'집'터뷰
원종훈 KB국민은행 세무팀장
▶최진석 기자
한국은 좁다, 세계로 뻗어나가는 집코노미. 오늘도 세금 이야기입니다. 이번엔 스케일이 큽니다. 법인 이야기 해볼게요. 주택을 법인 명의로 변경하면 양도소득세도 줄이고 종합부동산세도 줄일 수 있다는 얘기가 솔솔 들리네요. 그런데 의견이 엇갈립니다. 어떤 분들은 회의적으로 말씀하시고요. 이럴 땐 세무 마법사가 필요합니다. 원종훈 KB국민은행 세무팀장 모시고 법인으로 주택을 취득할 때의 효과, 그 허와 실에 대해 샅샅이 살펴보겠습니다.
▷원종훈 팀장
사람마다 개인과 법인 중 어떤 게 유리하느냐는 선택과 판단이 폭이 다를 수 있어요. 이 부분은 개인적인 의견이란 전제 하에서 말씀을 드릴게요. 저는 기본적으로 주택 취득을 개인 명의로 할 것인지 법인 명의로 할 것인지 판단할 때 세금을 기준으로 하지 않는 게 좋을 것 같다고 생각해요.
사실 법인을 활용하면 세금이 줄어든다는 것은 개인의 주택 숫자를 줄일 때 얘기예요. 그런데 법인 명의 주택을 임대하거나 매각하고 다시 개인으로 돌아오는 과정에서의 세금까지 고려하면 그게 그거라고 볼 수도 있거든요.
그렇다면 판단 기준이 어떤 것이어야 하느냐? 법인의 진짜 장점은 이겁니다. 예를 들어볼게요. 개인이 사업을 할 때 자금조달 방법은 두 가지입니다. 내 돈과 다른 사람 돈입니다. 그런데 법인은 내 돈과 빌린 돈, 그리고 펀딩을 통해 자금을 조달할 수 있어요. 이게 법인의 장점입니다. 그 다음이 핵심이에요. 법인은 벌어들인 이익에 대해서 법인세를 내고, 배당을 하지 않고 쌓아놓은 잉여금으로 재투자를 하게 되면 10~20%의 법인세만 내고 다시 투자할 수 있어요. 하지만 개인은 하나도 안 쓰고 다 모은다고 해도 40%에 가까운 종합소득세를 낸 내머지를 가지고 재투자를 해야 하죠. 그러니까 상대적으로 재투자에 대한 비용이 저렴하기 때문에 회사의 외형을 확대할 때 개인과 비교할 수 없는 장점이 있어요.
그래서 부동산, 주택을 구입할 때 법인 명의도 괜찮습니다. 다만 일회성 투자 목적으로 법인을 이용한다면 반대입니다. 우발적으로, 단순히 매각을 위해서 법인으로 바꾼다고 해도 반대입니다. 대신 주택을 추가 구입한 뒤 매각하고 재투자하는 걸 반복하거나, 임대 목적으로 주택을 구입하면서 임대사업으로 외형을 확대시키거나, 아니면 주택매매업으로 법인 규모를 확장시킨다면 개인과 비교할 수 없는 장점이 있습니다. 영속기업으로서 회사를 키워봐야겠다는 생각이 있으면 당연히 법인입니다. 하지만 말씀드린 것처럼 법인의 경험이 없는 사람들은 오히려 상당히 힘들어질 수 있기 때문에 단순 투자 목적이나 매각 목적, 일회성으로 세금을 줄일 목적의 법인 선택은 오히려 안 좋은 결과가 나올 수 있다고 확신을 갖고 말씀드립니다.
▶최진석 기자
정리가 다 된 것 같은데요? 이렇게 그냥 끝이죠?
▷원종훈 팀장
그럼 좋겠는데…. 사실 법인은 자신이 그 회사의 지분을 100% 갖고 있다 하더라도 법률상 개인과 실체가 달라요. 개인 명의로 돼 있는 주택 일부를 법인 명의로 바꾸게 된다면 주택의 숫자가 줄어드는 거죠. 개인의 입장에선 당연히 비과세도 될 수 있고 중과세도 벗어날 수 있어요. 종합부동산세 혜택도 받을 수 있고요. 엄밀히 말하면 사실 법인으로 주택으로 분산한다는 것은 명의를 개인 간에 분산하는 것과 효과가 똑같은 거예요. 명의를 분산하면 세금이 줄어드니까요.
하지만 세금의 효과를 명확하게 봅시다. 개인이 세금으로 혜택을 봤다면 법인 명의 주택엔 어떤 혜택과 불이익이 있는지도 살펴야죠. 오늘은 그 부분에 대해서 따져보도록 하죠.
▶최진석 기자
그런데 주택을 법인 명의로 구입하면 법인도 세무적으로 유리하지 않을까요?
