Let's Study (3) 주택임대 비즈니스
임대사업 일정 요건 충족하면
취득·양도세 감면 등 稅부담 줄어
의무기간은 단기 4년, 장기 8년
위반 땐 과태료 부과 주의해야
매도시점 조절 어려운 것도 단점
2017년 12월13일 정부는 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다. 주된 내용은 주택 소유자에게 세제혜택 등을 부여할 테니 주택임대사업자로 등록하라는 것이었다. 2018년 4월1일부터 시행된 다주택자 중과세제도와 함께 임대주택등록자 수는 급격히 늘기 시작했다. 국토교통부에 따르면 2018년 10월 말 현재 38만3000명이 임대사업자로 등록했으며, 등록된 임대주택 수는 130만1000개다. 주택임대사업자로 등록한다고 해서 득(得)만 있는 것은 아니다. 다양한 세제혜택을 적용받기 위해서는 그에 상응하는 요건을 갖춰야 하고, 임대의무기간도 준수해야 한다. 주택임대사업자로 등록했을 때 득(得)과 실(失)은 뭘까.
주택 임대사업자 등록방법
민간매입임대주택은 의무임대기간에 따라 장기일반민간임대주택(의무임대기간 8년, 이하 ‘장기임대주택’)과 단기민간임대주택(의무임대기간 4년, 이하 ‘단기임대주택’)으로 구분된다. 주택임대사업자는 주택 면적이나 가액에 관계없이 주택을 소유하고 있거나, 주택을 소유할 예정이면 누구라도 등록할 수 있다. 오피스텔은 주택법상 주택이 아니기 때문에 주택임대사업자로 등록할 수 없는 것이 원칙이지만, 민간임대주택법에서는 전용면적 85㎡ 이하인 주거용 오피스텔은 준주택으로 구분해 예외적으로 주택임대사업자로 등록할 수 있다. 등록은 주소지 관할 지방자치단체에 방문하거나 임대등록시스템 렌트홈서비스에 들어가서 신청하면 된다.
주택임대사업자의 장점
주택을 취득하고 보유하고 처분했을 때 납부해야 하는 다양한 세금에 대해 일정 요건을 충족하면 많은 세제혜택을 받을 수 있다. 하지만 민간임대주택법, 지방세(취득세, 재산세) 관련법, 국세(종합부동산세, 종합소득세, 양도소득세) 관련법이 요구하는 특례적용 전제조건과 요건 등은 각각 다르게 규정돼 있다.
지방세(취득세, 재산세) 세제 혜택을 적용받기 위해서는 주소지 관할 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록해 각 세목이 요구하는 면적, 주택수, 의무임대기간 등의 요건을 충족해야 한다. 국세(종합부동산세, 종합소득세, 양도소득세)의 세제혜택을 적용받기 위해서는 주소지 관할 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록하고 동시에 주소지관할 세무서에 주택임대사업자로 사업자등록을 해야 한다. 이 경우에도 각 세목이 요구하는 면적, 기준시가, 의무임대기간 등의 별도 요건을 충족해야 한다.
주택임대사업자로 등록했을 경우 적용받을 수 있는 세제혜택을 주택의 취득·보유·처분단계에 따라 살펴보면 다음과 같다. 부동산을 취득한 경우 60일 이내 취득세를 납부해야 하는데, 주택임대사업자로 등록한 경우 취득세를 감면받을 수 있다. 재산세도 감면받을 수 있고, 종합부동산세는 합산배제를 적용받을 수 있다. 주택임대사업자에게 세제혜택의 꽃은 양도소득세다. 주택임대사업자로 등록한 경우 조정대상지역 안의 다주택자에 대한 중과배제, 장기보유특별공제 특례(70%) 적용, 양도소득세 100% 감면 등의 다양한 혜택을 적용받을 수 있다. 세제혜택이 큰 만큼 이를 적용받기 위한 요건은 다소 까다롭다. 세제혜택과 그에 상응하는 적용요건을 꼭 확인해야 한다.
