층, 향, 조망권 등에 따라 같은 단지 안에서도 가격 차이 커
"거래 시, 평균 거래가 기준으로 위 아래 10%가 협상 범위"
[이소은 기자] 같은 아파트 같은 면적이라도 층과 향, 조망 등 개별 특성에 따라 매매가격이 다르게 형성되는데 최고·최저가격의 범위가 평균 거래가 대비 10% 가량 높거나 저렴한 것으로 나타났다.
13일 부동산114에 따르면 국토교통부의 2016년 서울 아파트 매매 실거래가를 분석한 결과, 같은 단지 내 동일 면적별로 최고가는 평균 거래가의 110%, 최저가는 89% 수준인 것으로 집계됐다. 로얄층 등 우량 매물은 평균 거래가보다 10% 가량 가격이 더 비싸고, 반대로 저층이나 급매물 등은 평균 거래가에 비해 11% 낮은 수준에서 거래가 이뤄지는 것이다.
평균 거래가를 기준으로 금액대별 평균 대비 최고가 비율을 보면 △6억원 미만(109%) △6억원 이상~9억원 미만(110%) △9억원 이상(112%) 등으로 아파트값이 높을 수록 가격 편차가 크고 평균보다 더 높은 수준에서 상한가가 형성되는 것으로 나타났다.
고가 아파트의 경우 자금력을 갖춘 수요층이 많다 보니 우량 물건에 대한 웃돈 지불 의향이 그만큼 높기 때문으로 풀이된다. 최저가 비율은 평균거래가 대비 89% 선으로 금액대별로 차이가 없었다.
2016년 개별 면적 단위로 거래량이 가장 많았던 송파구 신천동 파크리오 전용 84㎡의 경우 최고 거래가는 11억원으로 평균 거래가(9억2018만원) 대비 120% 수준에 거래됐다. 최저가는 7억9000만원으로 평균가의 86% 수준에 매매가 이뤄졌다.
동작구 상도동 두산위브트레지움 전용 84㎡ 아파트는 2016년 평균 매매거래가가 6억6533만원으로 집계됐고 최고가는 이보다 10% 비싼 7억3150만원으로 나타났다. 하한가는 평균 거래가의 89% 수준인 5억9000만원이었다.
한강 조망권 등 개별 특성이 강할수록 가격 편차는 더 두드러진다. 한강변에 위치한 광진구 자양동 트라팰리스 전용 154㎡의 최고가는 12억6000만원(23층)으로 평균 거래가(9억2481만원)의 136% 수준에 매매가 이뤄졌다. 저층 매물은 평균 거래가의 81% 수준인 7억5000만원(4층)에 거래돼 하한가를 형성했다. 같은 면적이라도 최고가와 최저가 사이에 무려 5억1000만원의 편차가 발생한 것이다.
김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 "아파트 거래 시 적정 가격은 평균 거래 가격을 기준으로 위 아래 10%를 협상의 범위로 보고 향, 층에 따른 특성을 감안해 판단하면 된다"며 "다만 경기 상승기 때는 실거래가의 상한가가 평균보다 훨씬 높고 집값이 약세를 보일 때는 가격 편차가 좁혀지는 경향이 있다"고 설명했다.
이소은 한경닷컴 기자 luckysso@hankyung.com