조물주 위에 건물주
상권 전문가들이 지리적인 요건을 잘 갖춘 상권으로 꼽는 곳이 가로수길 상권이다. 가로수길 상권은 상권의 지속성이나 성패를 좌지우지 하는 지리적 조건인 도로가 잘 갖춰져 있다. 남쪽으로는 논현동 언덕, 동쪽으로는 신사동 고개에서 평지로 가다보면 만나는 곳이 가로수길이다. 또한 가로수길은 중심도로가 2차선 도로로 나눠져 있어 상권이 연계된다. 주변에 지하철 3호선 신사역과 각종 버스노선이 갖춰져 있어 교통 조건도 잘 돼 있다.
가로수길 상권은 2008년 금융위기 이후 급격히 번성했다. 하지만 2016년 이후부터 쇠퇴하고 있다는 이야기가 많다. 실제 빌딩 거래는 조금 다르다. 2008년 금융위기 이후 지난 10년의 거래사례를 보면 다른 지역에 비해 높은 지가 상승률을 보여주고, 올해에도 여전히 높은 가격에 팔리고 있다.
가로수길은 2009년부터 2018년 현재까지 약 3.5배 정도 지가가 상승했다. 연평균 38%의 지가상승률이다. 이러한 변화에는 상권의 변화도 한몫을 한다. 2009년 당시에는 주업종이 커피전문점, 음식점 등 식음료업종이었다. 그러나 이후 화장품, 의류, 패션잡화 등 판매점들이 입점하면서 높은 임대료 상승률을 보였다. 주업종이었던 커피전문점과 음식점들은 세로수길 쪽으로 자리를 옮겨 갔고, 이동의 여파로 세로수길도 덩달아 지가가 상승했다.
2016년까지 가파르게 상승하던 지가가 2017년에는 약 5% 상승에 그친다. 여전히 상승세지만 과거의 가파른 지가 상승에 비해 낮은 수치다. 실제로 2017년 이후 가로수길 임대료가 높아 임차인들이 떠난다는 이야기들과 금리인상 기조와 대출규제로 인해 가로수길 건물 시세가 꼭지점이라는 이야기가 나오기 시작했다.
하지만 올해 1월 27일 가로수길에 애플스토어가 입점하면서 다시 한번 가로수길 상권이 이슈가 되기 시작했다. 7월 현재 가로수길을 가보면 1층과 2층은 공실이 없다.
그리고 2018년 다시 한 번 건물 매매 최고가를 경신한다. 가로수길의 이 건물은 3.3㎡당 2억4265만원, 총 141억원에 팔렸다. 2013년 토지 3.3㎡당 1억6864만원, 98억원에 거래됐던 건물이다. 당시에도 매매거래 최고가를 경신했다.
매도인은 2013년 당시 98억원에 매입한 건물을 5년 후 141억원에 매각하면서 약 43억원의 양도차익을 얻었다.
토지면적이 192.10㎡으로 작은데도 불구하고 매입가 대비 연 수익률은 4.31%가 나온다. 이런 수익 실현이 가능한 이유는 아래와 같다.
임대내역을 살펴보면 1층의 임대료가 3.3㎡ 당 135만원으로 1층에서만 약 3800만원의 임대료가 나온다. 현재 건물의 총 임대료가 5300만원 정도 임을 감안하면 1층의 임대료가 총 임대료의 약 70%를 차지한다. 1층이 작은 면적임에도 임대료가 비싼 것은 유동인구가 많은 입지에 위치한 건물이기 때문이다. 이런 작은 면적의 매장에는 음식점이나 커피전문점처럼 테이블회전이나 공간의 제약을 받지 않는 판매점이 입점해 있다. 유동인구가 많으면 단순 매출을 높이는 효과 외에도 브랜드를 알리는 광고효과를 얻을 수 있어 높은 임대료에도 불구하고 입점 경쟁이 치열하다.
가로수길 상권의 시세가 지속적으로 상승하는 이유는 상권 형성의 조건을 가지고 있고, 판매점이 입점할 정도로 교통여건이나 유동인구가 많기 때문이다. 현재 가로수길 메인도로의 주 업종은 판매점이다. 가로수길 상권의 향방에 관해서는 갈수록 유동인구가 줄어들고 높은 임대료로 인해 임차인들이 떠날 수 있다는 비관적인 여론이 많다. 하지만 가로수길 메인도로의 건물 1층은 빈 상가가 없다. 비싼 임대료임에도 인기가 있다. 2022년 신사역 신분당선 개통의 호재가 있고, 아직도 신규 판매점이 입정할 정도의 상권의 저력이 남아있어 비관적으로만 볼 수 없다. 가로수길을 대체할 상권이 현재는 없기 때문이다.
글=김주환 원빌딩 전무
정리=집코노미
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