집코노미 인터뷰 '집터뷰' #1
채상욱 하나금융투자 애널리스트(3)
시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집코노미TV. 부동산 시장을 가장 정확하게 예측하는 ‘여의도 학파’ 가운데 첫 번째로 내년 약세장을 전망한 채상욱 하나금융투자 애널리스트 모셨습니다.
▶2편에 이어서
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▷최진석 기자
전세로 거주하실 분들은 심란하겠네요. (전망대로라면) 전셋값이 오를 테니까.
▶채상욱 애널리스트
서울의 입주가 많으니까 전세가 안정화 될 거란 말씀도 많이 하시는데, 더 좋은 새 아파트가 많이 들어오는 것이기 때문에 전체적인 임대료도 거기 맞춰서 올라갈 거라 생각해요. 전세 낀 투자가 없어지면 전세 공급도 줄게 되고요. 그럼 자연스럽게 임대료도 올라가죠. 본인이 현재 무주택인데 1주택이 가능한 환경이고 매매가격과 전세가격에 큰 차이가 안 나는 상황이라면 내년엔 자가주택으로 가보는 게 좋은 방법이라고 생각합니다. 한국은 선진국에 비해서 임차 비중이 너무 높아요. 선진국은 전체의 30% 내외인데 저희는 거의 44% 정도 되거든요. 최고의 주거복지는 자가라고 생각하기 때문에 내년 같은 시기를 활용해서 무주택에서 자가주택으로 전환하는 시도를 해볼 만하다고 생각합니다.
▷최진석 기자
‘서울 세력권’에 대해서도 말씀해주셨는데, 아직 채 위원님의 책을 못 보신 분들을 위해서 그 개념을 설명해주세요.
▶채상욱 애널리스트
서울엔 일자리는 많은데 집이 적죠. 자연스럽게 경기도에 있는 몇몇 도시들이 서울로 통근·통학하는 사람들을 위해서 주거지를 제공하고 있습니다. 행정구역상 서울은 아닌데 도시의 기능상으론 서울이라고 부를 수 있을 만한 지역을 두고 서울세력권이라는 용어를 사용하게 됐어요. 매일 서울로 통근·통학하는 사람의 비중이 전체의 약 15%를 넘는 시·도지역을 분류했죠. 예컨대 수원시는 전체 통근·통학자를 100명 가운데 9명만 서울로 통근·통학을 해요. 그런데 고양시는 30명이에요. 과천이나 광명은 40%쯤 됩니다. 고양·의정부·하남, 그리고 우리가 잘 아는 성남시가 그렇죠. 투자를 하시게 된다면 반드시 서울세력권을 1순위로 검토해야 한다는 게 책의 주요 메시지였습니다.
▷최진석 기자
서울세력권 중장기 전망에 대해서는 어떻게 보시나요?
▶채상욱 애널리스트
장기적으론 강세로 보고 있어요. 서울 시장에만 대해서도 조금 더 말씀드릴까요? 2012년 서울시 인구가 감소했는데 보통 인구가 감소하면 주택수요가 빠진다고 알고 있잖아요. 2012년 실제로 하락했습니다. 그래서 많은 사람들이 인구 감소로부터 나오는 대세 하락이라고 봤어요. 소위 일본화죠. 그런데 서울 세력권으로 보면 달라요. 경기도에는 700만명이 넘는 통근·통학자가 살고 있는데 거기서 서울로 오시는 분들이 130만명이에요. 그런데 1990년대에는 40만명도 안 됐어요. 경기도에 서울로 오는 통근·통학자가 더 많아진다는 건 기능상 서울의 범위가 더 커지고 있다는 의미거든요. 장기적인 수도권 교통정책이나 서울의 주택 관련 정책들을 봤을 때 경기도에서 서울로 통근·통학 하실 분들은 더 많아질 것 같아요. 그래서 서울세력권의 규모는 더 거대해지지 않겠는가, 이렇게 생각을 합니다. 가장 거대한 네트워크가 더 확장되는데 주택가격이 일본 같은 장기적 하락을 한다? 그런 건 어려운 전망이라고 생각합니다.
아마 좀 지나면 200만명이 넘을 수도 있어요. 경기도 도시들이 더 개발되고 지금 거론되는 3기신도시를 건설한다면 당연히 더 많은 사람이 서울로 통근·통학 하게 될 것이고, 서울 세력권이 해체가 되지 않는 이상 장기 상승한다고 말씀 드리는 것이고요.