▷원종훈 팀장
유리해요. 인정. 공감합니다. 실제로 법인세율은 10~25%까지 적용되는데 통상 10~20% 구간입니다. 개인의 소득세와 비교하면 절반 수준인 거죠. 그런데 꼭 봐야할 게 사업을 할 때 개인 명의든 법인 명의든 종착역은 개인이 가져가는 것이죠. 법인 자체의 소득에 대해선 세금이 적은 건 맞지만 개인으로 바꾸는 과정이 필요해요. 법인 소속 대표이사 급여로 가져가거나 법인세를 낸 나머지를 배당으로 가져가거나, 이 절차를 거쳐야 완벽해지는 것이죠. 문제는 급여를 받거나 배당을 받는 과정에서 다시 종합소득세 6~42%가 적용돼요. 그러니까 법인 명의로 취득하고 다시 개인으로 가져오는 과정까지 모두 계산해 봐야 세금 효과를 따져볼 수 있는 거죠.
여기서 중요한 게 있어요. 일반적인 법인세율은 10~20%라고 했죠? 그런데 법인이 주택을 매각하면 법인세율이 올라갑니다. 이걸 놓치는 분들이 많으신데요. 일반적으로 법인이 주택을 매각해서 이익이 발생하면 다른 소득까지 합쳐서 10~20%의 법인누진세를 곱해서 세금을 계산합니다. 이와 별개로 주택의 매매차익에 대해서 별도로 10%의 법인세를 추가 납부해야 합니다. 그렇다면 법인세율이 20~30%까지 오르는 효과가 발생하는 것이죠. 그리고 개인은 양도세를 계산할 때 장기보유특별공제란 게 있죠. 그런데 법인은 그런 게 없습니다.
▶최진석 기자
아무리 오래 보유했더라도요?
▷원종훈 팀장
네. 종류를 불문하고요. 결국 법인이 주택을 갖고 있다 매각하게 되면 세율이 20~30% 구간으로 과세되고 장특공제도 없다는 것이죠. 엄밀히 말하면 그렇게 유리하다고 볼 수도 없는 셈이죠. 나중에 급여나 배당까지 고려해야 하는 것이니까요.
▶최진석 기자
아무리 장수기업이어도 장특공제가 없다니, 충격적입니다.
▷원종훈 팀장
법인세율은 낮지만 공제는 없다는 겁니다.
▶최진석 기자
혹시 법인이 보유한 주택을 매각할 때 10%를 추가 과세하지 않는 주택도 있나요?
▷원종훈 팀장
있어요. 아주 정확한 지적인데요. 법인세법에서의 주택은 비사업용 토지와 똑같습니다. 법인이 주택을 가질 이유가 없죠 사실. 비사업용 토지와 똑같이 해석을 하기 때문에 10%를 더 내는 것이고요. 양도세 중과제도와 유사하게요. 그런데 법인이 주택을 사업의 목적으로 소유하는 경우도 있을 수 있어요. 직원들의 사택 제공용이라거나, 주택 임대사업일 경우요. 이 경우 10%를 추가로 내지 않고 일반 법인세율로 끝냅니다.
다만 요건이 아주 철저합니다. 사택엔 주주가 살면 안 돼요. 주주인 임원도 살면 안 됩니다. 순수 복지 차원에서 제공되는 사택이어야 한다는 것이죠. 그 목적으로 10년 이상 유지돼야 하고요. 그 핑계 대고 편법으로 운영할 수도 있으니까요. 임대 목적 주택인 경우, 개인이 임대주택을 등록하면 중과세를 피할 수 있는 것처럼 법인도 똑같아요. 조건은 임대를 개시할 때 공시가격이 6억원 이하여야 합니다. 수도권 이외 지역은 3억원 이하이고요. 그러니까 이 같은 요건을 철저하게 갖춘 사업 목적의 주택이어야 한다는 것이죠.
▶최진석 기자
주택을 매각할 때 10%의 법인세를 추가로 납부하더라도 여전히 개인의 양도세보다 세율이 낮고, 종부세도 따로 계산하니까 법인이 유리한 거 아닌가요?
▷원종훈 팀장
그렇게 볼 수도 있어요. 그런데 이렇게 한 번 보죠. 주택을 매각할 때 법인도 10~20%의 법인세만 내는 게 아니라 10%를 추가로 낸다고 했죠. 사실 법인세는 30%대까지 오르는 거잖아요. 이 정도까지만 내면 괜찮아요. 그런데 최종적으로 자신에게 가져와야 하잖아요. 결국 배당으로 가져와야 하는데…. 예컨대 법인이 100을 벌었어요. 30을 법인세로 내고 나머지 70을 자신에게 배당했어요. 그 70에 대해서 종합소득세가 6~42%가 적용되니까 법인이 유리한지 개인이 유리한지는 상황을 따져봐야 하는 것입니다.
그래서 단순하게 세율이 낮다는 이유로 법인이 유리하다고 판단할 수 없다는 말씀입니다.
▶최진석 기자
정말 사업을 위해서가 아니라 절세 목적으로만 법인을 설립해서 주택을 분산하면 오히려 리스크가 커질 수 있다는 교훈을 또 배우네요. 약은 약사에게, 진료는 의사에게, 세금은 마법사님께. 감사합니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 이대경 인턴PD 편집 이시은 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