2017년 부동산 시장은 대책 발표와 규제 강화로 정리된다.
새 정부의 첫 부동산 대책인 6·19 대책에 이어 8·2 대책, 9·5 후속조치, 10·24 가계부채대책, 11·29 주거복지로드맵, 12·13 임대주택등록 활성화 방안까지 각종 규제가 쏟아졌다.
문재인 정부 부동산 정책의 양 축으로 꼽히는 김현미 국토교통부 장관과 김수현 사회수석 비서관은 다주택자와 투기세력을 잡아야 집값이 잡히고 부동산 시장이 안정화 된다고 판단했다. 양도세 중과, 임대등록 유도 방안 등이 도입됐고 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)를 낮춰 대출 규제를 강화했다.
재건축 시장에서는 내년부터 도입되는 초과이익환수제를 피해 재건축 사업에 속도가 붙는가 하면 치열한 수주 경쟁이 진흙탕 싸움으로 번지기도 했다. 분양 시장에서는 1순위 청약 자격 강화와 가점제 비율 확대, 강남권 아파트의 로또 청약 열풍 등이 화제가 됐다.
2017년 부동산 시장을 뜨겁게 달구었던 10대 이슈를 돌아봤다.
◆ 양도세 중과, 임대등록 유도 '다주택자 겨냥'
지난 6월 23일 새 정부의 국토교통부 첫 수장으로 김현미 장관이 취임했다. 김현미 장관은 집값 급등의 원인으로 투기 수요를 지적하며 다주택자와의 전쟁을 선포했다. 8·2 부동산 대책을 통해 2018년 4월부터 2주택 이상 다주택자에게 양도소득세 부담을 강화하기로 했다. 다주택자들이 내년 4월 전에 집을 팔도록 하여 집값을 잡겠다는 의도다.
임대사업자로 등록한 다주택자에 대해서는 부담을 완화 해주는 유인책도 제시했다. 지난 3일 발표한 임대주택 등록 활성화 방안에는 임대사업 등록 시, 세금 감면과 건강보험료 인하 등의 혜택을 제공한다는 내용이 담겼다.
◆ 돈 줄 죄는 LTV·DTI 강화 '대출규제'
정부는 부동산 과열의 원인이 ‘유동성 과잉’이라고 진단, 총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV) 강화, 신DTI 도입 등으로 돈줄을 죄고있다. 8·2 대책을 통해 투기지역 및 투기과열지구에 대한 LTV와 DTI를 40%까지 낮췄다.
2018년 1월부터 총부채상환비율인 DTI 제도를 개선한 '신 DTI'가 실시된다. 지금까지는 새롭게 받을 주택담보대출의 원리금과 기존에 받았던 주택 대출에 대한 이자 상환액만을 따져 대출액을 정했지만 앞으로는 기존 대출의 원금까지 포함해 대출을 많이 받은 경우 대출한도가 줄게 된다.
2018년 하반기부터는 전체 빚 규모와 갚을 능력을 고려해 대출금을 정하는 총부채 원리금 상환비율(DSR)이 도입된다.
◆ '초저금리 시대 폐막' 불안감 고조
한국은행은 지난달 30일 금융통화위원회를 열어 사상 최저 수준인 현 1.25%의 기준금리를 1.50%로 0.25% 포인트 인상을 단행했다. 이번 조치는 2011년 5월 이후 6년 5개월 만에 처음이다. 그 동안 부동산 시장을 떠받쳐온 초저금리 시대가 막을 내리면서 불안감이 커지고 있다.
금리인상으로 주택 구매는 더욱 어려워질 전망이며 수익형부동산의 투자 매력도 떨어질 것이라는 관측이 지배적이다. 그러나 일각에서는 금리인상을 경기회복의 신호로 본기도 한다. 과거 2005~2008년 금리의 급격한 상승에도 불구하고 부동산 가격이 동반 상승했다는 게 근거다.
◆ 포항 지진으로 필로티 안전성 대두
11월 포항에서 발생한 지진으로 지역 내 필로티 구조 건물의 기둥이 붕괴되면서 안전성 문제가 대두됐다. 필로티식 건물은 1층에 벽 없이 기둥만 두고 개방해놓은 건축 형식이다. 기존 1층 위치를 2~3층 높이로 올리고 1층의 빈 공간은 통행로나 주차장, 자전거 보관함 등으로 활용할 수 있어 건설사들의 신규 분양 아파트에도 흔히 적용됐다.
그러나 지진을 통해 필로티 구조가 적용된 다세대 빌라 기둥이 파손되면서 건축물 안전도에 대한 전수조사가 시급하다는 지적이 잇따랐다. 정부와 지자체는 건물 내진 성능을 강화하는 등 개선책 마련에 나섰다.
◆ 평창올림픽 앞두고 강원도 '후끈'
평창동계올림픽을 앞두고 교통 인프라 속속 완공됨에 따라 서울·수도권과 접근성이 개선되면서 강원도 부동산 시장이 달아올랐다. 속초, 강릉 등 바닷가에 위치한 지역은 세컨 하우스(second house) 열풍이 불며, 부유층의 투자 바람이 일었다.
