재건축 과열 수주 막는다
국토부, 재건축 제도 개선… 12월부터 시행
착공 이후 금품제공 유죄 땐 거액 과징금
사업장 소재 시·도 주민, 부재자투표 못해
건설 과정서 설계 변경 땐 공사내역 제출
[ 이해성/이정선 기자 ]
국토교통부가 재건축 시공사 선정 방식을 전면 개선하기로 한 것은 수주전 과정에서 건설회사들의 금품 살포가 도를 넘었다는 판단에서다. 최근 서울 강남권 수주전에 나선 건설사들은 현장당 수백억원대의 금품을 살포한 것으로 알려졌다. 건설사들이 수주를 위해 제시하는 과도한 조건이 서울 강남권 아파트 호가 급등의 주요 원인 중 하나라는 현실도 외면하기 어렵다고 국토부는 판단했다.
곽창석 도시와공간 대표는 “건설사들은 절대 손해보는 장사를 하지 않는다”며 “시공사로 선정된 뒤 설계 변경 등으로 공사비를 올리면 결국엔 조합원과 일반분양을 받은 이들이 피해를 보게 된다”고 지적했다.
◆이사비 사실상 사라져
국토부는 입찰→수주 홍보→총회 투표→계약으로 이어지는 시공사 선정제 전반에 걸쳐 규정을 바꿨다. 입찰 단계에서 건설업체는 앞으로 이사비·이주(촉진)비는 물론 재건축초과이익부담금 대납 등을 일절 제안할 수 없게 된다.
이주비는 원래 은행 등 금융회사가 ‘재건축 전 아파트’를 담보로 조합원에게 빌려주는 집단대출이다. 그러나 최근 담보인정비율(LTV)을 넘겨 건설사 보증으로 무이자 대출을 따로 주겠다는 제안이 많았다. 심지어 한 건설사는 LTV 100%를 제안하기도 했다. 이사비는 서울시의 경우 토지보상법에 준해 전용면적 84㎡(34평형) 기준 150만원가량으로 제한할 방침이다. 반포주공1단지 1·2·4주구 수주전에 참여한 한 건설사는 이사비로 7000만원을 제시하면서 거센 위법 논란을 불러일으켰다.
국토부 관계자는 “이 같은 이사비·이주비 증액은 분양가 상승뿐 아니라 시세차익을 노린 조합원분 호가 상승의 원인이 돼왔다”고 지적했다.
또한 건설사가 현실성 없는 과도한 조감도를 제안하고 건설과정에서 건설비용을 높이는 행태를 막기 위해 기존 설계안에 대안설계를 제시할 경우 구체적인 시공내역(설계도, 공사비 내역서, 물량산출 근거, 시공방법 등)을 반드시 제출하도록 했다. 이 같은 입찰 제안 원칙을 위반하면 해당 건설사의 입찰은 무효가 된다. 계약단계에서 공사비를 입찰 제안 때보다 10% 이상 증액 시엔 한국감정원의 검토를 받아야 한다. 이는 기존 관리처분계획 적정성 검토와는 별개로 이뤄진다.
◆‘수백억원 살포 수주전쟁’ 차단
지난달 서울 강남권에서 벌어진 시공사 수주전에서 건설사들은 현장당 수백억원대의 금품을 살포한 것으로 알려졌다. 조합원들에게 명품백 상품권 등을 뿌리거나 호텔 등에서 식사를 대접했다. 앞으로 금품 등을 제공한 사실이 적발돼 건설업체가 1000만원 이상 벌금 또는 소속 직원이 1년 이상 징역형이 확정되면 시공권이 박탈되고 2년간 정비사업 수주를 금지하는 도시 및 주거환경정비법 개정안을 11월 발의한다. 입찰 제안 때부터 건설업체들은 이 같은 사항을 감수하겠다는 서약서를 의무적으로 제출해야 한다. 시공권이 박탈되면 LH(한국토지주택공사)가 사업 대행자로 나서거나 ‘조합주택시공보증’ 등을 통해 대체 시공사를 선정한다.
착공 이후 유죄가 확정되면 시공권 박탈 대신 광역지방자치단체가 공사비의 10~30% 선에서 과징금을 부과할 수 있도록 도정법을 개정한다. 공사금액이 1조원짜리 사업을 따냈는데 착공 후 유죄가 확정된다면 최대 3000억원을 반환해야 한다. 조합 임원을 부정청탁 및 금품수수금지법(김영란법) 대상에 포함시키는 내용도 개정안에 담는다.
◆부재자투표 제한
앞으로 수주 홍보활동은 개방된 공간에 설치된 홍보부스 1개만 허용한다. 또 조합에 등록하지 않은 미신고 직원의 개별 홍보활동이 3회 적발되면 해당 건설업체에 책임을 물어 입찰을 무효로 한다.
조합원 총회에 출석하지 않고 투표하는 ‘부재자투표’ 요건도 강화된다. 사전에 금품 살포로 조합원을 포섭할 수 없도록 하기 위해서다. 앞으로 서울 내 재건축의 경우 서울에 거주하는 조합원은 부재자투표가 금지된다. 지난달 재건축 조합 총회를 앞두고 진행된 서울 반포동 반포주공 1단지 1·2·4주구와 한신15차의 부재자투표율은 각각 83%, 87%에 달했다. 투표일도 기존 2~3일이 아닌 하루로 제한된다.
김호권 주거환경연구원 사무처장은 “건설사들은 앞으로 시공 품질은 높이고 공사비는 절감하는 방식으로 경쟁해야 한다”며 “수주 비용이 절감되면서 조합원 분양가나 일반 분양가가 내려가는 효과가 생길 것”이라고 말했다.
이해성/이정선 기자 ihs@hankyung.com
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