빌딩투자 ABC
고위험 대출을 제한하기 위한 총부채원리금상환비율(DSR) 70% 규제가 이달 말부터 시행된다. DSR은 연소득에서 대출 원금과 이자를 갚기 위해 얼마를 쓰는지를 평가하는 지표다. 연소득 대비 원리금상환 비율이 70%가 넘으면 담보가액이 충분하더라도 대출을 규제한다. 상환하는 원리금에 포함되는 대출은 신용대출, 자동차할부, 학자금대출 등 모든 금융권 대출을 포함한다고 해서 총부채원리금상환비율이라고 한다. 예를 들어 연소득이 1억원인 사람은 원리금상환액이 7000만원을 넘을 수 없다. 예전에는 담보물만 문제없으면 은행 재량에 맡겼는데 기준이 엄격해졌다.
빌딩을 매입할 때는 DSR이 적용되지 않는다. DSR은 가계대출에 해당하는 규제다. 아파트를 살 때 적용되는 것으로 건물을 매입하는 임대사업자에게는 해당되지 않는다. 임대사업자에게 해당되는 대출규제는 임대업자이자상환비율(RTI)이 있다. RTI는 대출이자에 대한 임대료 비율로 임대료 금액에 따라 대출을 해주는 방식이다. RTI를 올리면 임대인은 대출을 받기 위해 임대료를 최대한 올리게 된다. 이 기준이 강화되면 임차인에게 임대료 상승의 부담이 전가될 수 있다.
2007~2008년 빌딩을 매입하는 매수자의 평균 대출은 매매대금의 30% 정도였다. 당시 평균 기준금리가 연 5%였고 시중은행의 부동산 담보대출 금리는 평균 연 6.5%였다. 대출을 많이 받으면 마이너스 레버리지가 되기 때문에 대출을 많이 받을 필요가 없었다. 그래도 매매대금의 30%는 대출받아서 빌딩을 매입했다.
현재는 기준금리가 연 1.5%이고 부동산담보대출금리는 연 3.5% 정도다. 금리 인상의 걸림돌인 1500조원의 가계대출에 대한 부담감과 경기 부양이라는 문제가 조금만 해소된다면 금리는 올라갈 것이다. 금리가 올라가면 가격 상승 분위기가 꺾인 아파트 가격은 더 안정될 것이다.
부동산 가격은 시장에 맡기는 것이 바람직하다. 오히려 지금은 경기 부양이라는 문제를 해결해야 할 때 아닐까.
오동협 < 원빌딩 대표 >
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