분양대금 자산유동화대출(ABL)은 법적인 효력을 보유한 분양계약에 근거해 미래에 발생할 것으로 예상되는 분양수익을 유동화하는 구조화 대출상품이다. 분양대금 ABL이 일반적인 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출과 다른 점은 분양계약에 근거해 대출을 실행하는 시점의 현금 흐름을 예상할 수 있다는 점이다. 둘 다 분양수익금으로 대출을 상환받지만, 상환재원이 부동산 PF 대출에서는 분양수익에 대한 ‘기대’라면 분양대금 ABL은 분양수익에 대한 ‘계약’이라는 점에서 차이가 있다.
예를 들어보자. 비욘드펀드가 최근 모집한 상품 중 서울 광진구 군자역 오피스텔 분양대금 ABL 투자상품이 있다. 이 상품은 오피스텔 분양이 100% 완료된 주상복합 건축사업장의 분양수익을 유동화하는 상품이었다.
이곳에서는 현재 분양 계약 기준으로 총 477억원의 분양매출이 발생한다. 캐피털, 저축은행 등 선순위 채권단에 PF 대출 330억원을 우선 상환하고 난 뒤 147억원의 수익이 날 것으로 예상된다.
이 잔여수익에 대한 신탁수익권에 권리를 설정하고, 건축이 완료돼 분양잔금이 납입되면 신탁사에서 권리에 대한 금액을 분배한다. 이처럼 분양대금 ABL은 분양 잔여수익 및 권리관계에 대한 세밀한 분석을 통해 안정적인 상환 구도를 설계할 수 있다.
분양대금 ABL 투자상품에도 리스크(위험)는 존재한다. 계약금을 반납받지 못하는 분양계약의 특성상 대규모로 분양이 취소되는 경우 원금 손실이 발생할 수 있다. 이 경우 분양 취소된 부분에 대해 담보권을 집행함으로써 매각이나 대환 대출을 통해 대출 원리금을 상환한다.
또한 후순위 대출이기 때문에 선순위 대출 등 채무자에 대한 빈틈없는 권리관계 분석이 필수적으로 선행돼야 한다. 계약 사항과 증빙서류에 대한 꼼꼼한 점검도 필요하다.
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