네이버 카페'붇옹산의 부동산 스터디' 강영훈 대표
정부 기조는 재개발 촉진 않는 것
당분간 도심 아파트 공급 힘들어
개발 초기지역은 투자 리스크 커
어느 정도 사업 진행된 곳 찾아야
저평가된 곳은 이문·휘경 뉴타운
[ 전형진 기자 ] 네이버 카페 ‘붇옹산의 부동산 스터디’는 온라인에서 부동산 1번지로 통한다. 부동산 관련 카페 가운데 랭킹이 가장 높은 데다 활동 회원 수가 36만 명에 달해서다.
‘붇옹산’은 이 카페를 운영하는 강영훈 대표(사진)의 닉네임이다. 카페만큼 주인장도 인기 스타다. 유튜브 채널 ‘붇옹산TV’를 운영하며 얼굴을 알린 데다 재개발 투자서가 업계에서 큰 반향을 불러일으켰기 때문이다. 강 대표는 최근 초보자를 위한 재개발 교재를 제작 중이다. 공인중개사로서의 지식과 실전 투자 경험을 담았다. 그를 만나 초보 투자자의 재개발 시장 진입 전략에 대해 물어봤다.
▶재개발 시장의 전망은 어떤가.
“희소가치 때문에 희망적이라고 본다. 정부와 서울시의 기조는 재개발사업을 촉진하지 않는다는 것이다. 당분간 신규 재개발구역이나 정비사업 추가 지정이 많지 않을 수 있다. 다르게 말하자면 지금 남아 있는 재개발구역이 당분간 마지막 도심지 아파트가 될 수 있는 물량이란 의미다.”
▶소규모 주택정비사업에 투자 포인트가 있을까.
“일단 정부가 법을 활성화했으니 앞으로는 시장이 판단할 문제다. 기회는 있다. 하지만 사례가 보여야 한다. 가로주택정비사업은 대개 연립주택 단위로 시행한다. 제한적이지만 단독주택을 끼워서 할 수도 있다. 진입로를 만들기 위해 어쩔 수 없이 포함된다거나 하는 특수한 경우다. 가로주택은 분양개수에 제한이 없기 때문에 ‘한 채를 잘 사서 여러 채로 돌려받았다’ 같은 사례가 나오면 투자가 활성화될 수 있다.”
▶재개발은 다른 투자 상품보다 어려운데 어떻게 솎아내야 하나.
“사업이 어느 정도 이뤄진 곳을 찾아야 한다. 요즘 일반분양을 하거나 사업시행인가를 받는 곳들은 대부분 2005년 3차뉴타운으로 지정됐다. 오래된 만큼 투자계획이 단순하게 정리된 경우가 많다. 감정평가금액이 얼마고, 입주권이 될 만한 물건은 어느 정도에 살 수 있는지 등에 대한 답이 나와 있다. 초기단계 재개발을 아무 생각 없이 투자하는 건 리스크가 크다.”
▶서울에서 재개발 진행이 빠르고 유망한 지역이 있나.
“과거 ‘버블세븐’ 지역의 공통점은 주거 인프라가 좋은 베드타운이라는 것이었다. 이들을 대체한 곳이 도심지에 재개발로 공급되는 지역이다. 수요자 입장에서 과거엔 자신이 살 만한 곳으로 전혀 고려하지 않았지만 재개발로 인프라가 개선되면서 주거지역의 범위에 들어온 것이다. 강남으로 출퇴근하는 이들이 과거엔 강남·서초가 비싸 송파·분당으로 갔다면 지금은 3호선으로 연결된 옥수·금호동이나 왕십리를 주거지역으로 고려한다. 교통이 그렇게 연결되는 까닭이다. 여의도에 직장을 둔 이들이 전엔 배후 주거지로 목동을 봤다면 이젠 대체지로 마포·동작을 본다.”
▶저평가된 곳은 없나.
“서울 3차 뉴타운 가운데는 이문·휘경뉴타운이 비교적 덜 알려졌다. 이미 ‘선수’들이 움직이고 있는 곳이다. 투자 가치가 있다고 단정적으로 얘기할 수는 없지만 가격 갭(차이)이 있는 만큼 바람이 불 가능성은 있다. 마무리 단계에 든 곳 가운데 장위뉴타운은 2구역이 입주했고 1구역과 5구역이 내년 입주한다. 4구역과 6구역, 7구역 분양이 이어지면서 훈풍이 불 것으로 예상된다.”
▶투자할 때 유의해야 할 점은.
“우선 조합원 지위에 대한 부분이다. 지난해 ‘8·2 부동산 대책’을 통해 함정이 많이 생기면서 매수해도 아파트를 받을 수 없는 사례가 나오고 있다. 5년 내 재당첨금지 규정에 걸려 현금청산을 당할 수 있어 꼼꼼히 확인해봐야 한다. 또 재개발은 ‘슬로 스타트’다. 분양권과 재건축, 기축시장이 움직인 뒤 뒤늦게 따라 움직이는 경향이 있다. 강남 재건축 등 인기지역 아파트가 비싸 대체 투자처로 재개발을 찾는 이들 때문이다. 그런데 상승세가 멈출 땐 같이 멈춘다. 인기지역 아파트가 조정을 받으면 매수대기 수요도 온통 그쪽으로 쏠린다.”
▶재개발 투자는 통상 어느 정도 기간을 고려해야 하나.
“기간보다 시장 환경이 중요하다. 상황에 따라 사업 진척이 빠른 곳도 있어서다. 재개발 투자로 수익을 본 사람들은 오래 들고 있었던 이들이 아니라 흐름을 잘 읽은 사람들이다. 10년 전부터 투자한 사람보다 3~4년 전 바닥에서 투자한 사람이 더 많이 벌지 않았겠나.”
▶투자가 다소 제한받을 수 있는 시점은 아닌가.
“규제도 많고 금융적인 부문에서도 어렵다. 자신이 샀던 물건을 되팔 사람이 나오리란 보장도 없다. 투자환경이 좋다고는 절대 말할 수 없다. 무리한 투자는 지양해야 한다.”
전형진 기자 withmold@hankyung.com
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