경제적 자유(8) 아이고빡시다
“철도망 구축 계획을 보면 돈이 보입니다”
IGO빡시다(필명)는 철도망 구축계획을 분석해 투자처를 선점하는 실전 투자자이자 철도 전문가다. 그는 “정부의 철도망 구축 계획을 그대로 믿으면 필패”라고 강조했다. 어떤 계획은 즉각 실행되고, 어떤 계획은 기약없이 늦어지는 까닭이다. 어떻게 철도망의 옥석을 가릴 수 있을까. 집코노미가 그를 만나 철도망 투자 비법에 대해 들었다.
▶철도망 분석에 집중한 것이 색다르다.
“2014년 말부터 철도망 분석에 집중했다. 집값을 높이는 요인은 크게 6가지다. 교통, 주거환경, 일자리, 인프라, 자연환경, 학군이다. 서울·수도권에선 철도망만 좋아지면 나머지 5가지 요인을 같이 얻을 수 있다. 예를 들어 한 지역에 지하철역이 생겨서 강남까지 이동 시간이 단축되면 내 집 주변에서처럼 강남의 주거환경, 인프라, 학군 등을 누릴 수 있는 것이다. 투자를 하면 할 수록 집값에 가장 큰 영향을 미치는 요인이 철도망이란 생각이 든다.”
▶어떤 철도망은 빨리 깔리고, 어떤 철도망은 지연되나
“정부는 철도망 구축 계획을 5년에 한번씩 국민들에게 알린다. 국가 철도망 구축계획을 통해서다. 현재 3차까지 나와있다, 문제는 계획에 포함됐다고 해서 모두 실행되지 않는다는 점이다. 10년 이상 진척이 없는 사업이 많다. 주로 KDI 타당성 검토의 문턱을 넘지 못한다. 진척 없는 철도망 주변에 부동산을 가진 사람에겐 ‘희망 고문’이 따로 없다.
진척이 빠른 철도망은 따로 있다. 100% 국비로 진행하는 철도망이다. 이에 반해 광역도시철도는 더디다. 광역도시철도엔 지자체 돈도 투입된다. 지자체가 돈이 없다. 게다가 두 개 이상 시·도가 관련돼 있어 각 지자체는 서로 예산을 적게 투입하려고 한다. 반면 국비로 진행하는 철도망은 빠르다. 정치적, 경제적 목적으로 신속하게 건설한다. 사업성이 없어도 그렇다.”
▶민자로 건설하는 철도망은 어떤가
“민자사업도 좌초하거나 지연되는 사례가 많다. 민자 사업은 주민 이해관계가 복잡하게 얽혀있어 사업이 속도를 내기 어렵다. 정부의 적극적인 지원도 기대하기 어렵다. 복선전철 신안산선이 대표적이다. 10년 전부터 개발한다고 했는데, 이제야 포스코건설이 우선협상대상자로 선정되지 않았나.”
▶문재인 정부에서 관심있게 봐야할 철도망 투자처는
“단절구간을 연결해 KTX를 운행할 계획인 노선을 관심있게 봐야 한다. 제3차 철도망 구축계획에 다 나와 있다. 예를 들어 기본계획 수립을 마친 월곶~판교선은 KTX 노선(인천 송도~강원 강릉)의 일부 구간이다. 단절구간이 모두 연결되면 국토 동?서를 한 번에 오갈 수 있다. 소사~원시선과 대곡~소사선도 국토를 남북으로 잇는 KTX 노선의 일부다.
▶철도망과 관련한 도심 투자처는
“복합환승센터를 눈여겨봐야 한다. 복합환승센터는 단순히 여러 대중교통망을 이용할 수 있는 곳이 아니다. 주거 상업 기능도 갖추고 있다. 지역 랜드마크가 될 가능성이 높다. 가장 대표적인 곳이 동대구역이다. 버스, 지하철, KTX 등 교통망에 신세계백화점도 들어서 있다. 주변 상권을 흡수해 버렸다. 주변 집값도 강세다.
서울에선 영동포역이 복합환승센터로 개발된다. 서울시 생활권계획에 들어있다. 완공 이후 주변 낙후 지역도 개발될 가능성이 높다. 국토부 ‘대도시권 광역교통시행계획(2017∼2020)’에 따르면 서울역, 사당역, 수서역, 삼성역, 수색DMC도 복합환승센터로 거듭난다.
▶투자자는 어느 단계에서 진입해야 하나.
