디에이치자이 개포, 일반분양 당첨자 절반 가량 증여
"명의 분산 양도·종부세 아낄 수 있어"
올해 상반기 '로또 아파트' 열풍을 일으켰던 서울 개포동 디에이치자이개포(개포8단지 재건축)에서 ‘무더기 증여’가 발견됐다. 지난달에 일반 분양분의 절반에 가까운 가구들에서 이뤄졌다. 양도소득세 보유세 등을 확 낮추기 위해 부부간 증여가 이뤄진 것으로 추정된다.
◆“계약자 80% 부부 공동 명의로 전환할 것”
20일 한국감정원과 강남구청에 따르면 이 단지 분양 당첨자 739명이 지난달 한꺼번에 분양권을 명의변경했다. 일반분양 물량(1690가구) 중 약 43.7%에 달한다. 명의변경을 한 계약자는 대부분 부부 간 증여를 통해 당첨 가구를 당첨자 1명 명의에서 부부 공동명의로 전환한 것으로 알려졌다.
투기과열지구 내 분양권은 구청의 검인과 LH(한국토지주택공사)의 동의를 거쳐 명의를 변경할 수 있다. 명의변경을 하려는 사람이 많아 이 단지 시공사인 현대건설은 잠정 폐쇄 상태였던 서울 양재동 모델하우스를 지난달 11~14일 다시 열어 한꺼번에 명의변경 신청을 받았다. 현대건설 관계자는 “지난 14일 이후에도 명의변경을 원하는 계약자 요청이 많이 들어온 상태라 줄잡아 전체 계약자의 약 80%는 명의변경을 할 것으로 보인다”고 말했다.
◆양도세·종부세 절세 가능
당첨자들이 세금 부담을 덜기 위해 대거 명의변경에 나섰다는 분석이다. 부부 공동명의로 전환하면 주택 등기 후 부과되는 종합부동산세 부담이 크게 줄어든다. 종부세는 가구가 아니라 개인별로 과세하기 때문이다. 분양가가 12억5000만~14억3000만원인 전용면적 84㎡ 당첨자가 부부 공동명의로 전환할 경우, 50%씩 지분을 가진다면 각각 6억2500만~7억1500만원 가량의 주택 지분을 갖게 된다. 이 경우 각각 1주택 보유자라면 종부세를 아예 피할 수도 있다. 각자 공시가격 6억원까지는 종부세가 과세되지 않기 때문이다. 종부세 기준인 공시가격은 통상 시가의 60% 수준이므로 과세 범위에 들어가지 않을 가능성이 크다.
공동명의를 통해 양도세도 줄일 수 있다. 디에이치자이개포는 주택도시보증공사(HUG)가 사실상 분양가를 통제해 인근 단지 시세보다 5억~6억원가량 싸게 분양됐다. 입주 후 매도 시점에 시세차익이 6억원일 경우 부부 공동명의로 전환하면 각각 3억원에 대해서만 양도세가 과세된다. 양도세는 차익이 클수록 누진되므로 차익을 나누면 절세 효과가 크다.
김종필 세무사에 따르면 분양가 14억원인 이 단지 가구 하나만 보유한 당첨자가 단독 명의 상태에서 2년 거주후 매도할 경우 취득세 등 필요경비를 제외하고 총 1억498만원 가량 양도세를 내게 된다. 반면 부부 공동명의로 바꾼 상태에서 팔면 양도세가 8256만원으로 줄어든다. 약 2200만원 가량 차이다.
이 단지가 오는 9월 중도금 납부를 시작한다는 점도 명의변경이 한꺼번에 몰린 이유다. 증여세를 낮출 수 있어서다. 공동명의 전환은 일종의 증여로 분류돼 증여세 부담이 따른다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “납부한 중도금 액수가 많을수록 증여한 부동산 취득권 가치가 높아 증여세가 오를 수 있다”며 “분양가의 10%인 계약금만 낸 경우 명의전환 시 증여세가 아예 없거나 증여세액이 낮을 전망이라 당첨자들이 서둘러 증여에 나섰을 것”이라고 설명했다.
◆부부공동명의, 신규 매수에 유리…기존 아파트는 주의해야
분양권이나 신규 매수 주택에 대해선 공동명의가 절세 방안이 될 수 있다. 부부 공동명의 전환을 고려한다면 분양권 계약 후 중도금 납부 전 상태에서 증여하는 것이 가장 유리하다. 만약 계약금과 중도금을 대부분 납부한 뒤 공동명의로 전환한다면 납부금액의 절반 만큼에 대해 증여세를 부과받을 수 있다.
유의할 점도 있다. 부부간 증여는 10년간 공시가격 6억원까지는 증여세가 부과되지 않는다. 우 세무팀장은 “계약금만 납부한 뒤 공동명의 전환을 할 경우 남은 중도금 납부 의무가 남편과 아내 각각에 돌아가게 된다”며 “각자 잔금을 낼 수 있을 만큼의 자금 여력이 있고, 자금출처를 소명할 수 있는 경우 명의 전환을 하는 것이 좋다”고 말했다.
반면 기존에 보유 중인 아파트를 공동명의로 전환하는 것은 득보다 실이 클 수도 있으니 유의해야 한다. 기존에 보유한 주택이라도 공동명의로 전환한다면 취득세를 새로 내야 한다. 증여세 부담도 따른다. 공동명의 전환일로부터 장기보유 특별공제기간을 다시 산정하므로 단기간 내 집을 팔 경우엔 양도차익에 대한 세액 감면 혜택이 줄 수도 있다. 원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “종부세를 줄일 목적으로 공동명의로 변경하는 것은 신중할 필요가 있다”며 “공동명의로 변경하는 과정에서 세무적 이익보다 취득세와 증여세 부담이 더 커질 수 있기 때문”이라고 말했다.
선한결 기자 always@hankyung.com
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