최근 2년 간 강원도의 가격상승률은 수도권과 제주, 세종을 제외한 전국 시·도 중 가장 높은 수준으로 집계됐다. 2014년 평균 0.94대 1이었던 청약 경쟁률은 2015년 2.26대 1, 2016년 3.82대 1, 2017년 6.92대 1까지 치솟았다. 일각에서는 수도권 규제로 인한 풍선효과가 강해 거품이라는 지적이 나오기도 했다.
◆ '신반포센트럴자이' 강남 로또청약 열풍
주택도시보증공사(HUG)가 강남 신규 분양 아파트의 고액 분양가 책정을 막기 위해 사실상 분양가상한제를 실시하면서 로또 청약 열풍이 불었다. 주변 시세에 비해 새 아파트 분양가격이 더 낮게 공급돼 ‘당첨만 되면 억대 웃돈을 챙길 수 있다’는 인식이 퍼지게 된 것.
신반포 한신6차 재건축 ‘신반포센트럴자이’가 대표적이다. 이 단지는 1순위 청약에서 평균 168 대 1의 경쟁률을 기록했다. 3.3㎡ 당 평균 분양 가격이 4250만 원으로 당초 예상(3.3㎡ 당 4500만원)보다 책정돼 당첨만 되면 3억 원 안팎의 시세 차익이 남길 수 있다는 기대감이 작용했다.
◆ 투기과열지구, 6년 만에 부활
문재인 정부는 부동산 시장 안정화를 위해서는 투기 세력을 잠재워야 한다고 판단했다. 첫 부동산 대책이었던 ‘6·19 대책’에서 경기광명시와 부산 기장군, 부산진구 등 3곳을 조정대상지역으로 추가하고 이후 ‘8·2 대책’에서 투기과열지구를 6년 만에 부활시켰다.
서울 전역과 과천시, 세종시 등을 투기과열지구로 지정, 금융 규제를 강화하고 청약 1순위 자격 요건, 가점제 비율 등도 상향 조정하는 등 고강도 규제책을 한꺼번에 쏟아냈다. 한 달 후 '9·5 후속조치‘를 통해 성남 분당구와 대구 수성구가 투기과열지구로 추가 지정됐다.
◆ 1순위·가점제 등 청약 제도 개편
단기 시세차익을 노리는 투기 세력을 잡고 실수요자들에게 신규 분양 아파트를 우선 제공한다는 취지에서 청약 제도가 대폭 개선됐다. 우선 청약 1순위 자격요건이 크게 강화됐다. 이제 투기과열지구나 조정대상지역에서는 1순위 자격을 얻으려면 청약통장 가입 후 2년이 지나고 납입횟수(국민주택)가 24회 이상이어야 한다.
규제 지역에서의 청약가점제 적용 비율도 확돼됐다. 가점제는 무주택기간(최고 32점), 부양가족 수(최고 35점), 청약저축 가입기간(최고 17점)을 점수화해 높은 순으로 입주자를 선정하는 제도다. 투기과열지구 전용 85㎡ 이하 주택의 가점제 비율은 일반공급 주택 수의 75%에서 100%로 확대됐다.
◆ '무상 이사비' 수주전 진흙탕 싸움
내년 이후 재건축 속도가 나지 않을 것을 우려한 건설사들이 일감 따놓기에 열을 올리며 수주전이 뜨겁게 진행됐다. 총 사업비 10조원 규모로 관심이 뜨거웠던 반포주공1단지 수주전에는 GS건설과 현대건설이 맞서 현대건설이 승기를 거머쥐었다.
잠실미성크로바, 한신4지구 등 강남권 수주전이 과열되면서 진흙탕 싸움이 이어졌다. 무상이사비 지원 등 조합원들의 마음을 사기 위한 건설사들의 무리한 약속이 난무하게 된 것. 결국 국토교통부가 나서 강남 재건축에 대한 점검에 돌입, 12월부터 재건축 사업에서 이사비 지원을 금지하도록 규제했다.
◆ 초과이익환수제 피해 재건축 속도전
정부는 3년 간 실행이 유예됐던 재건축초과이익환수제를 내년 부활시킨다. 초과이익환수제는 재건축을 통해 발생한 개발 이익에 대해 부담금을 부과하는 제도로서, 내년부터 관리처분계획인가를 신청하는 아파트 단지부터 적용된다.
강남 재건축 단지들은 2017년 말까지 관리처분인가 신청을 마치기 위해 일제히 사업에 속도를 냈다. 둔촌주공과 개포주공1단지 등이 관리처분인가 신청을 마쳤다. 잠실주공 5단지는 지난 9월에 최고 50층 재건축안이 서울시 도시계획위원회를 통과했고, 은마 재건축 조합은 35층 정비계획안으로 사업 움직임을 본격화했다.
이소은 한경닷컴 기자 luckysso@hankyung.com
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