Let"s Master (4) 부동산시장 분석기법
노무현 정부, 메가톤급 규제
'똘똘한 한 채 선호현상' 불러
'버블 세븐' 상승세 못잡아
과거 상승국면을 설명하기 위해 신문기사를 보면 그때 당시의 부동산시장 상황을 유추해볼 수 있었다. 2002년으로 거슬러 올라가 당시 부동산시장 상황을 보자. 신문기사를 보면 용인시와 분당신도시가 투기과열지구로 지정될 전망이며, 해당 지역이 투기과열지구로 지정되기 전에 내 집을 마련하기 위해 아파트 분양시장에 사람이 몰리고 있다는 내용이다. 모델하우스 앞에는 떴다방까지 가세하고, 일부 모델하우스에는 주말 방문객이 넘쳐 분양담당자들이 관람객 줄 세우기에 바빴다고 전하고 있다. 이런 현상은 분양권 전매 등으로 매매차익을 얻으려는 가수요가 더해져 빚어진 결과라고 진단했다.
16년 전 이야기지만 당시 부동산시장 상황을 이해하기에는 부족함이 없어 보인다. 그야말로 활황세 그 자체다. 상승세를 진정시키기 위해 정부는 해당 지역을 투기과열지구로 지정하려 했는데 오히려 사람들이 모델하우스에 몰린다는 내용이 주류를 이루고 있다. 2017년 부동산시장과 크게 다르지 않다.
이 당시 상황을 잠시 되돌아보면 김대중 정부 말기 외환위기 여파가 마무리되고 경제 여건이 좋아지자 질 좋은 아파트 수요가 급증했다. 그러나 지난 몇 년간 공급이 부족했던 이유로 아파트 값이 치솟으며 부동산시장이 활황세를 이어가고 있던 시절이다. 이런 시장 상황을 그대로 물려받은 노무현 정부는 부동산 폭등을 서민생활의 가장 큰 적으로 규정하고 투기 억제를 위한 정책을 실행에 옮겼다. 노무현 전 대통령 취임 100일 연설문에서 부동산 폭등은 기필코 잡고 국정 중심을 서민생활 안정에 두겠다고 천명한다.
부동산 규제해도 상승세 지속
노무현 정부는 과열된 부동산시장을 어떻게 진정시키고자 했을까. 당시 관련 자료를 살펴보면 부동산 시장을 진정시키는 정도가 아니라 아예 가수요 세력 뿌리뽑으려 했다는 생각이 든다.
2003년 5월23일 노무현 정부가 출발한 지 얼마 되지 않아 주택가격 안정대책을 발표하면서 부동산시장 규제책을 쏟아내기 시작한다. 투기과열지구를 대폭 확대하면서 분양권 전매를 전면 금지하고, 재건축사업구역 안전진단 기준을 강화한다. 항상 그렇지만 가장 먼저 부동산시장 활성화 에너지인 분양권 거래와 재건축사업 규제를 시작했다. 정부 의도만큼 부동산 시장이 안정되지 못하자 2003년 9월5일 더 강도 높은 규제를 발표한다. 재건축시장 안정대책은 주로 재건축사업장을 타깃으로 규제를 도입했는데 상당히 위력적이었다. 투기과열지구 내 재건축사업장의 경우 재건축조합이 설립인가를 받으면 이후에는 해당 사업장의 아파트를 매매할 수는 있으나 승계조합원은 현금청산자로 분류돼 조합원 지위를 잃게 된다. 새로 지어지는 아파트 입주권이 상실되는 것이다.
아울러 수도권 과밀억제권역 재건축사업장은 전용면적 85㎡ 중소형 아파트 비율을 60% 이상 건축하도록 의무화했다.
이 같은 두 차례의 강력한 규제정책에도 부동산시장은 아랑곳하지 않고 상승했다. 앞서 상승국면에서 이미 설명한 바 있지만 상승 방향으로의 관성에너지가 작동하면 상승국면이 쉽사리 꺾이지 않는 것이 부동산시장의 특성이다. 두 차례의 규제정책에도 부동산시장이 진정되지 않음에 따라 2003년 10월29일 더 강력한 부동산시장 규제책인 주택시장안정 종합대책을 발표한다. 투기지역의 담보대출비율(LTV)을 50%에서 40%로 강화해 대출을 규제하고 종합부동산세를 도입하면서 분양권 전매자와 투기혐의자에 세무조사를 하기로 한다. 무엇보다 강력한 것은 다주택 소유자를 잠재된 투기 수요세력으로 봐 양도소득세를 중과하기로 한 것인데, 1가구 3주택자에게 양도소득세를 60% 부과하는 정책을 시행한다.
최근 상황 16년 전과 닮은꼴
다주택자들은 주택을 팔고 싶어도 양도소득세 때문에 팔 수 없는 고난의 시기가 오게 된다. 노무현 정부의 부동산시장 규제정책은 대통령 임기에 지속적으로 시행된다. 2005년 8월31일은 당시 지방시장을 초토화시켜 지금도 회자되는 유명한 8·31 조치를 발표한다. 양도소득세 과세를 위해 부동산 거래가격을 실제거래 가격으로 신고하는 것을 의무화하고, 신고된 거래가격을 등기부에 기재하는 방안을 추진한다. 아울러 종합부동산세를 가구별로 합산해 부동산 소유자를 압박했다. 무엇보다 충격적인 것은 1가구 2주택에 대한 양도소득세를 50%로 중과세하는 조치였다.
반시장적 부동산 규제정책은 부동산 가격 상승을 진정시키지도 못했다. 노무현 정부 초기부터 시행한 부동산규제 정책은 다주택 보유자에게는 똘똘한 집 한 채를 선호하는 현상을 야기했고, 실수요자에게 주택구매 욕구를 충족시키지도 못했다. 이로 인해 민간시장의 주택공급 의지만 약화시켰다. 이런 정책 후유증으로 임기 중후반에는 오히려 부동산시장 가격 상승을 일으켰다. 임기 5년 동안 서울시 아파트 가격은 56%나 상승했다. 아이러니하게도 이런 다주택자의 똘똘한 한 채 선호 현상은 2018년 새해 벽두부터 데자뷔되고 있다. 역사는 반복된다. 미래의 흐름을 알기 위해서는 과거를 공부해야 하는 이유다.
구만수 < 국토도시계획기술사사무소 대표 >
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