민간택지 주택사업 공공기여 비율 12% 이내로…이달부터 법제화
용도변경 등 혜택 받았더라도 기부채납 면적 비율 최대 22%
정비사업 때도 23.5% 넘지않게 연말까지 기준 법제화 추진
[ 이해성 기자 ] 이달부터 민간 택지에서 주택건설사업을 할 때 도로·공원·녹지·주차장 등 기반시설의 지방자치단체 기부채납(공공기여) 비율이 사업부지 면적의 12% 이내로 제한된다.
국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘주택건설사업 기반시설 기부채납 운영기준’을 지난달 30일부터 시행했다고 6일 밝혔다. 특별한 사정이 있거나 용도지역을 변경하는 등의 혜택을 받아도 총 22%를 넘지 않도록 했다. 기부채납은 지자체 요청에 따라 그동안 많게는 사업부지 면적의 40%까지 내놓는 경우도 있어 사업자들에게 상당한 부담이 돼 왔다. 사업성이 떨어져 지지부진한 서울 강북권 재개발·재건축사업에 숨통이 트일 것이란 분석이 나온다.
○용도지역 전환 없으면 최대 22%
이번 기준에 따르면 재건축·재개발 등 정비사업을 제외한 일반 주택건설사업 시 기부채납은 기본적으로 전체 사업부지 면적의 8% 이내로 했다. 단 지자체 등 인허가권자가 해당 사업의 특성과 지역 여건 등을 고려해 필요하다고 인정하는 경우엔 도시계획위원회 심의를 통해 절반(4%포인트)까지 늘려 총 12%까지 부담 수준을 높일 수 있다.
다만 사업부지 내 용도지역을 종상향하는 경우(2종일반주거→3종일반주거)엔 기부채납 상한에 최대 10%포인트를 추가할 수 있도록 했다. 용도지역 자체를 변경(2종일반주거→상업지역)하는 경우엔 지자체가 별도 부담기준을 정해 운영할 수 있도록 했다.
예외조항을 너무 많이 뒀다는 지적에 대해 국토부 관계자는 “지난해 상반기 23개 지자체 민간 주택건설 사업장을 상대로 조사한 결과 기부채납 비율이 가장 높은 곳은 40%에 달했다”며 “변경된 기준은 과도한 기부채납을 방지할 수 있는 수준”이라고 설명했다.
국토부가 2014년 말 정비사업 69개(재건축 31개·재개발 34개·도시환경정비 4개)와 일반 주택건설사업 37개를 조사한 결과 평균 기부채납 비율은 각각 18.4%와 14.7%로 나타났다. 이를 초과하는 사업장은 정비사업 26개, 주택건설사업 19개로 조사됐다.
○정비사업 기부채납 법제화
국토부는 또 지난해 1월부터 시행 중인 ‘정비사업 관련 기반시설 기부채납 가이드라인’ 내용을 도시및주거환경정비법에 담아 연말까지 개정할 방침이다. 이달부터 시행된 ‘주택건설사업 운영기준’과 조건은 같다. 다만 기본 기부채납 비율이 9%로 1%포인트 더 높다. 따라서 최대 비율은 용도지역 전환이 없을 때 23.5%(9%+4.5%+10%)로 제한된다.
개정 도정법이 시행되면 정비조합 입장에선 수익성이 개선되는 효과를 볼 수 있다. 줄어든 기부채납 비율만큼 일반분양분을 늘릴 수 있기 때문이다. 서울 은평구 Y구역 재건축사업의 경우 기부채납 비율 9%가 적용되면 100억원 이상 추가 분양수입을 기대할 수 있는 것으로 나타났다.
그동안 재개발·재건축사업 때 공공기여율이 30%까지 치솟는 경우가 있었다. 국토부 조사에 따르면 A시의 한 재개발사업은 사업부지 면적 6만7746㎡(937가구) 가운데 기부채납 면적이 33%(2만2333㎡)에 달했다. B시의 한 재건축사업도 사업부지 면적 1만9931㎡(363가구) 가운데 24%인 4808㎡를 기부채납했다.
국토부 관계자는 “개정 도정법은 올 12월 정기국회 통과를 목표로 준비 중”이라고 말했다.
이해성 기자 ihs@hankyung.com
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