배우자·자녀에게 증여하거나
전세로 임대하면 稅부담 줄어
주차단속을 거의 하지 않는 한적한 시골길에 유료 주차장이 있다. 운전자들이라면 요금을 내고 유료주차장에 차를 맡길까, 아니면 단속이 없으니 잠시 길가에 불법주차를 하게 될까. 이런 상황은 임대주택 등록을 결정해야 하는 다주택보유자들과도 비슷하다. 상당히 많은 사람들이 주택임대소득에 대한 종합소득세는 신고할 필요가 없다고 생각하기 때문이다.
주택의 임대소득을 신고하지 않으면 국세청에서도 모를 것이라는 생각은 잘못된 것이다. 임대소득 신고 여부와 상관없이 국세청은 임대차내역을 확인할 수 있다. 실제로 국세청은 주택임대소득을 양성화하는 작업을 지속적으로 하고 있다. 직장인의 ‘월세세액공제’와 현금으로 납부한 월세를 ‘현금영수증 발행 대상’으로 포함시킨 것도 주택임대소득을 수면 위로 끌어올리기 위한 방안이다. 또한 국세청은 임차인이 주민센터를 통해 임대차계약서에 받는 확정일자 정보도 확인할 수 있다.
정부가 지난 13일에 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’은 임대주택에 대한 새로운 방향성을 제시하고 있다. 유료주차장 요금을 대폭 할인해 주차장 이용을 권하고 있다. 불법주차를 하지 말라는 메시지다. 단 저렴하게 이용하는 대가로 정부에서 요구하는 의무를 따라야 한다.
임대주택으로 등록할 때 2000만원 이하의 임대소득에 대한 소득세는 그 부담이 상당히 줄어든다. 다주택보유자가 주택을 매각할 때 장기보유특별공제가 가능하고, 중과세 대상에서도 제외될 수 있다. 종합부동산세도 과세되지 않는다. 이를 위해서는 준공공임대주택으로 등록하고, 8년 이상 의무적으로 임대해야 한다.
주택임대소득에 대한 소득세를 이해하기 위해서는 주택의 숫자부터 확인해야 한다. 주택은 부부 합산 기준으로 센다. 주택이 한 채인 경우에는 소득세가 비과세된다. 단 기준시가가 9억원을 초과하는 고가주택은 월세로 받는 임대료에 소득세가 과세된다. 주택이 두 채면 월세로 받는 임대료에는 소득세가 과세되지만 보증금에는 소득세가 과세되지 않는다. 세 채 이상부터 월세뿐만 아니라 임차인에게서 받은 보증금도 월세로 환산해 소득세를 계산한다. 다만 주택 전용면적이 60㎡ 이하이면서 기준시가 3억원 이하인 주택은 내년까지 보증금을 월세로 환산하는 주택 대상에서 제외한다.
주택임대소득이 2000만원을 초과하면 누진세율(6.6%~46.2%, 지방소득세 포함)을 적용해 종합소득세를 계산한다. 반면 2000만원 이하는 내년까지의 주택임대소득에 대해 소득세가 비과세된다. 2019년부터 소득세가 과세되지만 주택임대소득의 70%까지 필요경비로 인정받고, 14%의 단일세율을 적용해 소득세를 계산한다. 임대주택 등록을 하지 않으면 필요경비율이 50%로 낮아진다. 주택임대소득이 2000만원이라고 가정하고 소득세를 계산하면, 등록한 경우 23만원의 소득세가 계산되지만 등록하지 않을 경우에는 92만원의 소득세가 계산된다.
소득세 부담을 줄이기 위해서는 주택임대소득을 2000만원 이하로 낮추는 것이 상당히 중요하다. 주택임대소득을 2000만원 이하로 낮추는 방법은 세 가지 정도로 제안할 수 있다. 첫째, 임대주택을 배우자에게 증여해 각자의 주택임대소득을 2000만원 이하로 분산하는 방법이다. 주택의 숫자는 부부 합산 기준으로 세지만 소득세는 각자를 기준으로 계산하기 때문이다. 둘째, 주택을 자녀에게 증여해 임대할 경우 주택 숫자를 줄일 수 있다. 주택 숫자는 부부 합산 기준으로 판단하기 때문이다. 셋째, 전세로 임대하는 경우에는 소득세 부담을 눈에 띄게 줄일 수 있다. 보증금에 대한 소득세는 주택 숫자가 세 채 이상이어야 하고, 세 채 이상인 경우라 하더라도 월세로 환산하는 임대료가 낮다. 주택 세 채 이상을 가지고 있는 사람이 2000만원의 주택임대소득이 나오기 위해서는 23억8000만원의 전세보증금이 필요하다. 전세보증금 합계가 23억8000만원 이하일 경우에는 주택임대소득이 2000만원 이하로 계산된다.
원종훈 < KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >
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