KTB투자증권 보고서
"분양 시기만 늦춰질 뿐, 착공시기는 큰 변동 없다"
"건설사 영향력 확대 가능성…협상력 높아져 수익률 올라가"
주택도시보증공사(HUG)가 24일부터 강화된 고분양가 심사기준을 적용하는 가운데, 건설업종에 득이될 수도 있다는 분석이 나왔다. 고분양가 규제 강화로 주요 건설사들의 재건축 분양일정이 일부 지연돼 실적에 부정적일 것이라는 기존의 입장과는 대치된다.
김선미 KTB투자증권은 연구원은 이날 보고서에서 "건설사들이 후분양으로 전환하는 만큼 착공 지연에 따른 매출 하락 영향은 제한적이다"라면서 "오히려 분양사업에서 건설사 역할이 확대되면서 협상력 개선의 기회가 될 수 있다"고 주장했다.
건설업종은 준공정산이익 효과로 오히려 호실적이 기대된다는 입장이다. 기준금리 인하 가능성에 2020년 이후의 국내외 발주시장 확대 기대감까지 있다는 것. 이로써 건설업종은 3분기에 주식시장에서 시장수익률을 웃돌 것이라는 전망이다.
HUG는 고분양가 관리지역에서의 고분양가 심사 기준을 변경했다.비교사업장의 평균분양가 또는 평균매매가 기준 100~105%를 초과하지 못하게 규제를 강화하는 내용이다. 계획대비 낮은 분양가가 적용되면서 사업성이 저하되는 재건축·재개발 단지들은 분양일정을 조정하거나 후분양으로의 전환을 검토하고 있다.
공정률 60% 이상 시점에 분양하는 후분양의 경우 HUG의 분양보증이 불필요해 시행사가 시세를 감안해 자유롭게 분양가를 정할 수 있다. 현재 후분양이 결정된 단지는 상아2차 재건축, 과천 주공1단지 재건축 등이다. 방배13구역, 잠원동 신반포4주구 등에서도 후분양을 검토 중인 것으로 알려졌다.
김 연구원은 "후분양으로 전환시에 공사비 등 자금조달로 인한 금융비용은 증가하지만, 향후 분양가 상승으로 조합원들의 분담금은 오히려 축소될 가능성이 있다"며 "건설사들의 연간 분양계획은 하향 조정되지만, 후분양으로 전환되면 착공 시점이 크게 달라지지는 않을 것이다"라고 분석했다.
후분양 사업의 경우 선분양과 달리 공사비가 분양대금을 활용해 지급될 수 없다. 때문에 건설사들의 매출채권 회수가 더딜 수 밖에 없다. 자금조달 과정에서 건설사 연대보증이 필요하기 때문에, 시행사에 대해 건설사들의 협상력(=수익성)이 높아질 가능성이 있다는 판단이다.
향후 분양가 수준 및 분양률에 따라 인센티브를 받는 구조로 계약이 된다면, 도시정비 사업일지라도 높은 수익성을 기대할 수 있다는 것. 이로 인해 자금력이 높은 대형사들은 차별적인 주택실적을 확보할 수 있는 기회라는 주장이다.
그는 "주요 재건축 단지들의 분양 지연에 대한 우려가 높을 수 있으나, 도시정비사업들은 현재 철거를 진행 중인 단지가 많아 금융비용 고려시 분양 일정이 무리하게 연기되지 않을 것"이라며 "몇 년이 아닌 몇 개월의 시차 정도이기 때문에 건설사들 매출 하락 영향은 제한적이다"라고 말했다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com