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유명인이 소유한 상가건물에 대한 분쟁 등 상가 분쟁이 늘고 있다. 미리 관련 법 지식을 쌓아 놓으면 재산적, 정신적 피해를 줄이는 데 도움이 된다.
사례를 들어보자. 직장에서 퇴직해 창업을 고민하던 A씨. 예전부터 관심이 있던 의류사업을 하기로 했다. 다행히 지인의 도움으로 동대문에 있는 B씨 소유 건물 1층을 소개받았다. 2013년 9월부터 2년간 보증금 5000만원, 월세 100만원의 조건으로 임대차 계약을 맺었다. A씨는 지인으로부터 상가는 5년간 세입자를 쫓아낼 수 없다는 얘기를 듣고 월세만 밀리지 말자는 생각으로 장사를 시작했다.
그로부터 3년 뒤 건물주 B씨는 C씨에게 건물을 팔았다. 새 건물주 C씨는 기존 1층 세입자를 모두 내보내고 1층 전부를 음식점으로 리모델링하려고 했다. 건물주 C씨는 계약 종료 1개월 전에 세입자 A씨에게 더 이상 계약을 유지할 생각이 없다고 알렸다. A씨는 이에 대해 별다른 대응을 하지 않았다. 이 경우 세입자 A씨는 자신의 생각과 무관하게 상가를 비워줘야 할 가능성이 높다.
왜 그럴까. 우선 계약 체결 후 세입자 A씨가 영업을 시작한 이상 건물주 B씨가 상가를 C씨에게 매도하더라도 A씨는 계속 영업할 수 있다. 이는 세입자가 상가를 인도받아 사업자등록을 하고 영업을 시작한 뒤 매매 등으로 건물 소유주가 바뀌는 경우에는 매수인 등이 임대인인 건물주의 지위를 그대로 승계하도록 규정하고 있기 때문이다. 이를 대항력이라고 한다. C씨는 B씨의 임대차계약상의 지위를 그대로 승계해 건물주가 됐다는 이유만으로 A씨를 내보낼 수 없다.
또 세입자 A씨와 기존 건물주 B씨 간 계약 기간은 2년이지만 A씨는 2년이 경과하더라도 영업을 계속할 수 있다. 즉 임대차계약 기간이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 건물주 B씨가 계약을 더 이상 유지하지 않겠다는 등의 내용을 세입자에게 알리지 않는 이상 기존 임대차계약은 계약 종료와 동시에 동일한 조건으로 1년 더 연장되기 때문이다. 이를 묵시적 갱신이라고 한다. A씨는 최초 계약 기간인 2년이 경과한 이후 매년 묵시적 갱신을 통해 1년씩 계약 기간을 연장해온 것으로 볼 수 있다.
그렇다면 새 건물주 C씨가 A씨에게 계약을 연장하지 않겠다고 통지했을 때는 이를 계약의 자동연장이 거절된 것으로 볼 수 있을까. 원칙적으로 새 건물주 C씨가 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약을 더 이상 유지하지 않겠다는 의사를 표시했다면 자동연장은 더 이상 인정되지 않는다.
다만 이에 대해 세입자 A씨도 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구한다면 최초 임대차 기간을 포함해 5년간은 C씨의 계약갱신 거절 통지에도 불구하고 법에서 정한 사유가 없는 한 임차권을 보장받을 수 있다. 이를 계약갱신 요구권이라고 한다. 이는 세입자가 요구해야만 인정받을 수 있는 권리다.
하지만 위 사례에서 세입자 A씨는 새 건물주 C씨에게 아무런 요구도 하지 않았다. C씨는 계약을 더 이상 연장하지 않겠다는 의사를 표시했기 때문에 계약은 종료된다. A씨는 자신의 생각과 다르게 상가를 비워줘야 할 위험에 처할 수 있다는 의미다.
이처럼 상가는 임차기간을 계약에서 정해놨더라도 강행 규정인 상가건물임대차보호법이 적용돼 계약과 다르게 권리가 수정되거나 인정되기도 한다. 정해놓지 않은 부분에 대해서도 그 내용이 보완되기도 한다. 따라서 계약서를 꼼꼼하게 작성했더라도 예상치 못한 손해를 막으려면 상가건물임대차보호법을 주의 깊게 살펴봐야 한다.
곽종규 < 국민은행 WM 스타자문단 변호사 >