한강변 아파트 층수 규제만 3차례 변화
無규제→초고층→35층→15층 규제까지
첫 4세대 한강변 재건축 아파트가 나왔다. 한강변 소규모 재건축사업인 잠원동 신반포18차 337동이 주인공이다. 이 단지 2개 동(재건축 후 기준)은 모두 한강변에 붙어 있다. 서울시 규제에 따라 15층밖에 지을 수 없다. 서울시는 2015년부터 한강과 접한 첫 동(棟)은 15층 이하로 짓도록 규제하고 있다. 이 단지는 이를 수용해 동 모양을 3단 케이크처럼 설계했다. 1단은 15층, 2단은 20층, 3단은 31층이다. 한강변에서 멀어질 수록 높아지는 형태다.
이 아파트는 건축심의 단계까지 간 첫 4세대 한강변 재건축 아파트다. 그동안 한강변 재건축 아파트 층수엔 모두 4차례 큰 변화가 있었다. 이에따라 한강변에 다양한 층수의 아파트가 들어섰다. 시장은 몇세대 한강변 아파트에 가장 높은 점수를 매길까?
◆규제 없었던 1세대
1세대 아파트의 대표사례는 송파구 신천동 잠실파크리오(옛 잠실시영) 잠실동 엘스 등 송파구에 대거 들어선 아파트들이다. 이 아파트가 재건축할 땐 한강변이라고 해서 별도의 규제를 적용하지 않았다. 일반주거지역 건축규제가 동일하게 적용됐다. 이 아파트가 재건축을 진행했던 2000년대 중반 일반주거지역 최고 층수는 35층이었다.
당시 조합들은 한강 조망권의 가치를 크게 인식하지 못했다. 한강을 조망할 수 있는 북향(북동 북서 포함)이 아니라 남향으로 집을 지었다. 조망보다는 향을 중시한 것이다. 집들은 36층 전후로 천편일률적인 높이의 동들이 빽빽히 늘어서 있다. 스카이 라인은 크게 감안하지 않았다. 한강변을 가로막는 병풍 아파트란 지적도 많았다. 그럼에도 인기는 높다. 엘스 전용 84㎡가 17억원을 호가한다. 강남권에 새아파트가 부족한 데다 교통 쇼핑 등 생활환경이 뛰어나서다.
◆2세대 초고층 아파트
오세훈시장 들어 한강변 아파트에 대한 경관 관리가 시작됐다. 오 전 시장은 2009년 ‘한강공공성 선언’을 했다. 한강변 경관을 개선하고, 시민 이용을 증진하겠다는 것이 근본 취지였다. 이 때 서울시는 재건축 단지 땅의 25% 이상을 기부채납(공공기여)할 경우 최고 50층 내외로 지을 수 있도록 했다. 아파트 동수를 줄여 확보한 공간에 넉넉한 녹지를 확보할 수 있다는 점에서 환영을 받았다. 우선적으로 압구정동 여의도 성수동 합정동 이촌동 등에 초고층을 허용했다.
당시 인허가를 받은 곳이 용산구 이촌동 래미안 첼리투스(최고 56층, 기부채납 25%)와 서울 성동구의 47층 서울숲 트리마제(기부채납 32%)다. 이들 단지는 기존 한강변 재건축 단지의 평균 기부채납 비율(15%)보다 최대 2배 규모의 토지를 내놓았다. 하지만 이 정책은 단 2곳에만 적용됐다. 압구정현대 등은 “기부채납 비율이 너무 높다”며 거부했다. 당시 층수관련 인허가를 받아둔 성동구 성수전략정비구역도 앞으로 초고층 재건축이 가능하다. 초고층단지들은 희소 가치를 누리고 있다. 이후부턴 초고층 재건축이 사실상 불가능해져서다.이촌동 챌리투스 전용 124㎡는 층에 따라 20억~28억원을 호가한다.
박원순 시장들어 한강변 초고층 아파트는 주요 산 조망 경관을 가려막는다는 지적을 받았다. 한강변 전체가 고층 아파트 위주의 단조롭고 획일화한 풍경으로 바뀔 수 있다는 우려도 나왔다.
◆35층 규제받은 3세대
2011년 10월 박원순 시장 취임 후 서울시는 높이 관리 원칙과 기준을 체계적으로 마련했다. 2013년 ‘2030 서울도시기본계획’이 그것이다. 일명 ‘서울플랜’이라 불리는 이 계획은 2030년까지의 도시계획 골격을 담고 있다. 도시계획의 최상위 법정계획이다. 도심플랜은 도심과 광역중심에서만 50층 이상 지을 수 있도록 했다. 3종 일반주거지역 높이는 35층 이하로 제한했다. 이에따라 광역중심에 해당하는 잠실주공5단지 일부와 여의도 재건축 대상 단지들을 제외하곤 초고층 재건축이 불가능해졌다. 서울시 관계자는 “35층은 법적 용적률 상한선인 300%를 확보하고 주변 지역과의 조화를 고려한 기준”이라며 “지역별 관리 기준으로 무리가 없는 수준”이라고 설명했다.
