알짜 세무이야기 <59>
입주권 1년 이상이면 기본세율
분양권은 2년 이상 보유해도
조정대상지역에선 50% 세율
아파트 분양권과 입주권은 같은 듯 다르다. 분양권은 아파트의 분양에 당첨되면 생기는 권리이고, 입주권은 재건축이나 재개발이 진행되면서 생기는 권리다. 완공 후 아파트를 취득할 수 있는 권리라는 점에서 분양권과 입주권이 같다.
세법에서는 분양권과 입주권을 양도소득세가 과세되는 대상으로 구분한다. 하지만 양도소득세를 계산하는 방식도 다르고, 주택으로 볼 것인지, 권리로 볼 것인지의 판단도 다르게 본다.
분양권과 입주권에 대한 세금을 이해하기 위해서는 토지 소유자를 확인하는 것이 좋다. 분양권은 토지 소유자가 시행사로 돼 있다. 입주권은 옛 주택을 소유한 사람, 즉 조합원이 토지를 소유하고 있는 것으로 판단한다. 그래서 분양권을 소유한 사람은 오롯이 권리만 보유하고 있다가 완공된 후에 토지와 건물 소유권을 동시에 넘겨받는다. 입주권은 완공된 이후에 건물만 등기하는 절차를 밟는다. 토지는 이미 소유하고 있는 것으로 해석하기 때문이다.
법률적으로 토지는 누구의 소유인가를 확인하면 분양권과 입주권에 대한 취득세 문제도 쉽게 풀린다. 분양권을 중도에 매매로 취득하는 사람은 취득할 당시 취득세 부담이 전혀 없다. 아파트가 완공되기 전까지 토지에 대한 권리는 여전히 시행사가 소유하고 있기 때문이다. 완공된 이후에 건물과 토지를 포함한 아파트(집합건물)에 대한 취득세를 한 번에 납부하면 된다.
반면 기존 조합원으로부터 입주권을 매매로 구입하는 경우 취득세는 두 번 낸다. 입주권을 구입한다는 것은 기존 조합원으로부터 토지에 대한 권리를 매입하는 것으로 보기 때문에 입주권을 구입할 당시에 토지에 대한 취득세를 낸다. 그리고 재건축아파트가 완공된 뒤 아파트(집합건물) 중 건물 부분에 대한 취득세를 한 번 더 낸다.
분양권과 입주권의 차이를 극명하게 보여주는 예가 하나 더 있다. 보유하고 있는 주택을 매각할 때 분양권이나 입주권을 주택 수에 포함시키는지 여부다. 현행 소득세법에서는 주택을 매각할 때, 양도소득세의 중과세와 비과세를 판단해야 하기 때문에 세대 기준으로 주택 수는 상당히 중요하다.
주택 수를 카운트할 때 분양권은 입주권보다 유리하다. 다른 주택의 양도소득세를 계산할 때 분양권은 주택 수에 포함시키지 않기 때문이다. 분양권은 아파트가 완공되기 전까지 오롯이 권리로 판단하기 때문에 주택 수에 영향을 주지 않는다. 하지만 입주권은 다른 주택을 매각할 때 주택으로 간주해 주택 수에 포함시킨다. 입주권은 기존에 주택이었던 적이 있기 때문이다. 그래서 입주권 때문에 양도소득세 비과세가 불가능해지고, 조정대상지역에 있는 주택을 매각하는 경우 다주택보유자로 구분돼 양도소득세가 중과세되고, 장기보유특별공제가 배제될 수 있다.
분양권이나 입주권 자체를 매각할 때는 입주권이 상대적으로 유리하다. 분양권에 비해 유리한 세율을 적용할 수 있기 때문이다. 세법에서는 분양권이나 입주권은 보유기간에 따라 다른 양도소득세 세율을 적용한다. 단기간 보유한 뒤 매각하는 경우 높은 세율을 적용하는데, 분양권과 입주권의 단기 보유 개념이 다르다. 분양권은 보유기간이 2년 미만을 단기 보유로 판단해 40% 또는 50% 세율로 양도소득세를 계산한다. 반면 입주권은 1년 미만 보유한 뒤 매각하는 경우를 단기 보유로 판단한다. 입주권을 단기 보유한 후 매각하는 경우 40% 세율을 적용하지만, 1년 이상 보유했다면 기본세율(6~42%)로 낮아진다. 그런데 분양권은 2년 이상 보유했더라도 해당 부동산이 조정대상지역에 소재한 것이라면 보유기간을 불문하고 50%의 세율을 적용한다.
보유기간이 1년 이상인 입주권은 지역에 상관없이 무조건 기본세율(6~42%)을 적용한다. 그리고 입주권을 매각하는 경우 조정대상지역 여부를 불문하고 양도소득세가 중과세되지 않는다. 또한 매각하는 입주권을 관리처분계획인가 이전에 취득했다면 관리처분계획인가일까지의 보유기간에 대해 장기보유특별공제까지 인정된다.
결국 다주택보유자가 보유한 기존 주택이 재건축이 진행돼 관리처분계획인가로 입주권으로 변경되면, 양도소득세와 관련한 불이익이 사라진다. 입주권을 매각하면 기본세율이 적용되고, 장기보유특별공제가 가능한 대상으로 변경되는 것이다. 즉 조정대상지역에 있는 양도소득세 중과세 대상 주택이라도 관리처분계획인가 이후 입주권 상태로 매각하면 양도소득세 중과세를 피할 수 있고, 장기보유특별공제도 가능해진다.
또한 매각할 당시에 입주권이라 하더라도 관리처분계획인가 당시에 1가구 1주택이고 비과세 요건을 갖췄다면 1가구 1주택으로 양도소득세 비과세를 인정받을 수 있다.
원종훈 < 국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >