경제적 자유(11) '시루' 양안성
지분으로 나온 토지 매입…공유자에게 팔아
소액으로 할 수 있어 종잣돈 불리는 데 유리
《월급으로 당신의 부동산을 가져라》의 저자 양안성(필명 시루) 씨는 11년차 토지 투자자다. 책 제목처럼 300만원 정도의 소액으로 전국 방방곡곡의 토지에 씨를 뿌리듯 투자를 이어왔다. 지분으로 싸게 나온 토지를 경매나 공매로 취득한 후 시세 “수준에 되팔아서 수익을 남기는 식이다. “한 달치 월급만 있다면 지금이라도 부동산 투자를 시작할 수 있다”고 단언하는 그를 집코노미가 만났다.
▶소액 토지투자에 대해 간단히 설명한다면.
“토지는 금액대가 크기 때문에 투자금이 많이 든다고 생각해 꺼리는 경우가 많다. 그런데 토지 중에서도 지분으로 나온 물건은 금액대가 크지 않다. 아버지가 물려준 땅을 형제들과 어머니가 공동소유 하다가 형편이 안좋아진 한 사람의 지분만 경매·공매에 나오는 게 그런 경우다. 주식처럼 토지가 지분 형태로 시장에 나오게 된다. 이런 땅은 유찰이 많이 된 탓에 시세보다 낮은 가격에 사들일 수 있다. 매커니즘이 매뉴얼로 정해져있기 때문에 한 두번은 어렵지만 그 다음부터는 단순 반복하는 형태여서 오히려 간단하다.”
▶수익구조가 어떻게 되는 건가.
“쉽게 말하면 시세가 평당 10만원 정도 하는 땅이 지분으로 나오면 평당 3만원 정도에 살 수 있다. 엄청 싸게 사는거다. 이렇게 사들인 다음 다시 공유자들에게 되파는 식이다. 이때도 시세인 10만원을 다 받진 않는다. 3만원에 샀으면 6만원 정도에 판다. 사는 사람도 시세보다 40% 정도 할인된 값에 싸게 사고 나 역시 적당한 수익이 나는 구조다.”
▶누구에게 되팔면 되나.
“앞서 말했던 형제 중 한 명의 지분이었다면 나머지 가족들이 되사가는 경우가 가장 많다. 가족 중 한명의 지분이 경매·공매로 나오게 되면 가족들은 공유자우선매수청구권을 행사할 수 있다. 그런데 그걸 아는 사람이 많지 않아 나 같은 사람들이 낙찰 받게 되는거다. 가족의 지분이 넘어간 줄 모르는 경우도 많다. 보통 그렇게 나온 토지 지분 중 30% 정도는 가족들이 우선매수청구권을 행사해 취득한다. 70%는 나처럼 관련 없는 사람들이 낙찰을 받아간다.”
▶되파는 데 얼마나 걸리나.
“여러건을 해보면서 통계를 내보니 10개 정도 낙찰 받으면 2~3개 정도는 3개월 안에 정리가 된다. 4~5개 정도는 8개월 전후로 정리가 되고 2~3개 정도는 1년 반~2년 정도의 시간이 걸리기도 한다.”
▶단돈 300만원으로도 투자를 시작할 수 있다고.
“그렇다. 경매·공매를 검색할 수 있는 유료 사이트에 가입하는 게 우선이다. 유료여서 혼자 가입하기에는 부담스러울 수 있지만 네이버, 다음 카페 등을 찾아보면 여러명이 아이디를 공유하면서 공동구매한다는 글을 쉽게 볼 수 있다. 이렇게 하면 10만원 정도로 1년 간 유료사이트를 볼 수 있어 1년에 10개까지 낙찰 받는 데 아무런 문제가 없다.
그 다음으로는 검색 조건을 300만원으로 설정해 리스트를 확인해야 한다. 경지 정리된 농지를 선택하는 게 무난하다. 이런 땅은 보통 투자가치가 없다고 생각하는데 시세 파악이 상대적으로 쉽고 거래가 잘 돼 환금성이 뛰어난 편이다. 경지정리된 농지 중에서도 지분 형태로 나온 것, 최소 감정가 대비해서 40% 이하로 떨어진 것을 찾는 게 좋다. 산 다음에는 계속 보유해도 되고 공유자들과 연락해서 팔아도 된다. 보통 물가 인상률보다는 상승폭이 크니 손해보는 일은 없다. 한두 번 해보면 감이 생기고 그 이후로는 다른 것도 시도해 볼 수 있을 거다.”
▶토지 투자를 시작하게 된 계기는.
“2005년 결혼할 무렵 신혼집을 어떻게 하면 사게 구할 수 있을까 고민하다가 경매를 알게 됐다. 경매에 재미를 붙여 강의도 찾아듣고 입찰하러도 많이 다녔다. 그러다 보니 자주 보이는 사람들과 식사 자리를 갖게 됐는데 그분들은 토지에 입찰을 하더라. 그렇게 2007년 쯤 토지에 관심을 갖게 됐다. 토지 중에서도 1천만원 이하 지분 형태로 나온 물건들이 유찰이 많이 되더라. 소액 투자에 적합한 물건이었다. 그렇게 시작하게 됐다.”
▶지분 투자의 장점은.
“지분으로 나오는 토지는 싸게 살 수 있다는 게 제일 큰 장점이다. 웬만하면 손해보기 힘든 구조다. 지금까지 손해본 적이 없다. 소액으로 하기 때문에 초기에 종잣돈을 만드는 데 유용하다. 목돈이 되면 그때부터 아파트, 재개발 투자를 시작하면 된다. 좀 더 크고 제대로된 토지에 재투자할 수도 있다.”
▶한계도 있을 것 같은데.
“소액 투자가 가능한 곳은 아무래도 지방이 많다. 수도권 거주자들 입장에선 일단 멀다. 게다가 소액으로 여러 건에 투자하다보면 잡다한 일이 많다. 쉬는날이면 입찰하고 잔금내고 등기하느라 시간을 다 보내기도 했다. 투자금이 적다보니 절대 수익금도 크진 않다. 한두 건 한다고 큰돈을 벌 수 있는 건 아니다.”
▶그럼에도 주택 투자보다 좋은 점은.
“1986년부터 조사된 지가 상승 흐름을 보면 토지는 물가보다 항상 많이 오른 것을 볼 수 있다. 오르락내리락 하는 주택 시장과는 다르다. 곳곳에 지분 형태로 나온 토지를 사놓으면 그 중 일부는 개발계획에 포함돼 대박 물건이 나오기도 한다. 대박 물건이 아니어도 평균 정도의 수익률은 가능하다. 아파트는 입주 물량이 많거나 공급이 집중되면 집값이 떨어지지 않나. 그런데 땅값은 좀처럼 떨어지지 않는다.
토지를 하나씩 사서 모으다 보면 아파트를 사는 것과 느낌도 다르다. 주거용은 세입자가 있으니까 내보내는 과정이 필요하다. 그런데 토지는 명도 부담이 없고 세입자로부터 연락오는 일도 없다. 보일러가 고장났다든지, 가스 배관이 샌다든지, 만기가 돼서 공실리스크가 발생한다든지 하는 일이 없어 관리하기가 편하다.”
▶소액 토지 투자 시 주의해야 할 점은.
“토지를 살 때 전화를 받거나 지인의 권유로 인해 사게 되는 경우가 있다. 이럴 때 주의해야 하는건 기획부동산이다. 개인이나 법인이 큰 땅을 사서 쪼개서 파는거다. 그렇게 땅을 파는 사람, 사는 사람이 많다. 위치도 나쁘지는 않다. 그러나 살 때부터 비싸게 산다는 게 문제다. 쪼개는 순간 세배 정도 비싸진다. 사과 20kg를 박스채 사는 것보다 세네개씩 포장된 걸 살 때 개당 가격이 훨씬 비싼 것과 같은 논리다.
보통 큰 땅을 사서 나눠팔 때는 토지 분할을 해서 매수인 개개인에게 등기를 줘야 한다. 그게 맞다. 그런데 이렇게 분할하지 않고 공동소유형태로 파는 것도 주의해야 한다. 나중에 등기를 떼보면 공유자가 스무명 더 있을 수 있다.”
▶소액 토지 투자의 성공 포인트는.
