2013년 이후 재개발 365곳 해제… 대부분 강북
향후 3년 준공 30년 맞는 아파트 84%가 비강남
[ 조수영/선한결 기자 ]
서울 강남권 재건축 시장에 대한 정부의 고강도 압박이 이어지는 가운데 오히려 강북권이 유탄을 맞는다는 우려가 커지고 있다. 안전진단 기준 강화가 강남권보다 준공 30년 연한을 앞둔 강북권 단지들에 직격탄이 될 가능성이 크기 때문이다. 여기에 노후 주거지에 대해 전면철거형 개발 대신 ‘골목길 살리기’ 등 도시재생사업에 주력하는 정책 기조도 강남·북 간 격차를 키운다는 지적이 나온다.
◆재개발 지정은 찔끔, 해제는 봇물
노후주택 지역을 정비하는 재개발, 주택재건축사업은 다세대주택과 빌라가 많은 비(非)강남권 지역에 주로 적용된다. 하지만 정부와 서울시가 전면철거 방식 대신 도시재생을 우선시하면서 강북권에 양질의 주택 공급이 크게 줄어들 전망이다.
서울시에 따르면 2013년 이후 서울시에서 추가로 지정된 재개발, 주택재건축 지역은 15곳에 그친다. 그나마 강남·서초·송파·강동 등 강남권이 절반 이상인 8곳이다. 상대적으로 낙후한 비강남 지역이 정비사업을 위한 구역 지정단계부터 강남권에 비해 소외되고 있는 셈이다.
반면 뉴타운·재개발구역에서 해제된 곳은 비강남권이 압도적으로 많다. 지난해까지 서울 내 정비구역 683곳 가운데 365곳인 약 53%가 정비구역에서 해제됐다. 특히 직권해제 관련 서울시 조례가 마련된 2015년 이후 서울시가 직권해제한 정비구역은 총 75곳이다. 서초구 방배8구역, 강동구 고덕1, 암사동514 등 세 곳을 제외하면 모두 비강남권이다.
서울시는 기존의 일괄 철거형 뉴타운사업에서 탈피해 도시재생사업에 주력하고 있다. 지역 명소를 발굴하고 주민공동체를 활성화하는 방식이다. 서울시의 명소를 조성하고 골목길을 보존하는 장점이 있지만 현실은 ‘마을 꾸미기’ 수준에 그친다는 지적이 끊이지 않는다. 서울시가 해제구역에 대해 저층주거지 개발사업, 가로주택정비사업 등 소규모 정비를 위한 대안 모델을 내놓고 있지만 주민 참여도는 미미하다. 양지영 R&C소장은 “도시재생사업으로는 양질의 새 주택 공급이 거의 이뤄지지 않는다”며 “강북권 노후주택 지역 정비사업이 축소되면 아파트 재건축이 주류를 이루는 강남과의 격차가 더 커질 수밖에 없다”고 말했다.
◆강남권 여유만만… 비강남 ‘직격탄’
강남 재건축 시장을 겨냥한 안전진단 강화 조치 역시 비강남권으로 불똥이 튄다는 지적이 나온다. 부동산114에 따르면 올해부터 3년간 재건축 연한(30년)을 채우는 서울 아파트 재고물량은 총 13만5425가구다. 이 중 강남권 4개 구(강남·서초·송파·강동)에 있는 물량은 16.5%인 2만2289가구에 불과하다. 나머지 83.5%가 노원·도봉·양천·동작구 등에 몰려 있다. 강남구에서 재건축 연한 도달을 앞둔 아파트는 총 743가구로 1988~1990년 준공된 아파트가 없는 용산구 다음으로 물량이 적다.
향후 3년 내 노원구에서 재건축 연한 도달을 앞둔 아파트는 4만7314가구에 달한다. 1987~1989년 준공된 노원구 상계주공아파트 1~14단지는 아직 안전진단을 신청한 곳이 없다. 상계동 D공인 대표는 “상계동은 집값 오름세와 거리가 멀고 주거환경 개선을 위해 재건축이 꼭 필요한 곳인데 갑자기 재건축이 막혀 주민의 불만이 크다”며 “이번 정책으로 서민만 피해를 보게 생겼다”고 호소했다.
강남권 재건축 초기 단지 일대는 정반대 분위기다. 재건축사업 초기라도 안전진단이 통과된 곳이 많아서다. 1980년 준공된 ‘신반포7차’가 그 예다. 이미 2002년 안전진단을 통과했다. 지난 10일에는 주민 대상 재건축 사업현황 설명회를 열기도 했다. 반포동 S공인 관계자는 “전용면적 107㎡는 작년 말 16억5000만원에 거래됐고 요즘 호가는 19억원 선”이라며 “재건축 규제가 심해지면서 반사이득을 기대하는 이가 많아 호가가 내려가질 않는다”고 말했다. 강남구 압구정동 현대아파트, 대치동 은마아파트 등 1970년대 말~1980년대 초중반 준공된 단지도 사정은 비슷하다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “집값 상승을 주도해온 강남권의 주요 단지 대부분은 이미 안전진단 규제를 벗어난 지역”이라며 “이번 규제로 강남권 집값만 더 공고해지면서 강남·북 격차만 더 커질 가능성이 있다”고 말했다.
조수영/선한결 기자 delinews@hankyung.com
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