대출 규제, 양도세 중과, 금리 부담 등으로 인해 이달 들어 주택 시장 거래량이 큰 폭으로 줄어들고 있다. 지난해 ‘8·2 부동산 대책’ 이후 강남권을 중심으로 매수세가 붙으며 급격한 상승을 이뤘지만 이달부터 매수 수요가 꺾였다. 매도자 우위에서 매수자 우위 시장으로 돌아서며 변곡점을 맞이한 것으로 보인다.
가격을 낮춰도 안 팔린다는 기사를 접하지만 이는 그동안 오름폭에 비하면 소폭 내렸을 뿐이다. 아직 큰 폭의 가격 조정은 없어 보인다. 거래량만 줄어들며 매수자와 매도자 모두 관망세로 관측된다.
빌딩 시장은 2008년 금융위기 이후 2010년부터 거래가 증가했다. 지가 상승도 꾸준하다. 지난 5년간(2013~2017년)에도 마찬가지 흐름을 보였다. 저금리 기조가 이어진 까닭에 개인투자자들이 50억원 이하 꼬마빌딩에 관심을 보이며 폭발적인 매수세로 이어진 것이다.
지난 3월 말 정부는 RTI(임대업이자상환비율) 정책을 시행했다. RTI는 임대소득을 연간임대소득으로 나눈 값이다. 이 값이 주거용은 RTI가 1.25배 이상, 비주거용은 1.5배 이상 돼야 한다. RTI 시행 후 기존보다 대출 가능액 축소됐다. 분할상환조건도 붙으면서 자기 자본보다 높은 대출 비중으로 투자하는 사람들에게는 문제가 됐다.
그러나 자기 자본을 50% 이상 투자한 투자자에게는 아직 큰 영향을 미치지 못하고 있다. 빌딩 시장의 문제는 첫째 금리 상승기에 접어들면서 이자부담이 커진 점이다. 빌딩 가격이 상승할 동안 임대료는 큰 변동 없이 유지된 까닭에 투자 수익률이 낮아졌다. 저금리였기 때문에 이 상황이 유지돼왔다. 그러나 앞으로 두세 차례 추가 금리 인상이 예상되며 부담이 커질 수밖에 없다.
둘째는 경기 침체가 장기화되고 있다는 점이다. 자영업 폐업률이 증가하며 상가 공실이 늘어나고 있다. 홍대 이태원 가로수길 등 일부 특정 상권은 임대료가 큰 폭으로 오르며 지가 상승을 견인해왔다. 그러나 이 같은 특수상권도 높은 임대료 부담으로 인해 공실이 눈에 띄게 많아졌다. 명동 역시 마찬가지다.
빌딩 시장에 호재는 없어 보인다. 그러나 거래량이 줄어든다고 가격이 크게 내리진 않을 것이다. 빌딩 시장은 희소성으로 인해 주택 시장과는 다른 거래 양상을 보일 때가 많다. 몇십억원을 투자할 만한 대체 투자처가 부재한 영향이다. 다만 지난 몇 년간의 활황기를 앞으로도 기대하긴 어려워 보인다. 당분간 매수자와 매도자 양쪽 다 관망세를 보이며 거래량은 줄어들 것이다.
윤우용 < 원빌딩 이사 >
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