한경 BIZ School
Let"s Master (2) 부동산시장 분석기법
새 정부 5년 국정철학 따라
부동산 시장 움직일 가능성 커
대통령직인수위백서 관심둘만
부동산시장 가격의 상승과 조정에 영향을 미치는 요인 중에서 우선적으로 부동산 정책을 들여다보자. 정부는 부동산시장을 바라볼 때 물가상승률에 크게 벗어나지 않는 수준에서 부동산시장 가격이 형성되기를 원한다. 물가상승률을 웃돌거나 밑돌아 부동산시장이 과열되거나 침체되는 것을 달갑게 여기지 않는다. 그래서 상승이든 조정이든 한쪽으로 쏠리는 것을 미연에 방지하고 국가 경제 성장에 기반한 적절한 거래가 이뤄지도록 유도한다. 여기서 적절한 거래란 기업이나 가계에서 필요 여부에 따라 부동산의 양도, 양수가 어렵지 않게 이뤄질 수 있는 시장 환경을 말한다.
이런 측면에서 볼 때 정부는 부동산시장 활황으로 과도하게 시장이 가열되는 국면에서는 시장의 진정을 위해 규제를 가하고, 시장의 침체가 오랫동안 이어질 때는 시장을 부양하기 위한 규제의 완화 또는 거래 촉진책을 펼친다. 경제학적으로 보면 정부가 시장에 보이는 손으로 개입하는 것이다. 정부가 시행하는 부동산정책은 관련 법률의 제·개정을 비롯해 행정, 재정, 통화정책을 망라한다. 필자는 정부의 시장개입이 옳고 그름을 논하기보다 부동산시장의 가격 변화에 어떤 영향을 주는지 이야기해보고 싶다.
2012년 12월19일에는 제18대 대통령선거가 있었다. 선거 후 각 언론에서는 새로 선출된 대통령에게 바라는 여러 가지 희망사항을 담았다. 이 중 부동산에 대한 내용만 살펴보면, 당시에는 하우스푸어 및 렌트푸어에 대한 기사가 많이 등장했다. 심지어 ‘살인까지 부를 뻔한 하우스푸어 문제’란 무시무시한 타이틀의 기사도 있었다. 30대 가장이 집값 하락과 이자 부담을 이기지 못해 가족을 죽이고 자신도 죽으려 한 사건을 다른 기사였다. 기사에 나오는 30대 가장은 2005~2006년 집값이 가파르게 상승할 때 무리한 대출을 받아서 내 집을 마련했다. 이후 가격이 급락하며 깡통주택 신세가 되는 바람에 견디기 힘들어진 것이다.
대통령에 당선되면 취임 전 대통령직인수위원회가 활동하게 된다. 대통령직인수위원회는 향후 5년의 임기 동안 펼쳐갈 정치, 경제, 문화, 사회, 국방 등 전반적인 국정의 밑그림을 그리는 작업을 하게 된다. 아울러 국정 로드맵을 그리면 국민에게 자료를 공개하게 돼 있다. 따라서 투자자들은 대통령직인수위원회에서 발간한 백서를 통해 향후 5년간의 국정 철학을 살펴볼 수 있다. 나아가 정부의 부동산정책 방향에 대해서도 알 수 있게 된다. 정부의 부동산정책이 부동산시장 규제를 강화할 것인지 완화할 것인지 여부를 가늠해 볼 수 있는 중요한 자료 겸 투자 여부에 대한 나침반이 되기도 한다.
제19대 문재인 정부에서는 당선인 시절 없이 곧바로 대통령직에 취임해 대통령직인수위원회가 설치되지 못했다. 따라서 2017년 5월16일 국무회의 의결로 대통령직인수위원회 기능을 대신하는 대통령직속 국정기획자문위원회가 출범해 국정운영 5개년 계획 수립에 착수했다. 앞으로도 대통령이 취임하면 국가 주요 정책에 변화가 있기 마련이고, 이런 정책 변화에 능동적으로 대응하기 위해서는 대통령직인수위원회 활동에 관심을 둬야 한다. 투자의 해답이 그 안에 있기 때문이다.
박근혜 정부 출범 때의 대통령직인수위원회는 부동산시장을 어떻게 봤으며 어떻게 이끌어 가려고 했을까. 박근혜 정부 140대 국정과제 중에서 부동산과 직접적 관련이 있는 세부계획을 보면 36번째 ‘부동산시장 안정화’란 항목이 있다. 이를 살펴보면 박근혜 정부가 부동산시장을 어떻게 바라보고 있는지 확연하게 드러난다. 부동산시장을 안정화시키겠다고 강조했는데, 여기서 안정화라는 키워드의 개념을 정확히 이해할 필요가 있다. 안정화라는 의미는 어떤 현상이 평균에서 과도하게 벗어났을 때 평균에 수렴시키는 일련의 행위를 지칭한다. 당시 부동산시장이 침체국면에 있었기 때문에 부동산 가격을 상승시키려는 의도가 담겨 있음을 쉽게 이해할 수 있다.
박근혜 정부에서는 왜 부동산시장을 안정화시키려고 했을까. 부동산시장 안정화라는 단어로 품위 있게 표현했지만, 정확히 말하면 실물경제를 끌어올리기 위해 부동산 거래를 활성화시키고 부동산가격을 상승시키겠다는 뜻이다. 그렇다면 어떻게 부동산시장 가격을 상승시키겠다는 말일까. 제안서에 나와 있지만 부동산시장 과열기에 도입됐던 과도한 규제를 정비해 부동산시장의 정상화를 꾀하도록 하겠다는 뜻을 밝히고 있다. 좀 더 거칠게 이야기하면 대통령직인수위원회에서는 주택가격을 올리겠다고 제안한다. 실제로 제안서에 밑그림을 그려놓은 대로 부동산가격은 올랐다. 문재인 정부 역시 발표한 국정운영 5개년 계획에 따라 부동산시장이 움직일 가능성이 높다. 똑똑한 투자자는 대통령직인수위원회백서를 투자의 나침반으로 한다.
구만수 < 국토도시계획기술사사무소 대표 >
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