종합부동산세 얼마나 오를까…"평균 170만→270만원"

공정시장가액비율 손질 유력
공시가격 조정 땐 평균 58%↑



개편이 공식화된 부동산보유세는 재산세와 종합부동산세로 나뉜다. 이 가운데 우선 종부세 손질 가능성이 높은 것으로 점쳐진다. 재산세는 주택을 소유한 모든 이들에게 과세하기 때문에 조세저항이 상대적으로 더욱 높을 수밖에 없어서다. 반면 종부세는 고가주택과 다주택자를 겨냥한다.

◆12년 전처럼…다시 ‘부자증세’

종부세는 노무현 정부 시절이던 2005년 도입된 이후 몇 차례 개편을 거쳤다. 현재는 1가구 1주택의 경우 공시가격 9억원 이상이 과세 대상이다. 2주택 이상인 경우엔 합산 공시가격 6억원 이상부터 0.5%~2%의 세율이 적용된다. 토지의 과세표준은 5억원이다. 도입 당시와 비교하면 사실상 무력화된 상태라는 평가가 나오기도 한다.

정부가 종부세를 인상하려면 공정시장가액비율을 조정하는 게 가장 현실적인 방안인 것으로 알려졌다. 국회 동의 없이 시행령만 개정하면 되기 때문이다. 현행 종부세 공정시장가액비율은 80%다. 공시가격 10억원의 아파트인 경우 과세표준은 8억원이라는 의미다. 이 비율을 끌어올릴 경우 과세표준 금액 또한 높아지면서 주택이나 토지 소유자의 세부담이 늘어난다.

예컨대 합산 공시가격이 10억원인 아파트 두 채를 10년째 보유 중인 만 59세의 다주택자는 올해 종부세로 130만원을 냈지만 공정시장가액비율이 90%로 조정되면 세액은 144만원으로 늘어난다. 100%일 땐 158만원으로 껑충 뛴다.

◆공시가격 현실화 가능성도

공시가격 현실화도 유력하게 검토되는 방안 가운데 하나인 것으로 알려졌다. 실거래가격의 60~70% 수준인 공시가격을 끌어올리면 세금 또한 자연스럽게 높아져서다. 이 역시 법률 개정을 거치지 않아도 된다.

2015년 국토연구원이 통계청 가계금융복지조사를 기반으로 추산한 결과 공시가격의 실거래가반영비율이 90%까지 높아지면 가구당 평균 종부세 납부액은 종전 170만원에서 195만원으로 15%가량 오르는 것으로 나타났다. 여기서 신규로 납부 대상이 되는 가구를 제외하고 이미 종부세를 내고 있는 가구의 세금 증가 규모를 따지면 58%가량 증가한 269만원이 되는 것으로 조사됐다.

실거래가반영률 제고는 정부의 세수증대로도 이어진다. 국토연구원에 따르면 실거래가반영률이 90% 수준으로 조정된다고 가정할 경우 주택과 토지의 종부세 부과액은 조사시점 기준 1조3697억원에서 115% 증가한 2조9431억원으로 늘어나는 것으로 추산된다. 재산세까지 합친 보유세수는 8조5041억원에서 13조3087억원으로 증가한다는 계산이다. 다만 공시가격은 부동산 관련 세금에 폭넓게 영향을 미치는 요인인 만큼 신중히 접근해야 하는 사안이라는 평가가 나온다.

◆시장 충격 우려…“주택·토지 세율 구분 등 검토를”

정부 입장에서 종부세 인상은 치솟는 집값을 잡기 위한 ‘최후의 보루’인 동시에 가장 안정적인 세수이기도 하다. 취득세와 양도세 등 거래세와 달리 지속적으로 확보할 수 있어서다. 거래세는 경제 여건에 따라 거래량이 줄어들면 세수도 자연스럽게 감소한다.

다만 부동산자산 소유가구의 가처분소득이 줄어들면서 민간소비가 감소로 이어질 우려도 있다. 특히 부동산 가격에 대한 영향력이 큰 까닭에 건설 및 부동산 산업의 투자가 위축되는 등 부정적인 영향도 만만찮다.

국토연구원은 ‘부동산보유세 변화의 경제적 파급효과 분석 연구’ 보고서를 통해 “보유세의 실질적 인상 효과가 부동산 산업에 미치는 부정적 영향을 최소화하고 토지의 효율적 이용을 도모하도록 대안을 모색할 필요가 있다”며 “주택의 세율을 인하하고 토지의 세율을 높이거나 보유세에서 늘어난 세수만큼 다른 세금을 인하하는 정책도 고려할 필요가 있다”고 짚었다.

보고서는 공시가격의 실거래가반영률에 대해선 “현실화를 하더라도 3~5년 정도 중기적인 시차를 두고 조정해야 과표 상승에 대한 충격을 완화할 수 있다”고 분석했다.

전형진 한경닷컴 기자 withmold@hankyung.com



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