김재권 변호사의 '부동산 법 테크' <24>
한때 수익형 부동산으로 각광받던 상가나 오피스텔 등은 과잉 공급으로 인한 공실률 증가, 임대수익률 저하 등으로 투자 대상으로서 매력을 잃어가고 있다. 이런 시기에는 분양 사기가 고개를 들 수 있으므로 분양계약 조건을 꼼꼼히 따져보는 등 각별히 유의해야 한다.
우선 분양계약서의 분양자(매도인)가 시행사인지, 시공사인지, 신탁사인지를 명확히 확인하고 분양계약을 맺어야 한다. 분양자는 원칙적으로 시행사다. 다만, 시행사가 신축 건물에 관한 사업을 시공사 혹은 신탁사와 공동으로 시행하는 경우에 한해 시공사 혹은 신탁사도 분양계약의 분양자가 될 수 있다. 이때에는 공동시행사인 시공사나 신탁사와도 함께 계약을 맺어야 하고 분양대금은 분양계약서에 지정된 공동명의계좌로 입금된 것만 유효함을 주의할 필요가 있다.
분양자가 법인이면 계약을 체결하는 사람이 회사를 대표할 권한이 있는 사람인지 확인한 뒤 반드시 그 회사 및 대표자의 이름을 계약서에 기재해야 하며 법인인감을 받아두도록 한다. 회사 대표가 아니거나 대표라도 대표자 개인의 서명, 날인만 돼 있다면 무효인 계약이 될 수 있다.
분양 건물 부지에 대해 저당권 등 제한물권이나 가압류, 가처분 등 처분제한 등기 등이 있는지 확인해 그런 등기가 있으면 말소 등 해결책이 없는 한 분양받지 않는 것이 바람직하다. 무엇보다도 분양자의 재정 상태부터 확인해볼 필요가 있다.
분양계약서에 입주예정일에 관한 규정 및 입주예정일 불이행에 따른 지체보상금 약정이 있는지 확인하고, 없으면 반드시 약정하도록 해야 한다. 그렇지 않으면 입주가 늦어져도 손해배상책임을 물을 수 없게 된다. 분양자의 귀책사유로 분양계약이 해제될 경우 분양자는 수분양자에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다는 취지의 조항을 분양계약서에 명시하면 향후 분쟁이 발생했을 때 손해배상을 받기 쉬워진다.
끝으로 분양상가에 독점적 업종을 보장받으려면 동종업종의 입주를 제한하는 특약사항을 분양계약서에 명시할 필요가 있다. 이런 업종제한 특약을 해두면 분양자, 수분양자, 수분양자의 승계인, 임차인도 지켜야 한다.
김재권 < 법무법인 효현 대표변호사 >
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