≪이 기사는 04월11일(04:12) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫
서울 역삼동에 건설중인 오피스 빌딩 강남N타워(조감도) 인수전에 10여곳의 부동산 자산운용사가 참여했다. 서울 강남권(GBD)에서 국내 오피스 빌딩 거래 사상 단위면적당 최고가 기록이 나올는지 주목되는 거래다.
11일 부동산금융업계에 따르면 최근 진행된 강남N타워 본입찰에는 10여개의 국내 부동산 자산운용사, 리츠(REITs·부동산투자회사) 운용사가 참여했다. 이 건물은 프로젝트금융회사(PFV)인 역삼PFV가 오는 8월 준공을 목표로 역삼동 648-9번지 일대에 짓고 있는 오피스 빌딩이다. 24층 높이의 연면적 5만1132㎡급 ‘중형 빌딩’으로 분류된다.
역삼PFV의 주요 주주는 지분 47.45%를 보유한 넥서스와 넥스트캐피탈(33.5%) 및 넥스트프로퍼티스(13.95%)다. 넥서스는 ‘디벨로퍼의 대부’로 꼽히는 최성남 회장이 이끌고 있다. 넥스트캐피탈과 넥스트프로퍼티스는 부동산 컨설팅 회사 CBRE코리아 사장 출신의 최태성 대표(토니차)가 세웠다. 강남N타워 개발사업은 넥서스와 넥스트가 힘을 합친 세번째 ‘N 프로젝트’다. 양측의 지분률도 47.5%로 같다. 두 회사는 서울 순화동 N타워(현 AIA생명 빌딩)과 상암동 집단주택 개발을 성공시켰다. 넥서스 측이 개발 관련 실무를 맡고, 넥스트가 금융 및 매각 전반을 맡는 ‘분업’이 성공을 거뒀다고 평가받는다.
강남N타워의 매각 주관사는 존스랑라샬르(JLL)가 맡고 있다. 그렇지만 건물의 임대차와 매각관련 실무를 이 업무에 밝은 토니차 대표가 직접 챙기고 있는 것으로 알려졌다. 매각 측은 입찰 후보들에게 ‘3.3㎡당 3000만원도 가능하다’는 의견을 피력해온 것으로 알려졌다. 최근 거래가 완료돼 삼성SRA자산운용으로 손바뀜된 광화문 더케이트윈타워(3.3㎡ 2810만원)을 훌쩍 넘어서는 가격이다.
실제 업체가 써낸 최고가도 더케이트윈타워의 기록을 넘어섰던 것으로 알려졌다. 매각 측은 임차를 채우지 못하면 최종 거래 시 가격을 깎아주는 등 가격과 관련한 부대사항을 제시하라고 입찰 참여자들에게 요구했다.
3.3㎡당 3000만원을 넘는 가격은 과도하다는 의견이 많다. 하지만 최근 강남권의 임대수요 증가세로 볼 때 3.3㎡당 2800만원은 충분히 가능하다는 얘기가 나오고 있다. 서울 오피스 빌딩 시장은 그동안 광화문, 종로, 을지로 일대의 강북 핵심업무지구(CBD)가 이끌고, 여의도(YBD)와 강남권이 뒤를 따랐다. 하지만 최근 대기업과 신생 정보기술(IT) 기업들이 ‘테헤란로’를 선호하면서 입대인 중심의 시장으로 재편되고 있다. 부동산금융업계 관계자는 “1~2년 전만해도 주요 임차인인 IT기업 및 ‘FIRE(재무, 보험, 부동산)’ 강남을 떠나는 빠져나가는 추세였지만, 최근 공유형 오피스 업체와 대기업이 빈자리를 채우고 있다”고 설명했다.
매각 측은 이 건물이 지하철 2호선 강남역 역삼역 중간에 있어 접근성이 뛰어나고, 강남역일대에 10여년만에 공급되는 신축빌딩이라는 점을 홍보하고 있다. 아직 주요 임차인을 찾지 못했지만, 대기업 사옥 용도로 활용도가 높을 것이라는 분석이다. 조만간 입찰을 이뤄질 것으로 보이는 삼성물산 빌딩(예상가 7000억~8000억원)보다 규모가 작아 운용사들이 자금을 모으기에 수월하다는 점도 인기 요인으로 꼽힌다.
‘3.3㎡당 2810만원’으로 계산하면 매각가는 4000억원대 초반이 지만 최종 거래가는 미지수다. 한 부동산 운용사의 대표는 “부동산 개발회사가 ‘버티기’에 능하다는 점에서 볼 때 매각 측에서 거래에 옵션을 걸거나 금액을 높여쓰는 방식으로 가격을 올릴 가능성이 있다”고 설명했다. 이에 JLL측은 “경매호가방식(프로그레시브) 입찰을 추가로 진행할 계획은 없다”고 설명했다.
김대훈 기자 daepun@hankyung.com
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