2세대에서 3세대로 넘어가는 과정에 지어진 아파트가 반포아크로리버파크다. 반포아크로리버파크는 오세훈 시장 시절 61층 초고층 재건축을 추진했다. 그러나 박원순 시장 취임 후 서울플랜이 등장하면서 제동이 걸렸다. 서울시는 디자인을 특화하는 특별건축구역으로 지정된 점 등을 감안해 절충안을 마련했다. 최고 층수를 38층까지 허용했다.
3세대 기준을 적용받은 아파트가 오는 6월 입주를 앞둔 서울 서초구 잠원동 아크로리버뷰(595가구)다. 한강변을 따라 최저 28층, 최고 35층 높이 5개동이 나란히 들어섰다. 단지가 한강변을 따라 길게 늘어서 있어 이같은 배치가 가능했다. 한강 조망권과 디자인 측면에서 3세대 아파트는 높은 평가를 받고 있다. 아크로리버뷰 전용 84㎡는 26억원을 호가한다.
◆15층 규제까지 더해진 4세대
2015년 ‘한강변관리기본계획’이 수립되면서 층수 제한은 더욱 엄격해졌다.‘박원순 1기’ 때의 35층보다 한층 강화된 ‘박원순 2기’ 계획이다. 이 계획은 한강과 가장 가까이 배치되는 동 높이를 15층으로 제한했다. 양용택 서울시 도시계획과장은 “한강변 개방감을 확보하기 위한 조치“라며 “도시기본계획에 포함되어 있어 강제성이 있고, 재건축 계획을 승인하는 도시계획위원회 위원들도 이를 기준으로 심의한다”고 설명했다.
15층규제까지 더해지면 한강변 재건축에 급제동이 걸리고 있다. 재건축에 나선 서울 용산구 동부이촌동의 삼익아파트(252가구)와 왕궁맨션(250가구), 성수4지구 등은 층수를 두고 서울시와 갈등을 빚고 있다.
왕궁맨션과 삼익아파트는 각각 29~35층와 27~35층 높이로 재건축하는 정비계획 변경안을 서울시에 제출했지만 ‘한강변 15층’ 규정 때문에 퇴짜를 맞은 바 있다. 서울시는 지난달 성수4지구 재개발 계획안에서 대해서도 한강변에 배치되는 40층 이상 아파트 건물들의 위치를 한강변 안쪽으로 변경하는 것을 검토해달라는 내용의 의견을 조합에 전달했다.
부지 모양 일조권 등의 문제로 한강변에 저층을 배치하기 어려운 단지와 앞뒤로 두동을 나란히 배치할 수 없는 단지들이 볼멘 소리를 내고 있다. 신반포16차 조합 측은 “단지가 11층짜리 2개동에 불과하다”며 “앞뒤로 동을 구성할 수 없는 ‘나홀로 단지’들은 재건축하지 말란 얘기”라고 지적했다. 앞뒤로 동을 구성할 수 없는 단지들은 신반포18차 337동처럼 3단 케익 모양으로라도 만들어야 서울시 심의를 통과할 것이란 예상이다.
◆전문가 천편일률적 규제는 문제
서울시는 지난해 6월 발간한 ‘누구를 위한 높이인가’라는 책에서 “고층화의 문제는 함께 누려야 하는 공공 경관이 줄어드는 것”이라며 “일부 사람들이 좋은 전망을 점유하게 되면 공적 조망을 지킬 수 없다”고 강조했다. 서울시의 이 같은 정책에 대한 의견은 엇갈린다. 최창규 한양대 도시공학과 교수는 “사유재산권에 무게중심을 두는 이들은 이를 과도한 규제라고 볼 수 있다”며 “하지만 한강 조망의 공공성이라는 목적을 위해 한강변 인접 아파트의 15층 제한은 적절하다고 본다”고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “한강변이라 해도 지역마다 특성이 다르기 때문에 일률적으로 15층 규제를 적용시키는 건 어불성설”이라며 “지형과 입지, 조망 특성 등에 따라 초고층 아파트가 적절한 곳도 있다. ‘한강변은 무조건 낮게’라는 발상은 다분히 행정편의주의적인 발상”이라고 지적했다.
최진석 기자 iskra@hankyung.com
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