“착공 단계에 사는 게 좋다. 물론 시세 상승 폭이 큰 구간은 사업계획수립단계, 타당성통과단계라고 생각한다. 그런데 사업 초기단계여서 좌초하거나 지연될 위험이 크다. 철도망같은 거대 인프라는 사업 자체가 워낙 복잡하다. 타당성 심사를 통과해도 5년 뒤에 새로운 환경이 생기면 다시 심사한다. 따라서 일반 투자자는 착공 전에 투자하는 것이 좋다. 수익률은 낮으나 위험도 그만큼 적다.
착공 시점은 조달청 홈페이지를 참조하면 좋다. 모든 공공사업은 공개입찰을 한다. 기공식 대행업체 모집 공고가 조달청 홈페이지에 올라온다. 보통 이 입찰 6개월 뒤에 착공에 들어간다.”
▶철도망 투자 때 봐야할 자료는.
“우선 큰틀의 계획부터 들여다봐야 한다. 국토부는 5년 단위로 철도망 계획을 짠다. 3차 국토 철도망 계획, 대도시권 광역교통시행계획 등이다. 전국 단위 계획이다. 서울시 같은 광역 단체도 5년 단위로 도시철도 기본계획을 발표한다. 시내 지하철 경전철 구축계획이다. 이런 과거 자료를 통해 큰 그림부터 살펴야 한다.
이후 개별 노선이 실제로 잘 진척되고 있는지 점검해야 한다. 1차 고비는 KDI 타당성 심사 통과여부다. 9호선 4단계 등이 이를 통과하지 못해 애를 먹고 있다. 타당성 심사를 통과했다고 안심할 순 없다. 기본계획 등 후속 단계에서 문제가 발생할 수 있다.
따라서 해당부처 보도자료 원문과 각 지자체 시의회 교통위원회 회의록, KDI 타당성 심사 보고서 등을 꼼꼼히 읽어봐야 한다. 시의회 회의록은 1주일이 지나면 홈페이지 올라온다. 기본계획 고시도 잘 살펴봐야 한다. 인덕원~수원선 경우 기본 계획을 자세히 보면 선덕역은 용인시 의회에서 안건이 통과해야 가능하다고 돼있다. 그런데 모델하우스나 중개업소에선 치 역 신설이 확정된 것처럼 홍보를 한다. 용인시 의회의 합의가 없으면 선덕역은 개발되지 않는다.”
▶쉽게 철도망 공부를 할 수 있는 방법은 없나.
“물론 전문가의 강의를 듣는 게 가장 빠른 길이다. 그게 어렵다면 언론 기사가 나왔을 땐 반드시 보도자료 원문을 읽는 습관을 들여야 한다. 기사엔 모든 내용이 담기지 않아서다. 이어 앞에 언급한 각종 자료들을 스스로 찾아서 보면 된다.”
▶철도망이 구축되면 무조건 집값이 오르나
“돈 되는 노선과 안 되는 노선이 있다. 역이 생긴다고 무조건 매매가격이 오르는 것이 아니다. 기존 교통수단 대비 경쟁력이 있어야 한다. 의정부 경전철은 고가 철도라 타는 데 시간도 오래 걸리고 역 간격도 짧아 기존 버스를 타는 것만 못하다. 이 때문에 역이 생겨도 인근 집값이 크게 오르지 않았다.
▶철도망 투자시 유의할 점은
“아무리 강력한 철도망 호재라도 집값이 하락하는 주기에는 별 수익을 보기 어렵다. 전체 부동산 시장 사이클도 보면서 투자를 해야 한다. 상승 구간 초입에 철도망 호재를 가진 곳에 들어가면 큰 수익률을 올릴 수 있다.
또 철도망 외 다른 호재가 겹치는 지역을 공략해야 한다. 이해관계가 복잡해 확실하다고 생각한 사업도 안될 가능성이 있다. 위험을 줄이려면 개발 호재가 3~4개 겹쳐있는 지역에 투자하는 것이 좋다.”
▶철도망 강의를 하게 된 계기는
“수강생 50~80명 대상으로 철도망 관련 강의를 하고 있다. 벌써 15회째다. 투자자 모임에서 철도망 얘기를 가끔 했다. 주변 사람들이 너무 많은 도움이 됐다며 강의를 해보라고 권한게 계기기 됐다.”
▶닉네임의 의미는
“‘빡세게 가겠다(I Go)’는 뜻이다. 닉네임 뜻처럼 투자할 땐 철저히 조사를 한다. 임장은 15번이 기본이다. 중개업소를 비롯해 카페, 약국, 슈퍼 등을 찾아 동네 주민을 인터뷰한다. 한밤중에도 간다. 유흥시설이 없는지, 주차공간은 넉넉한지 등을 확인하기 위해서다. 그렇게 2~3개월을 지켜보고 투자한다.”
양길성 기자 vertigo@hankyung.com
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