“싸게 사야 한다는 거다. 아파트는 비싸더라도 입지 좋은 곳을 사야 더 많이 오르지 않나. 그런데 토지는 위치가 좋은 땅을 비싸게 사는 것보다 안 좋은 땅을 토지를 싸게 사는 게 낫다. 토지 투자의 기본은 가격이다. 수익이 나려면 싸게 사야 하는거다. 싸게 사면 시세가 안올라도 물가 상승분 이상으로는 수익이 나게끔 돼있다. 반값에 사서 시세에 팔면 수익률 100%가 되지 않나.”
▶토지 투자하기 좋은 지역은.
“전남 전북 충북 경북 등 소액으로 하기에는 남쪽 지역들이 낫다. 충남이나 경기도에서는 서해안 쪽으로 관심을 가지고 있다. 2000년 발표됐던 국토종합계획이 2020년 마무리된다. 당시 계획을 보면 국토종합계획을 보면 서해안이 유망한 지역으로 꼽힌다. 이건 토지 투자자 대부분이 아는 내용이다. LG, 삼성 등이 입주하는 평택 진위·지제도 서해안 쪽이다.”
▶수도권 투자자들이 할 만한 현실적인 토지 투자법이 있다던데.
“주말농장 제도를 활용하는 것이다. 농지는 일반적으로 농사를 짓고 있거나 향후 농사를 지을 사람만 취득할 수 있다. 그런데 이 제도를 활용하면 세대당 1000㎡까지는 목적과 상관없이 주말농장용으로 취득할 수 있다. 300평 넘는 크기니까 꽤 크다. 이정도까지는 취득해서 보유하고 있어도 제약이 없고 때가 잘 맞으면 시세 차익도 얻을 수 있다. 사업용 토지로 분류돼 팔 때도 세 부담이 덜하다. 토지는 2년 지나면 일반 과세가 된다. 1000㎡ 미만으로 두 세군데 보유해서 2년 후 파는 식으로 투자하는 게 가장 현실적이다.”
▶농지연금을 활용한 토지 투자 전략을 추천한다고 들었다.
“65세 이상인 분 가운데 농업에 5년 간 종사하신 분들이 농지연금 가입 대상이다. 주택연금과 비슷한데 농지를 담보로 맡기고 대출을 받아서 생활비를 충당하는 거다. 적당한 물건들이 충남, 경기도 쪽에 있다. 농업인 자격을 갖춘 사람들이 활용하지 않는 건 너무 아깝다. 농사 지으시는 분들은 땅을 담보로 맡기는 걸 꺼린다. 그래서 기존 것은 그대로 두고 새로 적합한 물건을 낙찰 받아서 그걸로 연금 가입을 하는 걸 추천한다. 수익률도 괜찮고 나중에 지가 상승분 만큼 수익을 얻을 수도 있다.”
▶지인 중 성공 사례가 있나.
“최근 낙찰 받은 수강생은 공시지가가 6억8000만원인 땅을 2억5000만원에 낙찰 받았다. 공시지가 대비 38%로 낙찰 받은거다. 공시지가의 50% 정도로 받으면 무난한 편인데 38%는 매우 잘 받은 케이스다. 30%를 선인출 할 수 있는 농지연금 상품에 가입해 2억5000만원 낙찰가 중 1억8000만원을 인출했다. 결국 투자금은 7000만원인 셈이다. 이분은 농지연금으로 한달에 180만원 정도를 받게 된다. 7000만원 투자해 180만원 받으니 연 수익률이 23~25% 정도다.”
▶현재 하는 일은.
“16년차 회사원이다. 투자는 부업이다. 전업 투자자는 슬럼프나 기복이 있을 수 있지만 부업으로 투자하면 마음의 여유가 생겨 결과도 더 좋다. 전업 투자였다면 지금만큼의 결과를 이루지 못했을 거다.”
▶지금도 투자를 꾸준히 하고 있나.
“물론이다. 하지만 그전과는 다르다. 예전에는 회전 속도를 빠르게 해서 종잣돈을 불려야 할 상황이었다면 지금은 조금 여유로워졌다. 요새는 낙찰 받으면 그대로 보유한다. 소액 토지 투자 외에도 아파트 투자, 해외주식 투자 등을 한다.”
▶투자철학이 있나.
“반드시 재미있고 행복해야 한다고 생각한다. 투자는 행복해지기 위해서 하는 거다. 투자로 스트레스를 받으면 안된다. 투자 전에 늘 ‘내가 지금 재미있어 하고 있나’에 대해 자문한다.”
이소은 기자 luckysso@hankyung.com
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