고수의 눈 - 황현 랜드스타에셋 대표
가구원 수·청년가구 감소로
아파트도 소형 면적이 대세
앞으로 10년 뒤 주택시장은
더 작은 초소형 주택이 주도
정부 정책이나 의지만으로는
충분히 공급이 되지않는
도심형 초소형주택 '주목'
요즘 아파트 청약시장은 모델하우스에 들어갈 수 없을 정도로 인산인해다. 서울 강남권을 겨냥한 분양가 규제가 ‘로또 분양’ 기대를 낳은 데다 재건축 아파트 규제로 새 아파트 공급마저 막힌 게 가장 큰 요인으로 꼽힌다. 하지만 부동산정책이나 금리 변동, 대출 규제 등으로 인해 앞으로 주택시장은 하락세 또는 강보합세로 돌아설 가능성이 높다.
한국은 이미 주택보급률이 100%를 넘고 있다. 가구 수보다 주택 수가 많아 수치상으론 모든 가구가 집을 한 채씩 보유할 수 있다는 의미다. 그러나 주택 구입 경쟁은 여전히 치열하다. 아직도 집을 갖지 못한 사람이 많다. 가구의 주택 보유율은 55.5%로 전체 가구의 절반 정도에 지나지 않는다. 이 가운데 50대 이상의 주택 보유율이 절대적으로 높다. 20~30대의 주택 보유율은 해마다 낮아지고 있다.
젊은 세대의 주택 보유율이 떨어지고 있다는 것은 수십 년 동안 돈을 모아야 겨우 살 수 있을 만큼 주택 가격이 비싸다는 의미다. 가구 수보다 주택 수가 더 많지만 젊은 층은 ‘내 집’으로 만들기 힘들 만큼 집값이 높다는 것이다.
한국 주택 가격은 장기간 상승세를 유지하고 있다. 주택이 거주 목적뿐 아니라 투자 대상으로도 인식되면서 장기간 가격 상승이 이어졌다. 하지만 앞으로는 주택시장의 변화가 예상된다. 단기적으로는 정책이나 금리, 대출 규제 등으로 인한 시장 안정화를 기대할 수 있다. 장기적으로는 1인가구 증가와 청년가구의 감소 등으로 새로운 주택시장이 열릴 가능성이 높다. 주택을 구입해야 하는 가구 수가 줄어들지는 않겠지만 그 증가 속도는 더뎌질 것이다. 가구원 수 감소로 아파트 수요 또한 그만큼 줄어들 가능성이 높다.
이 경우 주택 면적별 가격은 서로 다르게 움직일 것으로 전망된다. 불과 10년 전만 하더라도 중대형 면적이 아파트 시장에서 인기가 높은 시대였다. 하지만 최근엔 소형 면적이 대세다. 예전엔 상상도 하지 못했던 일이 현실이 됐다. 앞으로 10년 뒤에는 소형보다 더 작은 초소형 주택이 시장을 주도할 것으로 보인다. 이웃 나라인 일본이나 홍콩, 미국의 대도시는 도심 마이크로주택 건설 붐이 한창이다.
최근엔 홍콩의 전용면적 20㎡ 안팎 초미니 아파트가 한화로 11억원에 팔렸다는 뉴스가 나오기도 했다. 이 밖에도 캡슐 홈이나 구두상자 집 등으로 불리는 초미니 주택 공급이 갈수록 늘어나 2020년까지 2100가구가 분양될 예정이다.
아파트 공화국인 한국은 머지않은 시점에 더 이상 주택 구실을 못하는 아파트가 재고주택으로 넘칠 가능성이 높다. 반면 도심 초소형 주택은 수요층이 넘치면서 몸값이 더욱 오를 전망이다.
서울은 전체 주택의 60%가량이 아파트다. 초소형 주택은 다세대·다가구 주택이나 오피스텔이 대부분이다. 서민주택으로 자리잡고 있는 것이다. 하지만 선진국 사례처럼 앞으로 초소형 주택 공급이 필요한 시점이 된다면 지금의 다세대·다가구 주택이나 단독주택은 희소성 높은 상품이 될 것으로 보인다. 또한 도시재생사업으로 인한 도심의 변화는 1~2인가구의 도심 집중화 현상을 더욱 가속화할 전망이다. 도심 초소형 주택은 앞으로 주택시장 전반에 걸쳐 새로운 트렌드로 자리잡을 가능성이 높다. 하지만 정부 정책이나 의지만으로는 충분한 공급이 이뤄지기 어렵다.
시대가 바뀌면서 주택시장도 변화하고 있다. 과거 40년 동안의 주택시장 변화보다 앞으로 10년 동안 일어날 변화가 더욱 클 것이다. 기존보다는 세분화된 주택시장으로 바뀔 것이다.
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