증금(월세) 비용은773만원으로 나타났다. 같은 아파트라도 월세 세입자가 전세 세입자보다 약 319만원(70%)의 비용을 더 치르는 셈이다.
보증부 월세 계약은 보증금과 매월 내는 월세의 상관관계가 100대 0.522로 계산됐다. 월세 보증금을 1억원 더 내면 매월 내는 월세금은 52만2천원 줄어든다는 뜻이다.
이번 조사는 이충언 한림대학교 교수(경제학) 연구팀이 한국경제연구학회의 학술지 최근호에 실린 보고서 '실거래 자료를 이용한 월세시장의 효율성 평가'에서 발표했다.
이 교수는 "저금리 기조에서 세입자의 실질 부담액은 월세보다 전세가 더 적다"며 "최근 추세처럼 전세에서 월세로 전환이 늘어나면 세입자의 부담은 많이 늘어날것"이라고 설명했다.
전세 세입자의 부담은 비용 증가에만 머무르지 않는다. 집값 하락과 전세금 상승이 겹쳐 아예 전세 보증금을 돌려받지 못하는 '깡통전세'의 위험도 커지기 때문이다.
한은이 국민·신한·우리·하나 등 4대 시중은행에서 전세를 끼고 주택담보대출을 받은 수도권 4만7천가구를 분석한 결과 평균 실질 LTV(전세보증금을 대출금에 더해 계산한 LTV)는 지난해 6월 말 71%였다.
한은 관계자는 "최근 1년 새 전세금 상승률과 집값 하락률을 고려하면 실질 LTV는 훨씬 높아졌을 것"이라며 "실질 LTV 상승으로 집주인이 대출금을 갚지 못해 경매에 넘어가면 보증금을 떼이는 후순위 세입자가 많은 것으로 안다"고 말했다.
'KB부동산알리지'에 집계되는 지난 1년간 수도권 전세금 상승률(3.1%)과 집값하락률(-3.0%)을 고려하면 평균 실질 LTV는 올해 6월 말 현재 약 75%로 추정할 수있다.
이는 대법원 통계에 나오는 수도권의 올해 1~8월 경매 매각가율(서울 72.3%, 경기 65.7%, 인천 66.4%)을 웃돌아 경매로 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 제대로돌려주지 못하는 셈이다.
김완중 하나금융경영연구소 연구위원은 "강남 3구에 많은 9억원 초과 주택은 대출금이 소득의 6배를 초과하는 '과다차입자'가 절반에 육박한다"며 "이들이 원리금을 갚으려면 전세금을 올리거나 월세로 전환하려는 수요가 늘 것"이라고 진단했다.
zheng@yna.co.kr(끝)<저 작 권 자(c)연 합 뉴 스. 무 단 전 재-재 배 포 금 지.>
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