▷최진석 기자
내년에 집을 산다고 했을 때 사회 초년병은 어떻게 해야 하죠? 집값이 너무 올랐는데 이들은 어떻게 출발해야 할까요.
▶채상욱 애널리스트
사실 사회 초년병이 주택을 구매할 수 있는 나라는 전세계를 봐도 없어요. 한국은 약 60% 안 되는 자가보유율 보이고 있는데요, 30대는 20% 비중입니다. 사회 초년생들이 그 나이대라고 봤을 때, 20%만 집이 있고 대부분인 80%는 집이 없다는 거죠. 그런데 나이가 먹을수록 자가보유율이 올라가게 돼 있고, 대부분의 나라가 그렇습니다. 소득도 따라 올라가게 돼 있죠. 그렇기 때문에 주택이 없다는 것에 대해서 그렇게 크게 개의할 필요 없다고 생각해요. 신규 주택도 마찬가지죠. 갑자기 고가주택을 살 만한 구매력이 있을 수가 없잖아요. 증여를 받지 않는 이상은요. 경력이 얼마 안 되는데 돈을 축적했을 수가 없거든요. 오히려 무주택 상태에서 주거비 지출을 줄이면서 돈을 모아가는 게 중요하다고 생각해요. 결혼이 임박했거나, 혹은 구매력이 올라오기 시작했을 때, 그때부터는 구축 아파트의 적은 면적대를 노리면서 사셔도 된다고 생각해요.
부동산 관련한 이야기들을 보면 신축과 강남, 아니면 최소 강북 용·마·성(용산·마포·성동구) 등 주택가격이 고가인 지역들을 계속 스포트라이트를 비춰주기 때문에 그런 쪽만 시선이 가게 돼 있어요. 노원·도봉·강서·영등포구 등에 산다고 한다면, 아니면 1기 신도시 구축을 매입하라고 한다면 ‘내가 그걸 사야 되나?’ 하는 이런 사리판단이 안 될 가능성도 있다고 생각하거든요. 그런데 경기도에서 서울 통근통학 하는 사람들은 이제 100만명을 넘고 있습니다. 자산가치 상승은 당연히 있어요. 경기도에 있는 구축이라도 구매를 해서 다음 스텝으로 지역을 바꾸거나 면적을 넓히거나, 이런 방식이면 어떨까 싶습니다.
▷최진석 기자
그러니까 감당 가능한 범위 내에서 서울 세력권 안의 구축을 매입하는 것이 다음 스텝으로 가기 위한 발판이 될 것이다?
▶채상욱 애널리스트
네. 자본금이 어느 정도 쌓이면 가격이 낮은 서울세력권 안의 주택을 충분히 매수할 수 있다고 생각이 돼요. 처음부터 너무 거창하고 큰 목표를 가질 필요는 없어요. 그리고 공시가격 6억원 미만의 주택에 대해서는 대출규제가 그렇게 강하지도 않거든요. 대출도 60% 정도 나오고요. 대출 얼마나 받아야 되느냐는 문제도 있는데 주거비를 자기소득의 20% 이내로 쓴다면 아주 평균 정도 됩니다.
▷최진석 기자
서울 세력권 이외 지역에 대한 전망은 어떤가요?
▶채상욱 애널리스트
도시는 고유한 생활반경을 갖게 돼요. 서울세력권이 아닌 개별 도시 시장은 작을 수밖에 없습니다. 가령 화성시는 동탄이란 신도시가 있어서 수원과 연계한 거대 세력을 형성하고 있고, 안산시는 서울로 통근·통학 많이할 것 같지만 실제로는 10%가 안 돼요. 시흥, 인천도 마찬가지죠. 인천에서도 송도, 이런 지역들은 굉장히 도시만의 고유한 생활권을 갖고 있거든요. 이런 지역에 투자하실 땐 재고해 보시는 게 어떻겠는가 합니다. 서울세력권 안에도 투자 대상이 많은데 그곳을 버리고 나가서 더 좁은 생활권에 투자할 필요가 있을까 생각해볼 필요가 있어요. 그런데 제가 드리는 말씀은 다 투자에 대한 얘기입니다. 실거주하는 것에 대해서 뭐라고 하는 것은 아닙니다. 두 가지를 분리해서 생각하셔야 합니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장 촬영 이구필름 진행 최진석 기자 편집 민경진 기자 자막 전형진 기자 제작 한국경제신문·한경닷컴
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