주택임대사업자의 단점
주택임대사업자로 등록할 경우 세제혜택을 얻을 수 있는 반면 잃을 수 있는 것도 있다. 대표적인 것이 의무임대기간의 준수, 의무임대기간 동안의 위반행위에 대한 과태료 부과, 주택임대소득에 대한 종합소득세와 건강보험료의 추가부담 등이다.
주택임대사업자는 임대주택 등록유형에 따라 단기 4년, 장기 8년의 의무임대기간을 준수해야 한다. 이런 의무임대기간 때문에 매도시기를 내맘대로 조절하기 어려워 매도 시점을 놓칠 수 있다.
임대료를 올리고자 하는 경우 종전 계약금액 대비 5%의 범위에서만 증액을 청구할 수 있어 시세를 반영한 임대료 인상이 불가능해진다. 다만 최초 임대료(주택임대사업자가 임대사업자로 등록한 뒤 새로 계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신할 때의 임대료)에 한해 자유롭게 임대료를 정할 수 있도록 예외를 허용하고 있어 웬만하면 임대 개시 이후에 주택임대사업자로 등록하는 것이 유리하다. 2018년 12월31일까지 비과세되던 2000만원 이하의 주택임대소득에 대해서도 2019년 1월1일부터 세금을 납부해야 한다. 따라서 주택임대사업자는 매년 5월31일(성실신고대상자는 6월30일)까지 주택임대소득에 대해 주소지관할 세무서에 소득세 신고를 해야 하며, 이로 인해 종합소득세의 추가 부담이 발생하게 된다.
국민건강보험공단은 국세청으로부터 받은 소득금액 정보를 근거로 건강보험료를 부과하게 된다. 직장가입자가 주택임대사업자로 등록해 발생한 임대소득금액이 3400만원을 초과할 경우에는 직장에서 납부한 건강보험료 외에 건강보험료가 추가적으로 부과될 것이다. 피부양자가 주택임대사업자로 등록해 소득이 발생하는 경우에는 피부양자 자격이 박탈돼 지역가입 건강보험료가 부과된다.
주택임대사업 등록해야 하나
주택임대사업자로 등록해야 할지 말아야 할지는 세제혜택과 각종 의무규정으로 인한 과태료, 종합소득세, 건강보험료의 납부 크기로만 결정해야 할 문제는 아니라고 생각한다. 주택임대차정보시스템과 월세세액공제 등을 통해 다주택자의 주택보유 현황, 임대차 현황, 임대료 수준 등을 한눈에 파악할 수 있는 환경이 구축되고 있어 주택임대소득을 전처럼 누락할 수 있는 환경이 지속될지 여부와 주택임대 수입을 지금처럼 누락한다고 했을 경우 과세관청에서 향후 문제삼지 않고 넘어갈지 여부가 더 중요한 의사결정 요소다.
과세관청은 주택임대차정보시스템 등을 통해 주택임대 현황에 대한 정보를 손쉽게 확인할 수 있어 앞으로 주택임대소득신고 누락에 대한 대대적인 사후검증 및 세무조사를 확대해 나갈 것으로 예상된다. 따라서 지금처럼 주택임대소득을 누락할 수 없는 상황이 온다고 가정한다면 최소한 주택임대사업자로 등록해 법에서 규정하고 있는 다양한 세제혜택이라도 받는 것이 나을 수 있다.
임대기간도 주요 고려 대상이다. 임대주택등록으로 인한 각종 의무규정 준수와 과태료 등을 생각한다면 4년 의무 단기임대주택으로 등록해 하루빨리 각종 규제에서 벗어나는 것이 최선일 것이다. 하지만 임대의무기간이 길수록 세제혜택이 크기 때문에 나에게 맞는 기간을 선택해야 한다. 가령 조정대상지역 1주택을 취득해 비과세를 적용받고자 하는데 거주할 수 없는 상황이라면 내가 적용받고자 하는 세제혜택이 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주요건 배제이기 때문에 단기임대주택으로 등록해 4년의 의무임대기간만 충족하면 된다.
내가 적용받고자 하는 세제혜택이 다주택자 중과배제나 종합부동산세 합산배제, 장기보유특별공제 특례적용, 양도소득세 100% 감면 등이라면 무조건 장기임대주택으로 등록해야 한다.
지병근 세무법인 가감 대표세무사