수억원대 시세 차익 아파트 대거 공급
"청약 경쟁 분산돼 실수요자에게는 기회"
‘로또 청약’이 분양시장의 키워드로 떠올랐다. 6억~7억원의 시세차익이 예상되는 ‘디에이치자이 개포’ 의 평균 청약가점은 대부분 주택형에서 60점대 후반을 기록했다. 10억원 가량을 자체조달해야 하는 상황에도 당첨을 노리는 수요자들이 대거 몰려들었다.
이처럼 ‘로또’ 아파트가 나오는 이유는 주택도시보증공사(HUG)가 강남 등 서울·수도권 일부 지역의 분양가를 규제하고 있어서다. 새 아파트가 주변 노후 아파트 시세보다도 낮게 공급돼 당첨자는 즉시 수억원대 시세차익을 누릴 수 있다. 분양가 규제가 계속되는 2분기에도 '로또' 청약 열풍이 이어질 것이라는 게 전문가들의 관측이다.
그렇다면 2분기 신규 분양을 예정하고 있는 단지 가운데 이같은 열기가 예상되는 아파트는 어디일까. 집코노미가 전문가들의 의견을 모아 2분기 ‘로또’ 아파트를 선정했다.
◆ ‘고덕자이’ ‘상아2차’ ‘서초우성1차 래미안’ 로또 예상
30일 분양업계에 따르면 이달부터 6월까지 전국에서 분양을 계획하고 있는 아파트는 총 129개 단지, 12만2000여 가구다. 서울·경기도 등 수도권에 전체 분양 물량의 절반 정도가 집중돼있다. 경기도에선 세달 간 48곳, 서울에서는 16곳이 신규 공급된다. 시도별로 대구 13곳, 부산 8곳, 경남 7곳, 충남 7곳, 강원도 6곳, 충북 6곳, 인천 4곳, 전남 4곳, 세종 3곳, 울산 3곳, 대전 2곳, 광주·전북 1곳 순이다.
분양가가 확정되지 않은 상태에서 지역, 입지, 브랜드 등만 놓고 ‘로또’ 아파트를 점치는 것은 쉽지 않은 일이지만 집코노미는 주택도시보증공사(HUG) 분양 보증 기준과 예상분양가, 인근 중개업소 의견 등을 반영해 시세 차익을 분석했다.
전문가들이 한 목소리로 ‘로또’로 꼽은 단지는 서울 강동구 ‘고덕자이(가칭)’와 강남구 ‘상아2차 래미안(가칭)’이다. ‘고덕자이’는 GS건설이 강동구 상일동 고덕주공6단지를 재건축해 짓는 아파트로 이달 분양될 예정이다. 총 1824가구 가운데 864가구가 일반 분양 물량이다. 지하철 5호선 상일동역이 가깝고 서울외곽순환도로 진입이 편리하다.
이 단지의 예상 분양가는 3.3㎡ 당 2300만원대다. 지난해 잇따라 공급된 단지들의 분양가와 비슷한 수준이다. 지난해 6월 인근에 공급된 ‘고덕롯데캐슬베네루체’는 3.3㎡ 당 평균 2200만원에 분양됐다. 7월과 11월 분양한 ‘고덕센트럴아이파크’와 ‘고덕아르테온’은 각각 3.3㎡당 2235만원과 2346만원이었다.
예상 분양가로 공급될 경우 ‘고덕자이’ 전용 84㎡의 총 분양가는 7억8000만원이다. 청약 당첨자가 누릴 수 있는 시세 차익은 최고 2억원 정도로 계산된다. 인근 단지인 ‘고덕 그라시움’의 분양권 시세를 고려해서다. 이 단지의 전용 84㎡ 분양권은 지난 2월 9억4004만원에 실거래 됐으며 입주권은 9억9000만원에 팔렸다.
또다른 ‘로또’ 청약 단지로 언급된 ‘상아2차 래미안’은 최고 3억원대 시세 차익이 예상되고 있다. 삼성물산이 서울 강남구 삼성동 상아2차 아파트를 재건축해 오는 5월 분양할 예정이다. 679가구 중 115가구가 일반에 분양된다. 현장 관계자들은 이 단지의 분양가가 3.3㎡ 당 평균 4200만원 수준에 책정될 것으로 전망했다. HUG가 분양가를 규제하고 있어 앞으로 강남권 분양 예정 단지들의 분양가는 지난달 분양한 ‘디에이치자이 개포’ 수준에 맞춰질 것이란 예상이 많다.
예상 분양가를 적용하면 전용 84㎡ 기준 총 분양가는 14억3000만원 선으로 계산된다. 한 블록 떨어진 자리에서 4월 입주를 시작하는 ‘삼성동 센트럴 아이파크’의 같은 면적과 비교해 3억원 가량 낮은 가격이다. 이 단지의 전용 84㎡ 분양권은 지난해 12월 17억4658만원에 실거래 신고됐다.
삼성물산이 서울 서초구 서초동 서초우성1차를 재건축해 짓는 ‘서초우성1차 래미안(가칭)’도 억대 시세차익이 예상되는 아파트 중 하나다. 이달 분양을 예정하고 있으며 1317가구 중 232가구를 일반에 공급한다. HUG의 기준을 적용했을 때 예상 분양가는 4243만원 정도다. 2015년 분양한 ‘래미안 서초 에스티지S(서초우성 2차 재건축)’의 3.3㎡ 당 분양가(3850만원)보다 110% 높은 수준이다.
전용 84㎡ 기준으로는 총 14억8000만원 정도다. 지난 1월 입주를 시작한 ‘래미안 서초 에스티지S’ 분양권 프리미엄은 5억~6억원 정도다. 국토교통부 아파트실거래가 자료에 따르면 이 단지 전용 84㎡ 12층 가구는 지난 3월 19억5000만원에 실거래 됐다. 주변 시세를 감안하면 ‘서초우성1차 래미안’ 청약 당첨자가 얻게 되는 시세 차익은 4억원을 넘는 셈이다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “서초구, 강남구 등 강남권에 예정된 신규 단지들은 HUG의 분양가 제한으로 인해 억대 시세 차익이 발생하게 될 것”이라면서 “일반분양 물량이 적은 편이어서 경쟁이 치열할 것으로 예상된다”고 말했다.
◆ 분당·과천 등 수억대 시세 차익
경기도에서도 로또 아파트 분양이 예정돼 있다. 분당 정자동에선 ‘분당 더샵 리버파크’가 나온다. 경기도 성남시 정자동 가스공사부지에 들어서는 이 단지는 정자동에 15년 만에 공급되는 새 아파트다. 새 아파트에 대한 대기 수요가 풍부한 지역인 만큼 분양 전부터 예비 청약자들의 관심이 뜨겁다.
주변에 최근에 공급된 새 아파트가 없는 터라 시공사는 적정 분양가를 놓고 고심 중인 것으로 알려졌다. 시장이 예상하는 이 단지의 분양가는 3.3㎡ 당 2600만원 정도다. 시장 예상 가격에 맞춰서 나온다면 전용 84㎡ 총 분양가는 8억원대 후반이다. 입주 10년차를 넘어선 인근 노후 아파트 시세와 크게 차이 나지 않는 수준이다.
정자동에 가장 최근 공급된 아파트는 2007년 입주한 ‘분당더샵스타파크’다. 이 단지의 전용 84㎡ 9층가구는 지난 1월 8억1000만원에 실거래 됐다. ‘분당 더샵 리버파크’ 부지 근처에 위치한 ‘청솔대원(1994년 입주)’ 전용 84㎡ 13층 가구는 8억원에 실거래 됐다. 새 아파트 희소성을 감안할 때 ‘분당 더샵 리버파크’ 분양권 프리미엄은 수억대까지 치솟을 것으로 전문가들은 예상했다.
분양권 강사인 박지민(닉네임 월용이) 씨는 “분당은 워낙 신규 아파트 공급이 적고 노후 아파트 밀집도가 높은 지역”이라며 “정자동 신축 물량은 판교 아파트에 견줄 만큼 경쟁력 있다”고 설명했다.
경기도 과천시 과천지식정보타운도 이달부터 분양에 들어간다. S9블록과 S8블록, S4블록 등에서 오는 5월 신규 공급이 예정돼있다. 각각 GS건설·금호건설, 신동아건설·우미건설, 대우건설·태영건설·금호건설 등이 짓는 브랜드 아파트다. 지식정보타운은 공공택지로 분양가 상한제 지역이어서 과천 재건축 분양 아파트보다 가격이 더 낮게 책정될 가능성이 높다.
양지영 R&C연구소장은 “과천은 서울과 다를바 없는 입지적 장점에 재건축 기대감, 과천지식정보타운 개발, 위례선 등 호재가 풍부해 미래가치가 높다”며 “지식정보타운은 기존 ‘로또’로 불렸던 재건축 단지보다도 더 낮은 가격에 공급돼 시세 차익이 훨씬 더 클 것”이라고 내다봤다.
분양가 시세는 주변의 70~80% 수준으로 예상되고 있다. 3.3㎡ 당 평균 2500만~2600만원 선이다. 앞서 분양한 과천 7-1주공 재건축 ‘과천 센트럴 푸르지오써밋(3.3㎡ 당 평균 2950만원)’보다도 10~20% 낮은 수준이다. 과천 전체 아파트 시세가 3.3㎡ 당 3400만원을 웃돈다는 점을 감안하면 예상할 수 있는 시세 차익은 2억5000만원 이상이다.
이미윤 부동산 114 책임연구원은 “4~6월에 서울·경기권 유망 단지 분양이 몰려있는데 인기단지들이 한꺼번에 공급되면 청약 수요가 분산될 가능성이 높다”면서 “실수요자에게는 2분기가 내집 마련의 기회가 될 수 있을 것”이라고 설명했다.
이소은 기자 luckysso@hankyung.com
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